我国房地产泡沫及其成因分析

赵曼曼　周文魁

【摘要】 我国房地产业在稳步发展的同时，在部分地区和省市，出现了典型的地产泡沫现象。本文介绍了我国的房地产泡沫及其表现形式，并从土地投机、政府失败和权力寻租三个方面分析了我国房地产泡沫产生的内在原因。

【关键词】 房地产泡沫；投资；土地投机；权力寻租

20世纪80年代以来，随着我国城市化的加快和对外开放程度的加深，不同地区、城市的房地产价格于21世纪初期出现了快速上涨。房地产价格的快速上涨，不仅影响了普通民众在改革开放中财富水平以及福利水平的变化，更重要的是过快的房地产价格上涨以及由此引发的投资热潮潜伏着逐渐积累的金融风险。所谓房地产泡沫，是指由于人们在投机获利的预期下狂热争购房地产而引起的房地产价格持续大幅度异常上升，或房地产总市值中被过度需求拉高的部分，大大超过了真实需求决定的实际总市值，其中超过的部分就是房地产泡沫。在经济繁荣期，地价飞涨形成泡沫景气，但到达顶峰状态后，市场需求量急剧下降，房价大跌，泡沫也随之破灭。

一、我国房地产泡沫的表现形式

1．房地产价格暴涨暴跌

由于土地的稀缺性及市场对土地需求的无限性，使得土地市场经常发生投机炒作，如果土地价格成倍、甚至几十倍的飞涨，就有可能发展成泡沫经济。我国海南省发生房地产泡沫时，就出现房价飞涨的现象：1991年海南省的房地产平均价格为1400元/平方米，1992年则猛增至5000元/平方米，比1991年增长257%，1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元/平方米，到1993年下半年才开始有下降趋势。

2．房屋空置率高

在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部分的供给增长属于虚涨，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率在10%以内时，这种经济泡沫是正常的。但在发生房地产泡沫时，空置率大大超过10%的界限，房地产市场出现严重的供给过剩，销售状况不佳，大量房屋空置，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭。

3．房地产投资过度

一般情况下，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在我国的经济起飞阶段，房地产投资增长率略高于消费增长率，形成供大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的，但是当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，则会形成泡沫经济破灭。

4．房地产企业突增

在海南房地产最为狂热的时候，海南7000多家公司中，有超过5000家企业参与过房地产交易。大多数企业在宏观调控一开始便受到了致命的打击，有些一两年后便倒闭或者搬回内地。基础稍好一点的企业，包括众多的股份公司在内，支撑的时间稍长一些，但在亚洲金融风暴之中也难以再支撑下去。当年在房地产高潮中注册的企业，现在还存在的不足三分之一。

二、我国房地产泡沫产生的原因

1．土地投机：我国房地产泡沫形成的直接原因

地产泡沫的形成往往与土地投机紧密联系在一起，当各经济主体(包括土地投机者)对未来房地产价格走向的预期过度乐观，土地投机者开始增加土地的购买和囤积，投机需求的增加造成市场的“繁荣”假象，引起进一步的涨价预期，最终使价格膨胀为泡沫。在这一过程中，地价并非主要由地租间接决定，而是由市场上土地资产的买卖交易(很大程度上是投机交易)直接决定。1992年后，随着土地有偿使用制度的逐步推行，投机者感觉到房地产市场存在广阔商机。对未来地价走势的良好预期引发了大量的土地投机，例如广西北海在1991年底只有6家房地产公司，到了1992年底猛增至314家，在这些炒家的哄抬之下，地价、房价短期内暴涨，投机需求引起的地价暴涨造成更大的土地投机，最终形成地产泡沫。

2．政府失败：我国房地产泡沫形成的主要原因

造成地产泡沫的土地投机、预期、非理性等因素可以看作是由于“市场失败”导致地产泡沫产生的“市场因素”。如果说这一因素属于成熟市场经济国家和目前处于转轨时期的中国共同的原因的话，那么对于中国而言，地产泡沫的形成还有一系列的“非市场因素”，可以归纳为“政府失败”和“权力寻租”两大方面。政府失败是中国地产泡沫产生的最主要原因，它向前推动了土地投机等“市场因素”在地产泡沫形成机制中直接发生作用，向后则拉动“权力寻租”并使得自身得到进一步的强化。导致地产泡沫的政府失败因素具体表现为：在土地市场不成熟、不健全的客观条件下，土地供应采取“双轨制”；政府对土地市场的计划干预过多，政府计划干预失灵；市场主体结构不合理，存在着政企不分、国有企业软约束等。

3．权力寻租：我国房地产泡沫形成的推动原因

权力寻租是指在不完善的市场机制中，少数拥有特权的人凭借其权利进行不平等竞争从而获得超经济收入的行为，一般伴随着所谓的“权钱交易”现象。转轨时期中国土地供应的“双轨制”是造成土地市场权力寻租的根源。政企不分的体制所引发的官办公司与政府部门千丝万缕的联系则为权力寻租大开方便之门。法制的不健全，立法的滞后以及执法监督的不力，也导致土地市场的权力寻租和各种房地产投机活动泛滥。同时，权力寻租者为了捍卫其既得利益，又进一步强化土地供应“双轨制”以及政企不分的经济体制。权力寻租者们炒买炒卖国家给予的出让土地使用权的垄断权利，以权谋私，权钱交易，为土地投机、地产泡沫的形成培育了肥沃的土壤，权力寻租成为中国地产泡沫形成的一个推动原因。