我国商品住房价格的计量经济模型预测研究

刘艺婷

【摘要】 通过建立计量经济模型，对我国商品住房的价格进行实证分析，找出了影响商品住房价格的诸多因素。研究结果表明，人均可支配收入和竣工房屋造价是影响商品住房价格的显著性因素。基于模型结果提出了政策建议。

【关键词】 商品住房价格；影响因素；多元线性回归模型

住宅是房地产的一种类型，属于居住类房地产，包括普通住宅、高级公寓和别墅等。目前我国住房供应体系主要有三个：一个是针对于为数众多的低收入家庭，实行“廉租住房和经济适用房”为主的住房供应政策；另一个是针对于数量庞大的中等收入家庭，实行“经济租用房和限价商品房”为主的住房供应政策；而对于数量相对较少的高收入家庭，仍然实行现金的住房供应政策，即为本文所要研究的商品住宅供应体系。

2008年新春伊始，建设部推出了三项重要措施：一是要抓紧完善住房保障体系；二是在着力解决低收入家庭住房困难的同时，要把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务；三是坚决贯彻落实国务院关于宏观调控的各项部署，抑制房价过快上涨。自从1998年我国实行住房商品化后，国内各大城市住宅价格连年攀升，成为社会关注的焦点。房地产行业作为我国国民经济的支柱行业，不仅影响着经济的增长，也牵动着千家万户的心。再者，房价的攀升还影响其它第三产业行业的经营状况，提高了他们的固定成本，使其生产经营活动受到很大的影响。那么到底是哪些因素造成了房价的增长？到底房价应该处于什么位置才是合理的？我国的房地产应该如何走向规范的道路呢？本文将通过建立模型，一一探究这些问题，并提出可行性建议。

一、理论分析

同其他商品一样，商品住房价格是由其价值决定的，其价值既包括所占用土地的价值，也包括土地上建筑物的价值。除此之外，还受到供求状况、竞争程度、消费者偏好、市场预期、房地产企业经营策略和政府相关政策的影响，其价格围绕价值上下波动。

另外，商品住宅还具有建设周期长、价值量大、空间固定性等特点，这就使其价格有了一般商品价格所没有的特点。首先，由于住宅的建设周期长，在短期内的供给是缺乏弹性的，导致其价格由需求决定，即使从长期来看，由于土地的供给缺乏弹性也会导致住宅的供给缺乏弹性；其次，从需求方来看，经典经济学理论认为，需求意愿和需求能力影响需求者对房价的认可程度。事实上，需求者除了考虑自己的购房需求和购房能力外，还要对未来房价的走向作出判断，形成对未来的心理预期。也就是说，在需求意愿不变的前提下，如果当前购买比未来购买更有利，需求者就会倾向于选择当前购买。如果大多数人对未来房价走势的预期大致相同，则会使得选择也趋同。当大部分人做出买和暂时不买的行动时，就会对市场价格起到很大的影响，会显著地放大或缩小当前需求，从而影响房价。最后，住宅的区位是影响其价格的重要因素，区位自然环境的好坏、交通通达度等将影响消费者的需求，从而影响其价格。

二、模型设定

本文选取2006年我国各地区商品住房的有关数据进行横截面回归分析，以各地区的商品住房价格作为被解释变量Y。影响商品住房价格的因素很多，考虑到实证研究的需要和数据的可获得性，本文选取以下几个变量作为解释变量代表上述影响因素：

1．地区生产总值。代表一地的经济发展水平，商品住房价格与当地的经济发展水平有着密切的联系，理论上，一个地区的经济越发达，商品住房的价格越高，因而两者之间应该呈正相关。

2．人均可支配收入。代表一个地区的人民的经济实力，人均可支配收入越多，提高生活质量和进行投资的欲望和能力就越强。住宅相对于其他资本品来说，具有保值性和增值性，这种特点导致大量资本流入房地产市场，促使住宅价格上升。理论上该变量和房价存在正相关性。

3．竣工房屋造价。工程造价、土地价格再加上其他经营销售成本等构成了房屋的造价，竣工房屋的造价直接影响了商品住房的成本，因此理论上该变量和商品住房的价格呈正相关。

4．土地购置费。土地资源的稀缺性导致土地购置费不断上涨，而土地购置费在相当大的程度上影响了商品房的售价。随着开发的商品房不断增加，土地越来越稀缺，商品房的价格也会随着上涨，两者存在正相关性。

5．地区变量。本文以地区数据为样本，分析在全国范围内影响房价的因素，所以该指标代表的是宏观区位因素。我国东部沿海城市和中西部城市在经济、社会观念和政策等方面存在较大差别，前者房价应明显高于后者，在模型中以中西部为基本组。

本文将其他影响房价的因素纳入随机误差项u。

根据以上分析，设定计量经济模型如下：

Yi=β1+β2X2i+β3X3i+β4X4i+β5X5i+β6X6i+ui

其中，Yi为各地区的商品住房平均价格（元/平方米）；

X2为地区生产总值（元/人）；

X3为人均可支配收入（元/人）；

X4为竣工房屋造价（元/平方米）；

X5为土地购置费（元/平方米；

X6为虚拟变量，中西部取0，东部取1。

三、数据收集

文章获取了我国31个地区的数据如表1所示。

四、模型估计、检验与调整

文本采取实证分析方法，对被解释变量与个解释变量进行回归分析。

（一）经济意义检验

从回归结果可以看出，X2的系数值为负，即地区生产总值越高，商品房价格越低，不符合一般经济意义，考虑存在多重共线性。其余解释变量X3、X4、X5、X6的系数估计结果均表明各变量与商品房价之间存在正相关性，符合经济意义。

（二）统计推断检验

从回归结果看，可决系数R2=0.932105，拟合优度较高；给定α=0.05，查t分布表，在自由度为n-5=26时得临界值2.056，其中只有X5的t值小于临界值，其他各解释变量均对商品住房价格有显著性影响，考虑由于多重共线性引起的。

（三）计量经济学检验

1．做多重共线性检验，得相关系数矩阵如表2所示

由相关系数矩阵可以看出，各解释变量相互之间的相关系数较高，证实确实存在多重共线性。

修正多重共线性：

用逐步回归法对模型进行估计：

所估计模型：Y=－2150.715+0.281956X3+1.168693X4(317.4584)(0.314473)(0.314473)

t=(－6.774792)(6.045202)(3.716354)

R2=0.903811，AdjustedR2=0.896940，DW=1.996983，F=131.5469

2．自相关检验

对所估计的模型做残差图，如表2所示。

DW检验：对应样本数为31、2个解释变量的模型、0.05显著水平，查DW统计表可知，dL=1.297，dU=1.570，模型中DW=1.9969，dU

3．异方差检验

检验知nR2=0.710727，在α=0.05下，查χ2分布表，得临界值χ20.05（2）=5.9915，nR2=0.710727<χ20.05（2）=5.9915，表明模型不存在异方差。

所以，本研究模型的最终估计结果为：

Y=－2150.715+0.281956X3+1.168693X4(317.4584)(0.314473)(0.314473)

t=(－6.774792)(6.045202)(3.716354)

R2=0.903811，AdjustedR2=0.896940，DW=1.996983，F=131.5469

通过以上数据，可以得出以下结论：

（1）在模型估计过程中，虚拟变量对被解释变量的影响不显著，表明东部城市与中西部城市的商品房价格没有显著性的差异。这是由于：经济方面，经过改革开放近三十年的发展，中西部的许多地区在经济上有了较大的跨越式发展，与东部的差距逐渐缩小；在社会观念方面，由于改革开放的深入进行，中西部人民逐渐树立起了较强的商品意识、金融意识和竞争意识；在政策方面，由于国家近年来的西部大开发和促进中部崛起战略，给予了中西部很大扶持。基于以上三个原因，中西部和东部的商品房价格差距在逐渐缩小。

（2）X3的系数为0.281956，符号为正，与理论分析相符。人均可支配收入的多少代表居民购买能力的大小，居民对住宅的需求主要表现在两个方面：一是居住，二是投资。在我国需要购买住宅用于居住的人群非常庞大，主要由于一下几个原因：一是城镇房屋制度的改革。1998年停止福利性实物分房后，人们主动接受了自主购房解决居住问题的住房消费新模式，而住宅价值量大的特点表明居民人均可支配收入是其购买能力大小的表现。二是城市拆迁改造。在经营城市理念的指导下，全国各大城市加快了城市建设的步伐，拆迁规模在短时间内增大，被动型需求持续增长。三是七八十年代生育高峰期出生的人群进入婚育期，由于传统思想的影响，父母往往给他们购买住宅提供经济支持。在投资方面，在我国居民缺少投资渠道的情况下，商品住宅以其保值增值的功能受到不少高收入家庭的青睐，前几年席卷全国的温州炒房团就是一例。随着我国经济的发展、居民可支配收入的不断提高，城市商品住宅价格将呈不断上升趋势。

（3）X4的系数为1.168693，符号为正，与理论分析相符。表明工程造价、土地价格再和其他经营销售成本对商品住房的销售价格有很显著的影响。随着建筑材料费的不断上升商品房的造价必然也呈上升趋势，又由于土地的稀缺性，土地的购置费越来越高，而为获得土地开发权的前期成本也大幅度抬高了商品住房的销售价格。

五、政策建议

基于以上模型估计结果，文章有针对性的提出一下政策建议。

（一）拓宽居民的投资渠道

在当前负利率的情况下，居民都不愿意将钱存在银行，而投资渠道的缺少，迫使大量资金流入房地产市场，推高了整个中国的房价。以此，大力发展股票市场、债券和保险市场，促使居民投资多元化，减少资金流入房地产市场，是控制房价的有效手段。

（二）央行出台限制房地产贷款的相关政策

中央银行应出台政策限制对地产商的贷款，不得超过某个最大限额，并且详细了解其要投资的房地产所在地区，该地区的房价状况等，对于一些房地产业发达，商品房住宅较充足的地区，不给予其贷款，从而影响房地产商投资商品房的资金流量。

（三）限制豪宅，减少对土地的浪费

在不能改变商品房投资量的情况下，保证每个楼盘的小型住户的比例，比如，如果要建一个楼盘的话，要求90平米左右的房子要达到一定比例才行。通过这种政策，可以节约住宅的土地用地，减少一些富豪的奢侈购买行为，给一些普通用户提供更多的选择空间。

（四）对不同类型住宅差额征税

国家对高级住宅区征收较高的税，对普通住宅区征收较低的税，以此来鼓励开发中小户型住房，满足更多普通居民的住房需求，在一定程度上限制高级住宅的开发。

（五）稳定土地的供应量

房价的过快上涨很大程度上取决于预期，如何使人们对房价有稳定的心理预期，避免房地产市场泡沫的出现，是政府调控市场的目标之一。政府应该通过控制土地的供应量使市场上房屋的供应量在长期内处于一个合理的水平，使得房价的增长幅度与国民经济、人均可支配收入增长水平相适应，这样就可以将房价的增长控制在一个合理的水平。

参考文献：

[1]柴强.房地产估价.北京首都经济贸易出版社，2003

[2]催生明.城市住宅价格的动力因素及实证分析.浙江大学，2003

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[4]全威.我国商品住宅价格影响因素实证分析.中南财经政法大学，2007