论个人住房贷款的风险分析及对策研究

马晶晶

摘要随着房地产金融市场的迅猛发展,个人住房贷款的风险也日益突出:信用风险、操作风险、政策风险、市场风险、抵押物风险等等。因此,本文认为应从建立个人信用制度、完善银行自身风险管理机制、完善法律法规、建立完善风险分担机制、推进住房抵押贷款证券化等方面着手,有效降低住房贷款风险,促进个人住房贷款市场的健康发展。

关键词个人住房贷款风险分析对策研究

中图分类号:F831文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)06-144-01

一、 个人住房贷款的现状

中国的个人住房贷款业务始于1992年,1997年以来迅速发展,截止2005年,全国个人住房商业贷款余额高达12000亿元。但随着经济快速的发展,银行贷款业务在大力扩展的同时,暴露出了各种风险,各商业银行为了争夺市场,扩大市场份额一味简化贷款手续,对相关材料没有严格审查,有的甚至接受借款人的一些虚假材料,进行恶性竞争,不仅造成了极坏的社会影响,更埋下了不少隐患。

近年来,各商业银行纷纷出台多种举措发展个人住房贷款业务,有关监管部门也加大对于银行个人住房贷款业务的监控力度。

二、 个人住房贷款的风险分析

(一) 信用风险

信用风险是指借款人或其他当事人不按照协议履行合同而导致贷款不能按期收回而造成损失的可能性,借款人个人收入、素质、行为、信誉等方面都存在一定的风险。

1.借款人风险

(1)借款人的道德风险。道德风险是指由于道德行为不佳给银行资产带来风险的可能性①,购房者在银行进行住房贷款时,由于双方信息不对称,银行很难对借款人的信用度和可靠性进行判断。

(2)还款意愿及还款能力。还款意愿体现的是借款人归还银行借款的主动性和积极性,但在实际操作中,由于种种原因,借款人还款意愿一般较差。

还款能力体现的是借款人的客观财务状况,即在客观情况下借款人能够按时足额还款的可能性②。

2.开发商风险

(1)假按揭风险。按揭贷款一般是指借款人在购房过程中,为弥补购房资金的不足,利用所购房屋或其他不动产作抵押,向银行申请分期偿还贷款的行为。假按揭是开发商采取以虚构的房屋买卖关系获得银行按揭贷款,从而达到获取银行信贷资金的目的。③

(2)购房者同开发商纠纷风险。开发商同购房者形成买卖关系后,由于房屋质量问题、住房面积缩水、偷减配套工程项目、开发商欠缴地价款造成房产证无法办理、一房多售、不按合同期限交房,致使房屋购买人不能按期入住等原因,借款人往往不履行还款义务,使银行贷款本息受损。

(3)重复抵押风险。指借款抵押人凭一本房屋所有权证书而将房屋多次抵押,从而使贷款额远远超过房屋价格给银行贷款带来损失风险④。

(二) 操作风险

商业银行的操作风险,主要有人员道德风险、贷款审查风险和贷后管理的风险。

(三) 政策风险

国家对各商业银行的宏观调控政策对银行风险也起到一些作用,近几年,房地产行业发展过热,住房面积不断扩张,超过了国家规定的限额,房价一路飙升,因此国务院针对上述问题出台一些政策法规,加大宏观调控力度,重点发展普通商品住房,这些相关政策的颁布实施都会使房地产市场产生起伏变化,从而造成开发商的经营风险。

(四) 市场风险

市场风险是指因市场变化给银行带来财务损失的可能性,主要包括利率风险,汇率风险等。利率风险是指银行的财务状况在利率出现不利的波动时所面临的风险。

(五) 抵押物风险

抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌风险、抵押物处置风险等。

三、 个人住房贷款风险的对策及研究

(一) 建立完善的个人信息制度

个人信用制度是指在经济生活中管理、监督和保障个人信用活动的一整套规则、政策和法律的总和。

(二) 银行自身完善风险管理机制

1.提高银行内部人员的业务道德素质

银行往往会因为内部人员的失误或故意而增加了贷款风险,因此,应加强对经办人员的职业道德教育和业务素质教育,提高从业人员的政治素养、业务水平和风险意识。要经常组织一些与业务有关的金融、法律知识培训,建立一支专家型高素质的个人住房贷款业务队伍。

2.对借款人进行严格的贷前审查

银行应于贷前对借款人的品德、还款能力等方面进行严格的审查,如果借款人品质恶劣,道德水平低,很有可能会不按时偿还贷款本息,这无疑会增加银行的风险。

3.严格控制开发商贷款风险

如果项目开发在银行有开发贷款,尽可能按封闭贷款的模式,按工程进度支付款项,借款人在提取款项时提供工程进度报告,银行业按此确定的工程进度支付信息资金,使得银行可以保证贷款使用与工程进度相吻合,这样作业便于银行加强建筑贷款额度使用的过程控制。

(三) 完善法律法规

由于我国法律法规在银行抵押贷款方面还不完备,所以迫切需要建立完善住房抵押贷款的法律法规,以此为依据,调整银行和借款人之间的权益关系,从而适应我国市场经济的发展。

(四) 建立完善风险分担机制

1.建立住房贷款担保机构

风险分担机制对于个人住房贷款风险的防范有着积极的作用,在国外政府通过有效的保障,当借款人因死亡或失业等原因无力还款时,保险人替借款人还清债务,同时取得了追偿权,从抵押物的处置中得到补偿或向投保人追偿。

2.健全和完善商业保险制度

住房抵押贷款保险极大地促进了各国住房金融的发展,它不仅为许多中低收入家庭获得住房抵押贷款提供了条件,而且也解除了金融机构发放住房抵押贷款的不安全感和不确定性,并且大大提高了住房抵押贷款的流动性,从而吸取了众多的金融机构介入住房抵押贷款市场。

(五)推进住房抵押贷款证券化

住房抵押贷款证券化是指银行等金融机构对住房抵押贷款进行包装组合,将一定数量的贷款期限、利率、抵押房产类型等方面具备共性的抵押贷款汇集重组成抵押贷款群组,经过担保和信用加强,以发行债权的方式(包括出售抵押债权及由抵押贷款支持,担保的各种证券)出售给投资者的融资过程。

四、结语

本文以个人住房贷款风险影响因素为研究线索,结合国内外的研究情况,主要分析了信用风险、操作风险、政策风险、市场风险、抵押物风险,通过对各种风险因素的研究,得出以下结论:

第一、由于我国个人住房贷款风险因素众多,因此预防措施也不尽相同,分析个人住房贷的各种风险因素的内在联系,有助于推动商业银行的风险防范机制的完善。

第二、我国应尽快完善关于个人住房贷款的法律法规,规范房地产金融市场秩序,建立风险分散机制,并逐步推行住房贷款的证券化。

第三、我国应尽快建立健全个人信用体系,通过个人信息制度的建立,有效约束个人的违约行为,同时,各商业银行也应该加强内部风险管理,建立科学合理的贷款指导性政策和个人住房抵押贷款审查标准。