浅谈个人集资建房现状与发展前景

[摘 要]个人集资合作建房在理论上存在有利于降低项目开发成本、降低房价等优点,但由于房地产开发自身所具有的占用资金量大、周期长、环节多、不可预见性及相关影响因素多等特点,这些优点较难落实,其作用发挥也非常有限。这个话题吸引着各方的神经。

[关键词]个人集资 建房 现状 发展

作者简介:周秋荣,37岁,女,经济师,长期从事房地产方面工作。

个人集资建房, 意思很简单, 从字面上就可以理解。它可以分为两种形式: 一种是个人独立聚集资金来建造个人居住所需要的住房;一种是把一个以上的个人的资金聚集起来, 通市场或其他方式获得土地而建造自己所需要的住房, 而这些建造起的住房产品完全以个人资金聚集时的约定来分配。我们所讲的主要是后者。

笔者认为,在我国目前的法律框架下,个人集资建房行为确实未被法律法规所禁止,而且作为我国城镇住房制度改革的基本内容,受到法律的保护。但是法律所保护的并不是所有的个人集资建房行为。2004 年5 月13日,国家发改委、建设部、国土资源局、中国人民银行联合发布了《经济适用房管理办法》,其中对集资建房的规定是:“住房困难户较多的工矿区和困难企业,经市、县人民政府批准,可以在符合土地利用总体规划的前提下,利用单位自有土地集资建房;参加对象必须限定在本单位的无房户和符合市、县政府规定条件的住房困难户。”还明确集资合作建造的住宅不得向社会出售、出租。合作集资成员不需要住宅时,必须退还给原集资住宅合作社。住宅合作社以重置价格结合成新计算房价,按原建房时个人出资份额向退房个人退款。因此,法律意义上的个人集资建房,是指城镇职工居民为了解决住房困难,共同集资合作建造住宅,在国有划拨土地上建造自住住宅的行为。这与目前社会上提出的个人集资建房显然是两码事,是两种不同的行为。

一、个人集资建房国内外的发展现状

在国外,1844 年英国人首创合作建房; 在德国, 几乎1/3 的房屋由住房合作社造, 政府对合作社建房给予多方面的政策帮助; 在日本, 对于个人建房资金, 日本政府规定20% 为个人储蓄存款, 80% 从住宅银行和工人银行贷款, 但是利息非常低, 年息为3% , 还款期限为35 年在这种情况下, 一个日本职工年收入在300 万日元左右都能买得起住宅合作社的住宅。

在我国,2003 年年底, 国内房价虚高很严重。北京人于凌罡, 2003年12 月31 日在网上发起合作建房。2004 年, 每个大中城市, 温州、 大连、 沈阳、上海、 武汉等都发起了合作建房的行动。我们所讲的个人集资建房,它属于非固定性的、一次性的集资合作建房。基本特征是首先由一个或几个人发起,然后由一批需要住房的居民报名参加,从而形成一个集资建房的集体。目前全国各地个人集资建房主要有股份公司、住房合作社、中介公司与开发商合作等模式。其中,也就出现了现在所谓的几大集资建房模式:

温州模式: 委托房地产企业拿地( 温州, 无房地产开发资质的个人不能拿地) 。将个人资金存入银行专用账户, 在营销协会( 代表个人) 、村委会、银行、正元房产公司四方签字盖章的情况下, 才能动用资金;

深圳模式: 直接购买现成物业;

苏州模式: 首先和信托公司合作找地, 然后通过信托公司发放基金, 想要合作建房的人去买基金, 然后再委托有关公司来建造房屋。

二、个人集资建房的理想与现实对比

(一)房价虚高。我国商品房房价由五个部分组成: 土地取得成本、 开发成本、 开发费用、 销售费用和利润。显然若由个人集资来建房, 则后两项可省, 大约占房价的15%- 30%左右。然而工程造价和企业运营成本上却可能更高。

(二)个性追求。信任是基础, 平等是原则, 大家一齐贡献自己的财力物力人力, 造自己喜欢的房子, 满足了部分人追求个性的需求。

(三)避免与开发商,物业的纠纷。这是目前普遍存在的主要矛盾之一,个人集资将房子建成后可以自行选择委托物业进行管理,主动权掌握在自己手中,省去不必要的麻烦。

三、个人集资建房三难

(一)集资难。个人集资建房资金来源有三:

个人集资: 由集资团体每人交纳一定量等量现金。

银行贷款: 主体部分, 却是最难以实现的部分。事实上, 目前开发商贷款都相当困难。

抵押: 来源很清楚, 难题在于可以用于抵押的资产有多少。

(二)拿地难。我国土地出让方式分协议出让和招, 拍, 挂出让, 前者必须是政府支持的项目, 后者要与开发商竞争。对于个人集资建房, 政府表态不明确, 既不支持也不反对, 看情势再定; 而与财大气粗的开发商硬碰硬, 需要坚实的基础。

(三)运作难。筹备,建造,分配,各个阶段都蕴藏着变幻的矛盾。

四、个人集资建房的几个争议点

(一)专业性。非专业人员集资建房,等同于一种自给自足的行为,有悖于最基本的交换和社会分工。

(二)风险性。个人集资建房是将风险从开发商,银行,完完全全的转嫁到建房人自己身上,而并不是所有人都有能力驾驭这种风险。

(三)政策稳定性。如果个人集资建房真的取得了预期的效益,那么还会有人主观愿意去购买开发商开发的房子吗? 开发商的房子卖不出去,银行的贷款怎么还? 而我国现行的买房卖房体系又将如何呢,是要颠覆吗?

五、个人集资建房的前景

政策不明是摆在个人集资建房面前最大的障碍,合作建房从一开始就徘徊在法律边缘,在为自身的合理性和合法性寻找出路。目前,政府部门对个人集资建房的态度尚不明朗,也没有具体法律对个人买地建房进行规范和约束。对于非法集资的法律规定也非常模糊,只是中国人民银行有个规定,但也规定得非常不明确,并且该规定法律效力非常低,这增加了个人集资建房这一新的制度安排持续下去的不确定性。因此个人集资建房行动的进展为何如此曲折,个中缘由不难明了。决策部门只是隔岸观火、静观其变,并没有对集资建房进行明确表态。更有甚者,从一开始就为个人集资建房扣上了“违规”、“非法融资”、“涉嫌欺诈”的帽子。有的地方已经叫停了个人集资建房的建设。通过国外的经验, 可以很明显的看出政府相关政策的支持是多么的重要。银行是否能提供长期低息贷款;政府能否提供合理价格的土地;对所得税、财产税、土地转移税和交易税等, 能否以较低税率向合作组织征收等等。

政府应当进一步加强对住房市场的调控,优化住房结构,实现商品住房价格平稳;应当尽快建立健全住房保障体系,即对中低收入家庭加大普通商品房供应,对低收入家庭扩大廉租房供应等。当楼市的价格趋于理性,住房保障体系更加完善之时,个人集资建房现象将淡出人们的视野。

参考文献

[1]谷俊青。中国合作住宅问题[M ]天津:天津人民出版社, 2000: 216

[2]建设部住宅与房地产业司,中国房地产业协会。房地产宏观调控政策及有关法规汇编[M ] 北京:中国城市出版社, 2006: 24

[3]中华人民共和国建设部政策法规司。建设法律法规[M ]北京:中国建筑工业出版社, 2006: 738