基于公平视角下的经济适用房回购制度

李 英

【摘要】本文从经济适用房回购制度的概述出发,分析经济适用房回购制度的公平性,并认为实行经济适用房回购制度可以抑制投机现象,起到抑制高房价等作用,得出经济适用房回购制度是公平的,可以实行的结论。

【关键词】公平;经济适用房;回购制度

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经济论坛基于公平视角下的经济适用房回购制度

一、经济适用房回购的概述

经济适用房面对的是低收入人群,但是低收入人群并非一个固定的群体。随着时间的推移与人们的努力,当其中部分人迈入中高收入阶层,具备自我购置或租住条件更好房屋的条件之后,就不适宜继续居住在经济适用房中。这样就需要一个经济适用房的退出机制。如果经济适用房可以上市销售,经济条件得到改善的住户即便不再居住经济适用房,这些房屋也会落入并不需要居住这类房屋的人手中,而更多对经济适用房屋具有需求的困难户依然要望“房”兴叹。如果禁止经济适用房上市销售,实施经济适用房政府回购制度,退出的房屋就能继续发挥扶助困难群体的效用,经济适用房的使用效能就能得到提升。

在最新颁布的《经济适用房管理办法》中规定:“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。”而2008年年初发端于北京的关于经济适用房的具体实施新政的核心仍然是关于回购条款,其中明确了不满5年,由政府回购;满5年,须上缴同商品房差价的70%;其他地区的实施政策大体类似。

二、经济适用房回购的公平性分析

经济适用房的回购政策在媒体上应起广泛的关注,人们对这一问题褒贬不一。赞成者有之,反对者也有之。经济适用房的回购实际上是二次交易,现在把这个交易的范围,就是经济适用房二次交易的范围限定在政府和业主之间,实际上就等于对我们说的市场经济是面向任意第三人的这样一种交易是一种手段,那么违背了市场经济原则。毕竟经济适用房在政策上规定是商品房,但它又是政策房。正因为这样才有人提出经济适用房的回购是不公平的。

我们从新浪网上的调查就可以发现经济适用房的回购是为了回到经济适用房的初衷,目的是为了满足广大中低收入阶层住房的需要。中国有句古话,叫“安得广厦千万家”,实际上就是说政府有责任去满足广大中低收入者这样的住房需求。新浪网对经济适用房回购政策的调查问卷如下:1、您对经济适用房回购制度持何种态度:赞成有5465人,占54.0%;不赞成的有4291人,占42.4%;保持中立的有362人,占3.6%。2、您认为经济适用房回购的好处:避免社会住房成为牟利手段的有3968人,占40.2%;回归经济适用房的政策本意的有2982人,占43.7%;在低收入阶层形成供应循环的有2921人,占29.6%。3、经济适用房回购对买房人是否公平:不公平,买房人也有收益权的有5594人,占56.3%;公平,经适房本来就是非投资品的有4346人,占43.7%。4、经济适用房回购制度前景如何?有利于稳定房价,大多数人会支持的有5839人,占59%。政府倾力支持,前景看好的有3420,占32.7%。

我们从政治学理论的角度来看,对于制度的问卷调查的回答者大概可以分为三类人:一类是关心经济适用房的人并准备购买经济适用房者;第二类是利益既得者即已经购买了经济适用房者;第三类是和政治相关者。有一部分人由于不知道经济适用房为何物,不知道回购是个什么概念,并且对于政治冷漠,所以一般对这类问卷调查都置之不理。有了理论的支持,我们再来分析新浪网对于经济适用房回购制度的调查就比较清楚地了解到虽然对于经济适用房回购制度不赞成者达到42.4%;认为经济适用房不公平的也达到56.3%,超过半数,但是如果既得利益者居多的话,那么这种结果也不足为奇。并且对于经济适用房的好处基本上所有的人都赞成,那就是说经济适用房的回购制度是要使经济适用房回到收入分配的公平的轨道上来。再根据罗尔斯的公平理论,罗尔斯把他的公平(正义)观概括为两个原则:“第一个原则:每个人对与所有人所拥有的最广泛平等的基本自由体系相容的类似自由体系都应有一种平等的权利。第二个原则:社会和经济的不平等应这样安排,使它们在与正义的储存原则一致的情况下,适合于最少受惠者的最大利益;并且依系于在机会公平平等的条件下职务和地位向所有人开放。”第一个原则可概括为平等自由原则,第二个原则可概括为机会的公平原则与差别原则。把第二个原则放在经济适用房的回购制度下,在与正义的储存原则一致的情况下,适合于最少受惠者的最大利益,那么经济适用房的回购制度是公平的,是对最少受惠者的公平待遇。由此笔者得出结论认为经济适用房回购制度是公平的,没有违背公平原则。

三、经济适用房回购制度的作用

首先,对经济适用房采取回购政策可以使经济适用房政策回到制定时的初衷,即在经济适用房住户改善住房条件以后,通过回购的方式再把福利还给国家,以解决更多中低收人人群的住房问题。并且我国的廉租住房的数量也不多,可以让这部分住房变成廉租住房性质。

其次,实行经济适用房政府回购,可以有力地抑制对房地产的投机现象,政府回购,再由政府卖(或租)给消费者,通过购买经济适用房牟利的“财路”就可被截断,这样自然可以减少购买经济适用房上的弄虚作假行为。这在一定程度上遏制住了那些通过经济适用房倒买倒卖非法获取利益的投机者。如果政府在对经济适用房的购买资格上再进行严格把关,相信回购后的经济适用房会充分发挥其应有的社会价值,让更多低收入人群人受益。

再次,可以起到抑制高房价的作用。尽管经济适用住房政策在执行中有这样那样的问题,但如果能严格按照规定执行流转,是应该可以起到平抑房价的作用。经济适用房制度是国家住宅保障制度的一部分,经济适用房建设和实行严格的许可制度,住宅价格实行政府指导价。因为经济适用房用地为政府划拨,划拨土地的建筑物转让时应取得人民政府批准。建立经济适用房回购制度不违反法律规定。

最后从我国的国情出发,在人们低收入时是政府的福利帮助那些需要住房而又买不起商品房的人群实现了拥有房屋的梦想,那当这部分人群通过自身的努力到达了高一层次的收入水平,也应该帮助那些比他们收入低而且面临着与他们当年同样问题的人群,所谓屋檐水点点滴也是这个道理。经济适用房实行回购制度可以有效地增加房源的供给,解决中低收人家庭的住房问题,有利于社会的和谐与稳定。而设立国家回购制,无疑有利于厘清市场与政府的关系,还原经济适用房的政策性本意,打击投机经济适用房行为,保障福利政策不被扭曲。

【作者简介】

李英(1978-)女,四川简阳人,西北大学公共管理学院硕士研究生,研究公共政策方向.