全装修商品住宅集成化管理模式

王　强

提要全装修商品住宅是我国住宅产业未来发展的方向。全装修商品住宅在给房地产开发商带来发展机遇的同时，也对开发商的运作模式和管理组织等提出了挑战。本文提出运用“综合集成法”研究开发全装修商品住宅，并探讨我国全装修商品住宅的集成化管理组织模型。

关键词：全装修商品住宅；综合集成法；集成化管理；管理组织模型

中图分类号：F287.8文献标识码：A

一、引言

全装修住宅的推行意味着住宅开发产业链的延展，必然改变整个房地产产业的开发模式，甚至引起整个住宅产业的革命。尤其对于开发商而言，全装修住宅对产品的质量、成本、生产进度、售后服务等提出了更高的要求，全装修住宅开发过程中的不确定性因素增加，实施环节增多，操作难度增大，管理的复杂程度和成本增加，开发风险增大。要想提供一个社会认可、购房者及“各方干系人”均满意、自身赢利的成品住宅，其必须摸索出

适合全装修住宅的新开发模式、管理模式和组织模式，即必须构建我国全装修商品住宅的集成化管理平台。

二、国内外全装修商品住宅现状

早在半个世纪前，国外就已开始推行商品住宅全装修模式，目前已发展到较为成熟的阶段。欧洲国家从20世纪五十年代开始工业化住宅建设，大规模采用了工业化装配，由此形成了完整的、标准化、系列化的住宅建设体系；日本的住宅全装修与住宅产业化同步，始于20世纪六十年代初期。但是，进入八十年代后，国外住宅全装修产业的发展开始注重住宅的多样化、功能化、奢华化和专业化。以美国为例，整个住宅建筑市场发育完善，专业化、商品化、社会化、产业化程度高，各种施工机械、设备、仪器等租赁化非常发达，混凝土商品化程度达到84%。其全装修住宅功能齐备、质量稳定、效率极高而且价格适中。

在我国，商品住宅全装修起步较晚，目前我国住宅市场上销售的房屋大多为毛坯房。以最为领先的城市——上海为例，自2001年6月17日开始，上海全面推进新建住宅全装修。2003年共落实住宅全装修项目231个，计900万平方米；2004年的全装修住宅相当于全年开工量2，300万平方米的40%；2006年初，上海市住宅发展局权威人士透露说，在2005年建设3.2万套全装修房的基础上，2006年上海全装修房达到10万套。据统计，目前上海市中心城区新开发楼盘全装修比例已达到50%以上。根据计划，到2010年，全装修住宅占新建商品住宅的比例在中心城区将达到60%～70%，其他地区力争达到30%～40%。

总结国外全装修商品住宅发展的历史，我们可以看出实行商品住宅全装修是社会发展到一定阶段的产物，是住宅产业不断成熟、不断高效、不断科学的必然趋势。为了改变我国全装修住宅产业这样的现状，建设部于2002年7月颁布的《商品住宅装修一次到位实施细则》，明确了商品住宅装修一次到位的概念，并在全国范围内推广全装修。

三、我国全装修商品住宅开发中凸现的问题

商品房一次装修到位，对于实现建立“资源节约型和环境友好型社会”具有直接作用。但对于全装修房的质量问题、验收标准等，没有相关的法律、法规和标准出台，导致我国目前的全装修住宅开发中仍存在以下主要问题：

（一）装修质量方面。对全装修房的质量问题，从工程实践经验来看，主要有以下几个方面：

1、设计质量问题。主要表现为：功能设计不合理，节能、环保设计不到位，户型设计不合理，建筑、装修、机电等的系统化设计意识较差。

2、工程施工质量问题。施工质量是消费者最不满意的一个方面，主要表现为：施工单位为过分节约成本，不严格按照国家规范、设计要求等进行施工。比如，墙面乳胶漆开裂、地板铺装不平整或有色差、卫生间下水道不畅致使经常泛出异味、门窗密合度差造成房屋雨水渗水等质量通病十分普遍，由此造成业主的投诉数量不断上涨。

3、装饰材料品质问题。主要表现为：施工单位使用的装饰材料不环保、不合格、不节能，由此造成室内空气质量检测无法满足正常要求；另外，目前商品房的模数化水平低，不能实现材料部品的标准化和工厂化。

（二）合同履约方面。在合同履约方面，开发商不严格履行合同约定，擅自变更交楼装修标准，使用劣质或与合同约定不同品牌材料的情况时有发生，部分开发商提供的材料清单品类不详尽，大多数只写品牌而未标明材质型号、规格和等级等明细；部分电器和装饰材料虽是知名品牌，但采用的型号却属于该品牌的中低档产品；有些甚至没有材料清单。

（三）售后服务方面。在全装修房售后服务上，实际现状往往是，开发商、装饰公司、物业等互相推诿，不及时解决问题的现象时有发生。《商品住宅装修一次到位实施细则》明确规定，开发商是全装修房装修质量的第一责任人，理应负责相应的售后服务。

（四）监督管理方面

1、监理单位的责任。监理单位的监管不力、徇私舞弊也是主要的原因。主要表现有：监理工程师没有对进场的材料、隐蔽工程等进行认真复检，没有严格的质量控制措施等。

2、相关行政部门也要加强监管，切实保护消费者合法权益。对于全装修房，建筑部分的施工质量必须经过有资质的第三方“建筑质检站”检测合格后方可验收，但装修部分的质量，缺少公正的第三方检测和验收制度，单凭开发商自律是不可能做到的。所以，建议应发展第三方验房机构。

（五）全装修和节能、物业管理不能一步到位，难以形成合力。要大力发展绿色节能建筑，就必须建立全装修和节能、物业管理一步到位制度，推行建筑、结构设计和室内设计一体化，结构施工和装修、水电施工一体化，政府市场管理、协会行业管理和物业管理、装修企业管理一体化。针对我国全装修商品住宅开发中凸现的问题，笔者认为开发商应转变运作和管理模式，寻找新的利润增长点，采用综合集成法进行房地产产品的开发；国家相关部门也应尽快出台相关的法律、法规和验收标准，应积极构建全装修商品住宅的集成化信息管理平台，以保证我国全装修商品住宅沿着环保、节能、高质、高效的方向发展。

四、全装修商品住宅集成化管理组织模型的构建

从毛坯房二次装修到商品房一次装修到位，涉及到民生和千家万户的切身利益，牵扯到设计、施工、开发、监督管理、质量备案、消费者、投资者、承包商、材料商、政府、社团、金融、保险等方方面面，是一项复杂的系统工程。基于多年项目管理的实践经验，笔者认为开发商要建造出多方满意且自身赢利的全装修住宅产品就必须实行集成化管理。集成化管理的相关课题和方法研究成为当前工程建设领域和国际研究领域的重要课题和研究热点。据此，构建了全装修商品住宅的集成化管理模型（图1），主要包括以下几个方面的内容：

（一）全生命周期集成化管理

1、产品设计集成化。开发商作为系统的组织者，在进行产品策划时，需要同时组织建筑师、室内设计师、部品制造商共同完善全装修住宅产品的设计，形成从规划、建筑、景观到装修、水电气设计、室内陈设、室内绿化等各个设计环节既注重专业分工，又注重系统集成的总体设计。

2、施工阶段集成化。主体、机电施工前应组织各个专业进行图纸的集中会审，施工时应按照各方确认的最终图纸做好充分、正确的预留、预埋工作，智能化等综合布线系统必须与建筑和装修协调等，施工过程中发现问题应及时与有关专业协调，并且装修设计施工人员要提前参与到主体结构验收标准的制定和验收工作中去。由此建立全生命周期、全员参与的各项目集成化管理制度。

3、运营管理集成化。建立政府市场管理、协会行业管理和物业管理、装修企业管理一体化的集成化管理制度。

总之，全装修住宅项目各阶段、各专业的工作既相对独立又相互联系，因此需要开发商有很强的管理力量，统一规划，全盘考虑，选择合适的发包模式（如装修设计、施工与采购一体化，土建、机电与装修设计施工一体化），理顺工作关系。

（二）项目各方干系人集成化管理。为保证全装修商品住宅的质量，减少消费者投诉，就应建立包括投资商、开发商、政府监督部门、咨询单位、设计单位、施工单位、供货前段单位、消费者等项目各方干系人在内的集成化管理。

五、结束语

全装修住宅项目是一个系统工程，各阶段、各专业内容前后联系、互为条件、相互制约。运用全装修商品住宅的集成化管理模型，不仅对全装修住宅项目的全过程实施了统一规划和一体化管理，而且还把联系紧密的专业内容进行集成，从而实现了整体最优。

（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）

参考文献：

[1]童悦仲，娄乃琳，刘美霞.中外住宅产业对比[M].北京：中国建筑工业出版社，2005.

[2]Wim Bakens.International trends in building and construction research[J].Journal of Construction Engineering and Management，1997.6.

[3]李娜，郑建春.全装修住宅开发项目发包模式探讨.住宅科技，2006.5.