房地产需要十年以上的大规划

叶　檀

房地产业需要正本清源、提纲挈领的发展纲要，需要着眼于十年以上的大规划，而无需什么振兴计划。

房地产业的敏感度，从围绕房地产业振兴规划的传闻就可见一斑。1月初，全国工商联房地产商会会长聂梅生率先透露，将于1月10日前后提出房地产振兴报告；12日，有发改委人士爆料，房地产占据最后名额；2月9日，媒体披露建设部上报规划，只待国务院批准；2月10日，建设部出面否认，接着有官员表示“可能性不大”，但有国家能源局人士声称，能源业振兴规划已被房地产业有关规划取代；而原全国人大常委会副委员长成思危2月21日称，第十大确定为房地产，这为甚嚣尘上的争论火上浇油。仅过两天，成又出来辟谣说是“媒体误读”。最终尘埃落定，房地产在十大之外，但2月27日，国家发展改革委副主任刘铁男解读房地产业未进“十大”的原因时称，“房地产行业是中国重要支柱产业，现在是，未来也是。中央、地方政府均出台相关措施促进房地产的发展，目前来看已经显现一定的效果”。还房地产以支柱地位。

牵扯了太多神经的房地产业，亟需从源头进行制度性改革。

有几个重要议题必须明确，第一，政府建设保障型住房，满足低收入阶层的住房所需；第二，其他阶层进入商品房市场，中国发展了十多年的商品房市场不能倒塌，回归政府分房的计划经济范围；第三，房地产业必须真正市场化，从一级土地市场开始整顿，重整繁杂的税费结构，按照市场规律进行房贷、税费、土地招拍挂、规划审批等各方面改革。

只要高价土地不改，只要地方财政没有新增稳定税源，只要房地产公司一张图纸在政府部门审批动辄几十万甚至上百万元，中国高房价的基础就没有打破。以上几个具体方面其实牵涉到重大改革，土地牵涉到资源垄断和集约用地的大课题，地方财政牵涉到中国新的经济增长点和公共财政的建设问题，政府部门的审批费用则牵涉到行政机构的改革问题——从房地产任何一个细节出发，我们都能上溯到市场改革的核心难题。

在大是大非面前不能游移，政府坚持保障住房和市场住房平衡不应改变。有人认为高房价是市场化弊端，因此应该退回政府统一分房时代，这种逃跑主义的想法将使中国市场改革成果毁于一旦；其他一些人认为政府应该高课税，深入微观市场解决住房市场的结构性矛盾，这种做法将使中国房地产市场非驴非马，加深先天畸形。

伴随着房地产市场出现的非理性态度越来越强，演变成民粹主义与精英主义的强烈对抗，缺乏调和的尖锐利益博弈必然是玉石俱焚。政府在经济全面结构性调整之机，充分倾听各方意见，而后通过一定的程序使房地产发展纲要反映各利益群体的声音，将是房地产市场改革的关键。任何一种正义，首先都是程序的正义，是各方利益平衡的产物。只保中低收入阶层或者只保房地产开发商，都会导致房地产市场的倾斜，最后损失的是社会的整体效率。

让人担心的是，理论上认识不清，实践上机会主义思路抬头，为了促进成交量，一些地方推出优惠政策，这种一事一议的做法对于房地产业的健康发展无益。

并且，一些对金融或者房地产业并无建树的专家正在提出形形色色的议案，已经或者准备向上建言。比如，有的经济学家提出房地产必须一次降价到位，至于降多少、会形成多大冲击波，心中无底，全是信口而言。貌似技术派实则完全背离科学。又如有专家准备提两会议案，认为解决目前存量房过多的最好办法是实施房屋空置税，只有这样，高房价低交易的问题才会迎刃而解。如果这样的话，那么房屋投资市场将彻底垮台。任何一种投资品，只要把税收提高到覆盖收益的程度，就会使所有的投资者望而却步，大家都很清楚，争不过那只无形之手。这样高房价的问题是解决了，交易量也就所剩无几了。

理论上的利益平衡论、实践上的务实论、技术上的细致分析，才能使房地产市场避免重蹈机会主义、单兵突进、民意反弹的覆辙。■