倪建达：这个冬天太短了

金　姬

这一轮调整没有淘汰什么企业,也没有进行业内洗牌,说白了就是“该死的没死”。整个房地产业没有春夏秋冬的自然交替,这个冬天太短了,不够严酷。

从上海徐汇区枫林房管所的一名勤杂工,到徐汇区国有开发企业——上海城开(集团)有限公司总裁,46岁的倪建达在房地产界已经摸爬滚打了28年,这也让他比常人对这一行业有着更为理性的判断。7月16日,在徐家汇一栋甲级写字楼的46楼办公室,倪建达接受了《新民周刊·楼市观察》的专访,对目前回暖过快的中国楼市流露出一丝担忧。

《新民周刊》:作为莲花河畔景苑现场勘查的专家之一,您认为此次倒楼事件给我们带来哪些反思?

倪建达:我事发当日就去了现场,从大楼倒塌的完好程度看,大楼质量应该没问题,关键是组织施工设计出了问题,估计施工单位的资质尚浅,否则不会犯这样的错误。应该说这是一起偶发性的技术事故,不是系统性问题。上海房地产市场在全国范围来说是相对规范和成熟的。倒楼事件发生后,我认为整个房地产行业的准入门槛应该提高。

《新民周刊》:根据统计显示,从4月底到6月底短短两个月时间,北京、上海、重庆、广州、宁波、大连等10个城市拍出了“地王”。值得关注的是,不仅是位置好的地块相继拍出天价,就连一些郊区地块也不断创楼面价新高。“地王”为何在今年屡屡出现?这是否意味着楼市出现新一轮“泡沫”?

倪建达:首先,现在不是楼市泡沫,而是在2007年楼市繁荣基础上的一种延续。地少人多是我国的国情。地价上涨也是情有可原。一方面,楼市和股市有些类似,许多房地产企业也怕踏空,所以今年频现“地王”,至少说明大家对未来宏观经济形势有信心。另一方面,去年金融危机爆发后全世界政府都在发行货币增加流通,货币贬值成了必然。于是,大家纷纷投资有效资产来对抗货币贬值造成的损失,买房就成了一种避险手段。

此外,国家拿出的4万亿投入主要集中在基础设施,而且受益者多为大型国有企业。因此,今年“地王”大多是国企也不足为奇了。我现在担心民营房地产企业被政府忽视了,而国有房地产企业正在逐渐排挤民营房地产企业。

我估计今年下半年房价还会上升。但现在房价上涨速度太快了,应该平稳一些。目前来看,不排除政府因抑制房价上涨过快而出台一些政策的可能。当然,政府不会打压房地产,只是在操作细则上加以调控,如第二套房的贷款利率等。

《新民周刊》:同样作为国企的城开,今年有没有拿地?

倪建达:作为全国房地产企业50强之一,城开从2007年到现在就没有拿过地。我们本来打算今年下半年进入市场,但由于地价上涨幅度超出预期,标王太多,风险正在集聚,所以我们不会轻易“轧闹猛”。

我不希望外界以“国企”的标准来看我们,无论这家房地产企业是外资、国有还是民营,关键要看它是否懂得市场、有专业水准的团队,具有社会责任感。上海房地产界目前是外资、国有和民营三分天下。上海原来有许多国有房地产企业,现在有影响力的不多。应该淡化“血统论”,国有房地产企业并不仅仅依靠政府支持,更需要市场认同,对客户负责。

城开只会在合适的时间做合适的事。我们是市场的少数派,耐得住寂寞,避免犯错。城开奉行的是“机会主义”,有机会就发展,没机会就守住。我们的原则是:等别人犯错,就是自己的机会。

我们现在开的楼盘,有一些是从其他企业手里拿来的地,他们往往做不下去了我们才接手又“盘活”了。如去年11月22日开盘的万源城,用地94.31公顷,总建筑面积近130万平方米,是上海中环线内最大的地产开发项目,我们就是从民营房地产企业手中接过来的,规划就用了足足3年时间。城开甚至牺牲自己的利润空间,多花了几个亿增加34万平方米地下车库,让万源城车库面积达到了50万平方米。如今,万源城已经收回5.7亿的房款,这一楼盘至今仍在热销中。

《新民周刊》:在众多国有房地产企业中脱颖而出,城开成功的秘诀是什么?

倪建达:城开去年盈利11.06亿人民币,占到徐汇区国资委下属企业利润的2/3。要知道,城开1996年成立之初面临着巨大困难,当时上海房地产市场大环境出现衰退,房产开发商经营艰难。城开本身还是烂摊子一个,送给别人也不要。我1998年进入城开后,就把现代企业的管理思路和模式注入国有企业,让它不像国企。

如今,城开在江苏、安徽、重庆和湖南等地都有楼盘,但公司并没有全国发展战略。城开不是追求经济效益最大化,而是综合效益最大化。例如,在政府大力倡导经济适用房的前提下,城开今年将开工50万平方米的经济适用房,预计两三年后竣工。开工地点是上海外环线附近的原永新彩管厂,那里是城开以市场的价格拿的地。虽然城开成立13年来主要推出中档偏上的楼盘,但公司在成立以前是住宅办,徐汇区几乎所有以新村命名的小区都是我们建的。现在兴建经济适用房,算是城开对以往企业文化的一种回归吧。

城开也致力于公益事业。早在1996年,成立之初的城开就在大别山脚下兴建了一座希望小学。从那以后的13年中,城开集团对社会的慈善捐赠从未中断。2007年,城开集团发起了“山花工程”活动,用于资助那些红色革命老区的品学兼优、家庭贫困的学生顺利完成高中和大学阶段的学习。

倾力回报社会作为企业的责任已潜移默化地融入到城开的企业文化之中,在实践中逐步形成了一种城开和城开人共同的潜意识,因为我们知道企业对社会的关心不能仅靠经济手段来实现。城开非常注重培养员工的社会责任心,13年来坚持派公司员工去自己捐赠的希望小学支教,将爱心落实下去,解决了当地实际的师资问题,为促进当地的教育水平,定期组织当地教师到上海进行师资交流。我们每年还派遣新员工去那里考察,切身感受企业的文化内涵。

《新民周刊》:去年金融危机导致中国楼市进入“严冬”,想不到现在却又处于“盛夏”了。有人说今年楼市和2007年相类似,当年也是回暖后一路上扬,但2007年9月底“二套房贷”新政出台后全国楼市出现疲态,因此今年也可能“先热后冷”,如一度火爆的上海楼市在7月中旬就出现一、二手房成交量10%的降幅。但也有人说世博会的影响至少会让本轮楼市上涨持续到2010年。您持哪种观点?

倪建达:当我们准备过苦日子的时候,苦日子却并没有到来。2008年的调整在整个房地产行业发展周期中,只能算是一个波动,并非一个完整的周期,现在不是开始新一轮周期,而是一个周期的另一阶段。

金融危机后,国家提出十大振兴产业,房地产并不在其中。因为这一行业根本就没必要用政策来振兴,而是要让市场说话。城开在今年5月中旬就完成了年收入目标的80%,从这个数据来讲,市场是向好的。要知道,房地产和宏观经济是互为影响的,如今房地产先于整体经济复苏,我估计今年中国经济的增长目标也是可以达到的。

这一轮房地产业的调整很必要,但效果不明显。这一轮调整没有淘汰什么企业,也没有进行业内洗牌,说白了就是“该死的没死”。整个房地产业没有春夏秋冬的自然交替,这个冬天太短了,不够严酷。

我担心的是本轮调整力度不够,房价现在已经出现报复性反弹,今年上半年就上涨了20%,上海估计更高。当然,楼市走强可以提振大家信心,我估计这一轮涨势至少会持续到明年世博会。