我国房地产市场面临的问题及对策分析

张明贤

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1673—0992(2009)03—024—02

摘要：在对近年来我国房地产市场的形势及政府的宏观调控进行分析的基础上，分析了房地产市场的宏观调控成效不大的成因，以及房地产市场发展过热引发的各种危害。并详细分析了影响我国房地产市场发展的各种因素，从而提出相关对策，并预测我国房地产市场发展的趋势。这对我们的投资有着一定的参考价值。

关键词：房地产市场；问题；对策

一、我国房地产市场发展中存在的问题以及负面影响

房地产是社会公众和市场主体基本生活与生存发展的基本需求和重要保障。近年来，我国房地产持续高速发展既在一定程度上满足了社会公众和市场主体的生存与发展需求，同时又因政府管理不完善、政策欠缺、开发商过度逐利、消费者消费理念失当和投资者的投机行为等存在着诸多隐患，如果政府不采取科学有效的调节措施。必将对国民经济持续稳定健康发展产生不良影响。国内房价快速飙升，房地产市场利益越来越不平衡，国内房地产市场所聚积的风险不断上升。必然使房地产市场成为社会问题。

1商品房价格上涨过快

据国家统计局数据，2004年商品房平均价格同比增长14.4％，首次超逾居民收入增长。2005年，70个大中城市房屋销售价格上涨7.6％，2006年。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5％，2007年1～12月，70个大中城市房屋销售价格的同比涨幅为7.56％。可见，去年房价涨幅基本呈现逐月放大的局面，并在受房贷新政影响、楼市交投萎靡的年尾创出两位数的涨幅新高。由此，今年进一步落实调控、稳定房价的任务依然艰巨。

2供求结构失衡，商品房结构性问题加剧

表现为中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足。据对北京、上海、武汉、杭州等城市房屋销售情况调查，去年销售的商品住宅中，120平方米每套以上的住房都在40％以上，最高的超过60％，中小套型住宅比例偏低。前几年房地产过热时。高利润的高档写字楼和商业设施项目开发量过大。从住宅供给内部结构来看，许多开发商偏重高利润的高档公寓、别墅开发，造成这部分高档物业发展过快，空置率高。普通商品房售价过高，让许多市民只能望楼兴叹。于是经济适用房就成为许多渴望圆住房梦的人的首选。但经济适用房供不应求，这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。

3国家的宏观调控不理想，对社会经济环境的影响

我国实行对房地产市场的调控没有真正实现预期效果。房价由于对土地供给的控制仍有可能继续升高，如果土地利用计划和房屋拆迁计划得以严格执行，供需差距进一步扩大，房价上涨仍可能持续。部分企业开发资金短缺，供应总量和供应速度下降，信贷收缩加大了开发商的融资成本和风险。从投资角度看，只要房地产投资收益率高于存款利率，资金就有可能流入房地产市场，房价就存在继续上涨的理由。尽管对房地产市场实行了宏观调控，我国房地产价格有所回落，但局部地区仍在不断上升。

4社会资源不能均衡共享

房价问题不是我国房地产市场存在的唯一社会问题，社会公共资源如何公平共享的问题也是其一。那些靠近政治经济中心的城市可以获得相比其他城市好得多的公共服务资源，而这些资源才是房产最核心的价值，并体现到了房价上。房产的价值取决于自然、历史、社会等因素，房产的价值就是公共资源的价值，社会资源不能公平、均衡共享，导致各个城市房地产价格差距较大，进而产生“价格洼地”，吸引投资资金和消费资金的积聚，无形中提升了“洼地”区域房地产的价格。并使之超过了本土居民的承受能力。

5房地产泡沫导致潜在金融风险

我国房地产业发展的原动力主要来自于金融支持，一是直接支持企业的房地产开发投资；二是通过发放个人住房贷款增加住房销售和扩大房地产需求。目前开发商60％以上的资金都是通过银行贷款来解决的，由于房地产业对金融的依赖性太大，导致了金融机构对单一产业发展的贷款集中过大的风险。房地产市场的不稳定可能直接导致房地产金融市场震荡，酿成金融风险，危及宏观经济稳定。为了给目前火热的房地产业进行适度降温，防范房地产泡沫可能产生的金融风险，金融机构应当通过适当的信贷政策来引导房地产市场结构的调整。

二、解决我国房地产市场问题的措施

针对房地产市场运行中的主要矛盾，政策目标重点是增加有效供给，调整住房供应结构，抑制投资投机需求、解决低收入家庭住房问题。其调控措施主要有以下几个点：

1抑制开发商囤积土地，加大闲置土地处置力度。增加房屋供给

由于在目前垄断的土地市场体制下，土地的时间价值被无限放大。使得开发商更热衷于囤积土地，闲置土地增加。土地囤积，使规模过大的房地产开发项目易形成区域供应的垄断格局。继而推高了房价。针对这一行为，2007年各级政府采取措施对土地一次性出让的规模进行控制，缩减土地一次性出让规模，加大闲置土地处置力度。目的是防止大规模出让土地导致的土地囤积和价格垄断，促进开发企业之间的竞争，缩短建设周期，使出让土地按期形成有效的市场供应。

加大闲置土地处置力度的措施一般有四点：一是实行建设用地使用权“净地”出让，改变毛地出让、净地交付的模式。二是明确了按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费的标准；三是对开发时限提出单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年的明确要求。四是不能分期取得建设用地使用权证。

2实行差别的住房抵押贷款政策，保护自住需求，抑制投机

2007年9月，中国人民银行和中国银监会发布了(关于加强商业性房地产信贷管理的通知)，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，首付比例仍不得低于30％。这项规定将住房的消费与住房的投资严格区分开，有效地抑制投资投机需求。

控制房地产开发贷款总量，抑制投机。国家必须把各专业银行发放房地产贷款的规模、发行债券的额度等列入信贷计划、证券计划和投资计划，以便从总量上进行控制，加强对投资方向的引导。

3调整房地产市场供给的结构，尤其要加快完善以廉租房为重点的住房保障制度

我国在住宅建设方面取得了伟大成就，城镇居民住房条件有了较大改善，然而目前我国总体居住水平还不高，住宅消费在家庭消费总支出中比重偏高，大多数普通百姓仅仅依靠自己的正常收入买不起房。解决问题的重点是加强供给的结构调整，既要效率优先，又要兼顾公平。我国目前城镇居民的住房结构大致应为：5％～10％左右是经济适用房，10％～15％左右是廉租房，75％～85％左右是纯商品

房。经济适用房是解决城镇居民住房问题的核心和关键，政府高度重视住房保障制度的完善，加大对低收入家庭住房保障力度。2008年，这些政策措施的效果已经得以显现。目前房地产市场结构已初步出现了一些调整态势，新建商品房项目里中小户型、中低价格住房比重正在逐步提高。有利于住房资源配置向中低收入群体倾斜，对平衡房价具有较大的作用。

4制度创新是市场培育的需要和航标

与房地产业运作相关的制度是一个有机体系，为了优化房地产市场资源配置，提升房地产业运作绩效，必须以科学发展观为导向，实现房地产经济基本制度的变迁。完善房地产市场交易制度、住房分配制度以及房地产金融保险制度和房地产产权制度。

三、我国房地产市场的发展趋势

未来两三年我国房地产市场发展将呈以下趋势：

1，供应紧张状况将得到一定程度的缓解，但制约因素依然存在

一系列调控措施将继续执行，供应紧张的状况将得到一定程度的缓解。但从另一方面看，土地供应量的大幅增加仍存在较强的制约，一是确保18亿亩耕地面积是不可逾越的底线，这意味着对土地出让数量进行严格控制的政策将是长期的，是不能松动的。二是(物权法)实施后。客观上征地拆迁难度将加大，增加土地供应的难度。三是房地产开发企业，特别是房地产上市公司，土地储备的多寡是衡量其投资价值的关键指标，因此其储备土地存在内在驱动，抑制出让土地如期形成市场供应。

2房地产调控力度进一步加强，资源将向保障性住房倾斜

我国房地产市场影响因素错综复杂，宏观调控未达预期，国家有进一步加强宏观调控的倾向。中共十七大后，中央和主管部委从不同层面表达了继续加强土地和投资控制的意向，2008年房地产宏观调控力度将进一步加强。一方面已出台的政策继续强化落实，另一方面出台的新政策主要集中在从紧货币政策、完善住房保障、房地产融资管理和抑制投机性需求等方面。

3企业并购和重组将成为年度主调

在国家宏观调控力度不断加大、国际资本进入和美国滞贷危机影响下，2008年以后我国房地产行业竞争将将更加激烈，企业的两极分化现象将日渐明显。一些龙头企业通过上市筹资和规模经营等方式增强竞争力，对市场的垄断和引导能力也日益加强；而一些中小地产商经营环境则日益严峻，优胜劣汰将加速国内房地产行业重新洗牌，垄断企业将不断加强对经营不善中小企业的控制、并购和重组。面对当前房地产发展的复杂态势，我们应该保持清醒的头脑，深度认识房地产发展的规律性，看准房地产发展的阶段性，理性的进行个人在房地产行业的投资。这样才能在投资上未雨绸缪，做好“削峰”和“填谷”的准备，以防患于未然，谨防二三线城市房地产的过热，防止一线城市房地产市场在繁荣后的“大落”，为房地产业及整个国民经济的平稳发展创造较好的条件。