ＣＩＰ对楼价宏观调控的可行性分析

金小明

中图分类号：F213.3 文献标识码：A

内容摘要：笔者以平衡工农利益、抑制城乡差距为切入点，研究发现投资置业系数CIP=（0，4]。文章认为CIP的发现证明房屋均价等于社会月平均工资三倍的经验值是正确的，由CIP建立的楼价调控公式揭示了近年楼价飙升同GDP十多年的高速增长及累积相关。文章为政府从楼价入手调控整个宏观经济提出了原理依据和测算技术。

关键词：平衡城乡工农利益 投资置业系数（CIP） 楼价调控公式与趋势测算

笔者在《试建立楼价调控公式》一文中提出“投资置业系数CIP=（0，4]”。该文章指出房地产除成本价外，同时提出购买力牵引而成的与工资挂靠的均价，因而楼价调控公式是指房地产均价等于投资置业系数乘以全社会居民月均工资。这个公式揭示了房地产均价与居民月均收入二者间的比例关系，称之为投资置业系数CIP。在2008年前的经济状况和政策条件下，投资置业系数最大为4，最小自然不得低于0。CIP在房地产、价格理论、宏观调控等方面创新了财经理论，不仅有助于解决楼价及其规律理论问题，更为重要的是揭示了土地（以农民为代表）与岗位（以工人为代表）之间的自然利益平衡关系集中体现在CIP上的事实，也揭示了宏调的本质是平衡工农利益、抑制城乡差距。

投资置业系数CIP=（0，4]的证明

据楼价调控公式，CIP=24y÷A÷ζ，楼价BP= CIP×Wa，式中CIP－投资置业系数，y－工作年限，A－房屋交易面积，ζ－房贷首付成数，Wa－人均月收入。由此二式得购买一套建设部规定的标准套房（90平方）总投资为：A×BP=90（平方）×CIP×Wa =90 CIP Wa（元）

2008年前，银行按揭贷款购房首付最低为所购房款的30%，即90CIPWa×30%=27CIPWa （元）

设人生平均工作年限不少于30年，则工作早者可用5年支付房款首期，而多数人由家族垫支或私募相当于5年的收入支付房款首期，余下30年恰是按揭还贷最长期。则 5（年）×12（月）×Wa=60Wa（元），联立后二式得27CIPWa=60Wa，所以CIP=60÷27=20÷9=2.222……

据男女分工差异，不妨设妻收入为夫的0.8倍，则夫妻就业的投资置业系数为CIP=20÷9×(1.0+0.8)=20÷9×1.8=36÷9=4。生存困难者为消除衣食不保的状况，从未停止过谋求现状的改变，那就会有力所能及的投资，故CIP下限不为0。

综上得，CIP=（0，4]。

同时，楼价的精算公式与速算公式可以为：据楼价调控公式，BP=24yWa×(1-R)÷A÷ζ，式中R为恩格尔系数。设商业银行贷款月利率r，房屋租金Br，则每平方米房屋月租Br=BP×r。CIP和人均月收入是理论测算楼价的二个因素，房租水平是反映房地产供求状况的市价因素。不妨取CIP=3，则BP=3×Wa。

基于楼价调控城镇居民与乡村农民间关系原理

楼价调控公式的重要功能是平衡城镇居民岗位工资与乡村农民土地收益间关系。这里，工资分为最低工资、岗位工资和技术工资。其中岗位工资是就业时发生的社会分工工资。政府作为土地所有权人，可按全社会居民年均收入调控房地产均价。随着GDP增长，工资必然增长，工资增长基于岗位工资与土地价格平衡来实现。调高地价可牵引工资增长，这主要调CIP。CIP公式中交易面积A表明，土地及其建筑面积是CIP的主变量。

另外，CIP基理是购买力价。市场价是以造价为基础的销售价。成交价通常属市场价，上限由富有群体购买力决定而下限由价值支持。房产之成本价由土地增值和造价构成；均价与全社会居民月均工资相关，因土地增值保值而始终为工资3倍左右，准确来说均价由全社会平均购买力决定。均价与造价之差等于土地增值。所以，均价、成本价和成交价因政府调控土地增值费往往高于房屋造价，从而不能以房屋造价分析楼市价格的高低。楼价调控公式的本质在于房屋均价依据购买力确定而高于房屋造价，进而有平衡岗位工资与土地价格关系的空间。将土地增值加入建房成本而形成的均价仍然符合市场价随成本价波动的规律。依照这个公式政府就可对楼价作出数量化调控和趋势测算。

宏观调控可从调控楼价出发

房地产问题是全社会关注的热点和难点问题，楼价趋势是牵涉小康目标和GDP稳步增长的关键，更是平衡城乡工农利益的切入点，因而宏观调控一定意义上是调控房地产均价。楼价调控公式包涵着宏观调控的各方面，目标是刺激消费实现高超消费。

综上，经济危机的本质是资金链断裂。直接断裂是指债权债务不能依法按约及时兑现的金融危机，由经贸交换不公平引发。间接断裂是指分配不公造成的贫富悬殊、基于凯恩斯理论的宏调内生累积产消结构失衡二方面形成的生产过剩、产品积压，致资金难以回拢。公平因素包括实物不公平分配和经贸不公平交易，是引发资金链断裂，演化出经济危机的根源。为消除实业经济危机，本文从CIP入手调整城乡工农差距和贫富差距以解决不公平分配问题。经济危机往往从金融危机开始，而我们可从土地切入调动资金运作。