牛刀：购房入户难解楼市难题

牛　刀

由于楼市的持续低迷,开发商想尽各种办法推销房子。很多城市推出“购房入户”政策来吸引更多人买房。然而,这一政策如果大规模放开,将给城市带来不可预计的压力

在所有房地产问题中,购房入户可能是最难分清是非的。主要原因是,户籍管理制度设计本身就不具备前瞻性,并且有意无意地束缚着生产力,给中国的城乡之间设立了一个藩篱。从社会发展的眼光来看,这种设置城乡之间身份歧视的制度本不应长久。但是,需要多少时间能够得到改变,是谁也无法预料的。

户籍制度制约人口流动

从户籍管理的属性来看,户口也是一项政府的公权。像所有的公权一样,户口本身是没有价值的,但是,因为城乡之间的差别,给户口附属了价值。这种价值是不可买卖、不可流通的,否则,就是违法的。但中国的现实是,因为各地区经济发展不均衡,有的城市入户门槛比较高,有的城市比较低,高低之间的这种落差,决定了户口不可避免地产生了附属价值。

中国的户籍是不可以自由流动的。在鼓励农村人员向城市流动时,缺乏体制保证。因为户籍的设置,城市与城市之间的人口也不能随意流动,不仅导致了子女教育、社会保障等许多问题上的身份歧视,也影响了城市人口、社会福利和经济发展的总体规划。

由于体制上的缺陷,给户口附属了价值,导致很多城市在吸引资金、吸引人才方面,附赠户口准入。如果政府这样做,法律是不可追究的,但前提是,户口准入必须以公权对公事。严格地说,政府在出台相应户口准入办法时,应交人大通过才能执行,因为政府不是立法机构,只是执行机构。对任何一项公权的使用,都要有法可依。

户籍制度滋生腐败

由于户籍管理有特定的意蕴,是一种公权,因此,户籍管理部门就有了某种特权。现在,户籍管理是独立的,不与纳税凭证和社会保障挂钩。所以,户籍在推进社会发展和经济繁荣方面,已经成了一种累赘,它的存在其实就起到“管、卡、压”的作用。但是,如果现在就取消户籍制度,城乡之间巨大的经济、社会和文化上的落差,会导致某些城市人口爆炸。

现在很多城市推出的购房入户政策,其实是把公权的附属价值,补贴给房价。如果我们是一个很发达的国家,政府对户籍也不存在管制,在这个前提下,购房入户是人人都应该享有的权利。问题是,在现有的户籍制度下,政府把户籍作为一项商业行为的附加条件在使用,这样做的直接后果就是买卖公权。一个国家,到了政府的公权都可以买卖的时候,官员的腐败也就不可避免。

中国的腐败,很多都是体制造成的。官员一旦掌控了某种权力,就难于抵御来自各方的巨大利益诱惑。因此,很多经济学家曾经呼吁取消户籍管制,消灭城乡之间的差别,促进城乡之间人员、信息、资金的流动。从中国未来的发展趋势上看,这些呼吁无疑是正确的。但从中国目前的国情来看,户籍制度还不能在短时间内取消。所以,户籍已经成为中国社会的一个鸡肋,食之无味,弃之可惜。即使把腐败问题放在一边,单纯谈购房入户对目前楼市的刺激效应,也是微乎其微。

中国国情不适合购房入户

深圳曾经在宝安、龙岗两区实行过五年的购房入户政策,最后被迫取消。当时,深圳市政府在宝安、龙岗两地实行购房入户的主要目的,不是为了刺激楼市,而是因为与特区内相比,宝安、龙岗两区经济发展相对滞后,人员普遍以短期流动为主,长期定居的人口很少,对当地的商业、消费、教育、医疗等都有影响,当然,对楼市的影响也很大。在这种情况下,深圳市在这两个区推行了购房入户政策。

深圳市在推行了这项政策后,对于楼市的刺激效应并不是很明显。而且,在入户人员的结构上普遍存在几大问题:一是文化结构不可控,很多入户人员文化程度很低;二是年龄结构不可控,很多人让自己的父母入户,增加了城市社会保险、医疗等负担,与一个创业型的移民城市的要求不相符;三是户口私下买卖不可控,那几年,宝安、龙岗私下买卖户口成风,败坏了社会风气。

深圳市委书记刘玉浦曾说,购房入户增大了城市的管理成本。每个城市的人口规模与这个城市的负载能力应该协调起来,城市发展也要有一个比较长远的规划。从中国一二线城市目前的情况看,大部分城市存在人口密度过高的现象。世界上也有很多城市像东京、曼哈顿,人口密度也很高。但是,那些城市的社会财富分化没有中国这么严重,而且他们的社会保障水平也堪称世界一流,人口多一点、密度大一点,不会发生社会性不稳定因素,对经济发展也有好处。

购房入户对楼市刺激不大

目前,一些主要的二线城市在强行推行购房入户,可以说,真正因为户口原因买楼的,在整个购买群体中不会超过10%。因为附带了户口,如果买楼者自己又不需要,那唯一的办法就是委托中介把户口卖出去。长此以往,老百姓会非常不满。而且,二线城市的公共设施、城市交通、教育医疗、社会保障的负载能力都有限,一旦大量的人口购房进城,对城市的就业会造成非常大的压力。

从这些推行购房入户的城市来看,地方政府基本属于“病急乱投医”状态。他们并没有认真思考为什么楼市会发生今天这个状况,房子为什么卖不动,土地为什么拍不出去。而是首先想到还有哪些权利可以变现?如果要解决楼市的根本问题,不从问题的根儿上去解决,是很可怕的。因为购房入户不仅仅会导致腐败,而且也破坏了社会制度,让政府由“裁判员”变成了“运动员”,赤裸裸地自己下场踢球。

事实上,二线城市即使实行购房入户政策来刺激楼市,也是起不到多少作用的。二线城市楼市的根本问题,是前期炒作过度,地方政府为了赚钱,疯狂供应土地,缺乏基本规划,从而导致整个楼市供过于求,产品积压严重。这种情况下,一定要遵循经济和价值规律,让市场来解决问题,而不是用买卖政府公权的方式来托市,结果只会让事态变得更严重。现在的问题是,真正对户口有需求的人,不一定有支付能力,也买不起房子;而真正买得起房子的人,对户口又没有需求。

只有降价销售才是目前中国楼市难以回避的选择,地方政府任何的公权价值,与目前市场期待的房价下调预期相距甚远。既然政府的公权都能买卖,依据商业规律,购买者有权评估其是否具有价值,有多大的价值。如果户口在市面上只值三五千元,没有哪个傻瓜会为了这一点小利去买一套价格昂贵的房子。

再说,政府制定经济规划,一定要有战略眼光,不能为了眼前利益牺牲长远利益。很多矛盾的爆发,就是长时间形成的。在缺少民主的体制下,一旦爆发社会矛盾就是大矛盾。购房入户也是这样,一旦很多城市人口出现爆炸,几千万人就地失业,那将是什么后果?地方政府只顾帮开发商赚钱,而牺牲一个城市的长期发展,不但不值,而且风险巨大。

推出购房入户政策的城市

购房入户政策曾是拉动楼市的法宝,最早出现在上世纪90年代后期的我国房地产市场。“吃螃蟹者”是处于一线的北京、上海等城市,之后更多的城市跟进效仿。此后,由于购房入户政策导致城市人口过快增长,并带来了教育、社保负担等问题,再加上房地产市场进入繁荣期,不少城市取消了这一政策。

2008年下半年,全国楼市遭遇“严冬”,很多地方再次祭起“购房入户”大旗。最早调整政策的是杭州,实施范围由原先的特别区域扩大到主城区,落户主城区的购房标准最低为80万元;2008年12月12日,成都市实施购房落户新政;2009年1月19日,武汉市发布购房落户新政细则,对购房范围、落户条件、新旧政策适用的界定等问题进行了明确;2009年1月20日,重庆也出台政策,规定在主城区购买建筑面积90平方米以上商品房,可将户口迁入主城区;牛年春节一过,天津市调整了蓝印户口管理政策,决定从2009年2月4日开始,申办天津市蓝印户口购房款由原来统一的100万元不同程度地调低。