房地产业，再次体验春天的气息

王　强

究竟什么是品牌?在我看来，品牌即口碑，口碑即心碑。品牌不是广告打出来的，不是贴标语贴出来的，不是自己说出来的，而是矗立在客户心里的。

2007年2月13日美国新世纪金融公司(New Century Finance)发出2006年第四季度盈利预警，美国抵押贷款风险开始浮出水面。随后，美国的“两房”出现危机，雷曼兄弟申请破产、美林银行被收购、美国最大的保险公司AIG濒临破产而被注资拯救，至此由房地产次级贷款引发的信用风险最终演变成一场金融危机。而后这场金融危机开始席卷全球，2007年10月经过了10年疯狂涨价的我国房地产市场也嘎然而止。至此我国房地产行业进入了冬天。

进入到2009年，被压制了1年多的我国消费者购房刚性需求开始抬头。据09年第一季度的统计，一线城市中北京共成交现房商品住宅5442套，成交面积为71.5万平方米。环比2008年四季度，分别上涨了32.9％和30.5％。上海楼市共成交商品住宅281.7万平方米，与去年一季度同比上涨34％，而较去年第四季度的成交量环比增长38.4％。广州和深圳的房地产市场也出现了成交量上涨，价格回升的情况。作为二线城市房地产市场的“风向标”的成都楼市，继2月份交易量大幅增长之后，3月份的成都楼市成交量更是飘红，仅城区交易量就达到了15249套。

如今的全球经济仍然处于一个低迷期，房地产市场更是一蹶不振。而我国的房地产市场却出现了交易量和房价均上升的局面。是否可以说我国的楼市已经回暖了呢?

土地市场分析

房地产行业要发展就要建房，建房就需要土地，所以对于土地的需求可以看出我国目前房地产业的走势。上图是我国10个主要城市的3、4月份土地成交量，从图中可以看出，除南京外9个城市的土地成交量都有所上升。表明我国对土地的需求正在回暖。

商品住宅市场分析

商品住宅是我国房地产中最主要组成部分。图1是我国l到4月商品房住宅成交量图，从图中可以看出10个城市商品房成交量都在稳步的提升。图2是可售面积图，可以看出这10个城市的房屋可销售面积都在逐月减少，房地产市场和房地产商的风险得到了一定的缓解。

国房景气指数分析

国房景气指数，是全国房地产开发景气指数的简称，由房地产开发投资、本年资金来源、土地开发面积、房屋施工面积、商品房空置面积和商品房平均销售价格6个分类指数构成。根据房地产开发统计快报数据，确定基期后，分别计算出6个分类指数，再加权计算出国房景气指数，是全国房地产开发综合发展水平的客观反映。国房景气指数以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间，它由国家统计局按月计算并对外发布。

国房景气指数是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，是房地产市场是否回暖的重要指标。上图是我国08年1月至09年4月的国房景气指数图和国房景气环比指数图，从中我们可以看出景气指数从08年1月一直是下降趋势，并且在08年10月景气指数下跌到了100以下，也就是说进入到了房地产的不景气时期。但是从09年2月开始下降的趋势就开始减缓，并且在4月份还略有上升，同时环比指数经过震荡下跌后也在2月开始强劲反弹，在4月甚至达到了正值0.02％。

土地需求的上升说明房地产商看好楼市的未来前景，房屋的可销售面积下降说明以往开发的积压住房得以销售，房产商的资金回流，其经营的风险下降同时也有资金可以开发新的房地产。商品住宅的成交量上升则说明市场的需求回暖，人们在逐渐恢复购房信心。虽然按照国房景气指数我国仍然处于房地产不景气时期，但是明显可以看出其下降趋势的抑制，网此，可以预测我国楼市已经开始回暖。但这种回暖会一直持续下去吗?

国家大力扶持房地产行业

国务院总理温家宝在全国人大二次会议的政府报告中指出，09年我们的GDP目标是8％，城镇新增就业900万人以上，城镇登记失业率控制在4.6％以内。目前全球经济低迷，而我国是一个外贸依存度高达80％的外向型出口国，据统计以往经济40％的增长来源于出口，而现在我们最大的三大贸易伙伴美国、日本、欧洲的经济部出现了负增长，造成中国出口急速下降。在这样的环境下，我们现在如何才能达提出的目标呢?答案只有一个：提振内需。

房地产业是我国国民经济的支柱产业，被称为国家经济的晴雨表。据统计房地产业直接间接可带动建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工等60多个部门和行业的发展，每年拉动GDP增长近2个百分点。可以说房地产已经成为我国经济发展的重要组成部分和经济增长的不可替代的拉动力量。因此，国家要完成GDP和失业率的目标，房地产业的发展是重中之重，正因为如此国家屡屡出台支持房地产业的政策。

1998年以来的十年间，房地产已经高速发展了10年。因此，2008年以前对于房地产业的政策是紧缩银根、提高税收征管力度。但是随着美国金融危机爆发以后，中国也一改以往信贷紧缩的政策，开始全力介入房地产救实行动，包括财政部降低住房交易税费、央行08年5次降息、四万亿救市计划中的住房计划和9千亿保障房计划，都代表着中国要发展房地产行业的决心。

在这些政策中，信贷政策无疑是促进房地产业复苏的最重要政策，其效果也是很明显的。根据中国人民银行的统计，今年1季度人民币贷款增加4.58万亿元，逼近全年信贷额度5万亿元的下限，由于实物产品受到世界金融危机的严重影响，在较长时期难以改变产能过剩、产品供过于求的格局。货币投放很难流向这个领域。货币大规模投放引起的流动性增加，并没有在消费品和大宗商品领域引起过度需求。而房地产业明显受益于扩张性货币政策的利好影响，一方面解决了资金短缺的问题，另一方面增加了消费者购买房屋的需求。

房地产业目前的回暖是因为国家一直在出台一些刺激其市场的政策。而鼓励房地产业的政策或意见到在还没有停止，一直在陆陆续续的出台。例如3月18日，央行和银监会联合下发了《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》，提出鼓励发展消费信贷，做大做好汽车、住房、家电、教育、旅游等产业的消费信贷市场。4月15日，国务院常务会议要求稳定住房、汽车等大宗消费，从中可见国家对于恢复房地产行业的力度。同时各地方政府也纷纷出台了有利于促进房地产市场的政策。

可以预计未来仍将有房地产行业的利好政策出台，因此房地产行业仍将继续回暖。

未来宏观经济情况支持

如果房地产的发展没有经济回暖的支持，其继续回暖估计也就不会持续多长时间。因此经济形势会对未来房地产市场的走势有重要影响。

4月份，我国CPI、PPI等物价指数和进出口增幅等指标继续下行，经济好转的基础仍较为薄弱，CPI、PPI同比双降，主要是受到钢铁、煤炭和原油等大宗商品价格下跌的影响：出口降幅扩大，预计未来随着金融危机的进一步深化，外贸局势依然严峻：此外全国发电量连续两月负增长，这主要是耗电大户金属冶炼行业生产低迷所导致。

但是在政府经济刺激计划的推动下，部分宏观数据指标也是发出了积极信号：PMI指数已连续五个月回升，固定资产投资持续高增长，社会消费品零售总额也较上月有所提高，新增贷款投放虽然回落但依然维持在高位，这些积极的指标都反映出经济良性发展的趋势。

在这些指标中PMI指数的回升尤为重要。PMI指数英文全称为Purchase Management Index，即采购经理指数。PMI是通过对采购经理的月度问卷调查汇总出来的指数，反映了经济的变化趋势，如果PMI大于50％，表示经济上升，反之则趋向下降。它是一个先行的指标，与GDP具有高度相关性，且其转折点往往领先于GDP几个月。我国的PMI指数从2008年12月开始回升，在09年3月冲破了50％以上达到了52.40％，4月份又有所上升达到了53.50％。说明我国的宏观经济现在虽然仍旧低迷，但是已经开始上升了。因此，我们有理由相信经济高潮的拐点就在不远的将来。

根据上文中可以看出我国的房地产行业出现了复苏，房地产的回暖可以刺激经济的复苏，同时经济的复苏会进一步的带来房地产市场的发展。虽然现在的经济形式不是很乐观，但是未来经济的高涨会刺激房地产的发展，同时加上国家政策的大力扶持，可以相信一定会进一步刺激房地产行业的发展。因此，可以说我国房地产行业的严冬已然过去，春天已经来了。