跨越灰色地带

熊仁宇

全国工商联近日有报告称，在其参与调查的开发商的总费用支出中，流向政府部门所占比例平均为49.42％，其中以上海的开发项目流向政府的份额最高，达到64.5％。此结论引起广泛关注，一边是各个开发商借此发挥，证明高房价并未给自身带来暴利；另一边是更为激动的各地方政府指责数据不真，上海市政府甚至在酝酿通过“公开澄清”的方式来回应全国工商联的结论。

工商联报告的公允性也遭到了质疑。据报道，全国工商联的发言稿中所有的统计数据均出自“REICO工作室”，该工作室是由全国工商联房地产商会、中城联盟、万通、华远等共同资助建立的。而且在样本选择上，该报告的选取依据也被嫌指向性明显。虽然质疑声不断，但是开发商通过此报告向公众传达了一个信息，即利润并非开发商独享。

政府通过房地产开发获得土地出让金和相关税收的收入，但所获多少并不明晰。人们对高房价的愤怒于是被有意无意的引入到对开发商的指责上，备受指责的开发商此次以公开数据的方式与相关部门“近身肉搏”，希望以此摆脱众矢之的的尴尬角色，政府方面的积极回应无疑是开发商们所愿意看到的。

如果我们有幸能够看到开发商和地方政府均公开各自从房地产项目中的所得，我们肯定能够发现双方所提供的数据存在一个数目不小的差额，这便是所谓灰色地带。曾经担任过人大副委员长的成思危表示，开发商利润占成本30％，其中存在灰色成本，还有人认为该数字可能更高。这部分成本的存在使得政府与开发商无法在利益分配上形成共识，从而对谁来承担改变房价过高现状的责任互相推诿。

企业按照成本收益原则运作，只要灰色地带存在，就会有企业考量成本和收益，做出符合企业利益的选择。对于政府来说，只要做到了以下两个方面，灰色地带便丧失了存在的土壤。

第一，约束政府职能部门的权力。部分地方政府涉及房地产开发的政府部门高达20多个，涉及房地产开发的公章上百枚，需要的行政审批程序、备案办理事项近150项。在这样繁杂的环节中，必然存在着职能重叠，甚至功能浪费的部门，但每一个部门都拥有对房地产开发项目的审批权力，也就代表存在权力寻租的能力。权力寻租便是灰色地带产生的沃土，限制权力寻租的可能也就将灰色地带产生的空间大大压缩。

第二，减少审批权力的自由裁量度。政府的监管必不可少，对于部分不可替代的政府审批项目，应该着力减少自由裁量的权力范围。或通过制度约束，或通过市场竞价，将这部分隐形的权力通过市场的方式表现出来。国有土地的“招拍挂制度”虽然被人们诟病为抬高了房地产价格，但它的意义在于让我们明确了稀缺资源的价格，我们至少还可以将这部分收益用于政府支持型住房的建设。与官员的随意划拨相比，“招拍挂”制度将隐形的成本显性化。

政府与开发商的此次直接交锋，把政府的收入与开发商支出之间的矛盾公开化，有利于消除不合理的灰色地带，从而令地产业更加市场化。