房贷：银行不愿打折的惊人隐情

“你的房贷利率七折了么?”一个多月之前。这几乎成为朋友之间见面的问候语。事实上，即使在新政出台4个多月之后的今天，依然还有不少人，为房贷利率不能打折的问题头疼。

这事还得从去年10月底说起。随着全球金融危机席卷而来，等待着中国地产业的是从“泡沫”进入“冰窖”的一次旅程。国家为了刺激内需，新政频出。其中最受关注的是，人民银行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。

然而，自央行新政出台之后，各大商业银行却迟迟不见动静。直到新年钟声敲响之时，各大行才终于勉强松口，同意以七折的利率向存量房客户提供贷款。可复杂的申请程序，以及苛刻的条件，将大量存量房客户挡在了门外。央行出台的“七折新政”，一头撞上了各商业银行的“软抵抗”……

房贷细则千呼万唤始出台

2008年10月22日，财政部、人民银行、国家税务总局，连续出台促进房地产市场发展的政策，力度之大，在业内被称为“10·22新政”。

“10·22新政”及后续政策，除央行出台的“房贷利率七折”，如下几条也至关重要：从2008年11月1日起，个人首次购买90平米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税，下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27％等。

无疑，中央一系列强力提振市场信心的手段，迅速激起了广大购房者的热情。人们关注得最多的，就是央行“房贷利率七折”。如果按房贷尾款100万元、贷款期20年、八五折的贷款利率计算，购房者须支付利息100万元左右；而按照基准利率的七折计算，购房者所支付的利息约为83万元，可为购房者节省17.82万元的利息。优惠幅度之大，不言而喻。

但是，面对如此重大的惠民政策，各个商业银行却似乎准备与央行“对着干”：在政策颁布的第一个月内，银行们始终沉默不语。

对于国内各商业银行来说，这是一个十分艰难的选择：一方面，各银行希望大家都不搞优惠，你好我好大家好，共同赚取最大的房贷利息；另一方面，又觉得自己要是先下手为强，率先实行七折优惠，将能吸引更多的客户。

“银行的这种心态就是个‘囚徒困境，博弈的最终结果仍然是各家银行都要降低利率。”对此，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇教授表示，“只要有一家银行打破沉默，实施7折的存量房贷优惠政策，其他银行为了防止失去市场份额，必然会纷纷效仿。”

果然，11月初，光大、民生等中小银行当上了“第一个吃螃蟹的人”，率先宣布给客户办理利率七折优惠的措施。一时间，两家银行的贷款人欢欣鼓舞。直到12月底，陆续有其他一些股份制银行给出了相关政策。毕竟这些银行覆盖到的人群只处于一个狭窄的区间之内，更多的人们，仍执着地对占据着房贷市场大部分份额的国有银行翘首以盼。

终于，在股份制银行的步步紧逼之下，四大国有银行也纷纷松口：1月初，建行和中行出台相关细则；1月16日，工商银行成为最后一家宣布“七折”细则的银行。

然而，就在人们高呼“翻身‘房奴把歌唱”，如潮水般涌向银行营业大厅时，却一个个都傻了眼：天上不会掉馅饼，但有可能掉铁饼……

扑朔迷离的“附加条件”

由于央行的政策只提到“房贷利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍”，并未规定每家银行都必须按照“七折”来执行。这个具有弹性的政策，就为银行提供了“发挥”的空间。

重庆“房奴”小李就被这个“弹性空间”搅得晕头转向。小李前年买的房子，月收入不到3000元，每月却要还1000多元的房贷，日子过得紧巴巴的。这次“七折”新政，让小李觉得自己终于等到了春暖花开，没想到一打听，事情却远不是那么简单。

他办理贷款的开户行——招商银行某支行要求，贷款人必须本人提交书面申请，否则就强制性按老的政策八五折利率继续执行。此外，贷款人还必须满足两个条件：第一，是没有不良记录的优质客户；第二，要贷款金额在30万元以上的客户。

凭什么要30万元以上?央行宣布的政策中并没有这一条，小李对此很费解。按照重庆的房价，贷款额达到30万元以上的人，几乎都是购买的90平方米以上的大户型，而小李购买的只是一套小户型，房屋总价都不足30万元。难道买小户型的人就没有享受利率七折的权利了吗?

既然有机会申请到七折，他不想就这样放弃。1月19日，小李决定去银行问个清楚。而银行工作人员解释说这是“上面的规定”。对方告诉小李。这里还有个途径能打到七折，那就是招行的“金葵花”客户，即存款要达到50万元以上的客户。

“我要有50万，还贷什么款?”小李非常气愤，失去了最后的耐心，就留了电话给银行经理，建议银行出个公告：哪些能享受什么折扣，清楚明了。这回对方倒是回答得很爽快，一有消息就会通知他。

当天下午，一个自称负责人的银行人员又给小李来了电话，一通什么弹性、政策，弄得他云里雾里。小李忍不住打断对方：“直接点，公示还是不公示?”电话那头立即有些不耐烦了，最后说了一句“不公示”，便挂断了电话。

以上只是许许多多购房者到银行办理房贷七折申请时遇到的尴尬中的一幕，银行工作人员对购房者的推诿远不止于此。

从目前来看，各银行总行给出的政策除少数银行是“符合条件者自动调整”外，其余均为“可以申请”。但在具体申请的细则上，各银行“奇招”频出：

据了解，为预防存量客户“跳槽”现象，不久前上海几家大型银行签订了一份“君子”协议，共同“封杀”存量房贷客户为寻求利率七折而申请无交易转按揭的行为。

一些银行支行通过打“擦边球”的方式，只满足部分“优质客户”。如果手头有其他房产或贷款结清的客户，其收入来源稳定，向银行申请房贷基本上能获得理想的利率优待。各银行给优质客户还定有若干“标准”，如“贷款人是事业单位处级以上的干部”、“个人净资产300万元以上”、“银行存款达到一定额度且3个月以上”等。

当记者致电某商业银行客服热线时，客服人员表示，存量房贷利率七折优惠申请要具备的条件之一，是“以往对银行的贡献程度”。而中行上海某支行开出的申请七折利率优惠的条件，其中一条竟然是：办理10张该行信用卡。

除了以上两家银行，经记者调查发现，各大商业银行支行的细则已有数十个“版本”之多。不但同一家银行在不同的城市出台的细则大相径庭，即使同一个城市同一家银行，各支行的政策也不尽相同。某国有银行上海分行的表态是，“总行要求优质客户可享受七折利率优惠，我们也据此下发到支行。是否优质客户则由分支行判定。”

不愿打折只因暴利作怪

对于央行强力的刺激手段，各商业银行并无公开抵抗的举动。但自2008年“10·22”房贷新政以来，各家银行想方设法一拖再拖。有购房者抱怨说，在无形之中，银行又多收取了几个月的利息。为什么一个原本良好的愿望却难以得到顺利的推行?

不妨从银行的利益链上进行剖析。

国内银行的主要利润依赖于贷款业务，而个人信贷业务已成为国内银行主要的利润来源之一和竞争的热点。有业内人士透露，目前在银行业中，房贷占总贷款额的20％，个人房贷款利息获得七折优惠，加上未来央行利率继续下降的预期，将导致银行业的利润空间收窄。

目前国内存量房贷余额高达3万亿元。按照去年12月22日公布的利率计算，5年以上贷款年利率为5.94％。而目前“首套房产”、“所购房子在90平方以内”的房贷者可获得八五折利率优惠。由此计算，国内银行业在“七折利率优惠”前每年的该部分的房贷利润为2397亿元。而执行“七折利率优惠”政策后，银行业该部分所得利润为1974亿元，受到了挤压。剔除掉一些无法享受优惠的贷款，粗略预计银行业一年被挤压掉的利润在150亿～200亿元之间。

“房贷利率七折，压缩了企业的利润，银行肯定不积极去做。”“保守估计，或许只有10％的存量贷款能享受到这样的优惠。作为银行，到嘴的肥肉不会轻易吐出去的。”据成都某商业银行内部人士透露，经过2008年5次降息后，现阶段5年期以上贷款年利率为5.94％，七折优惠后，利率仅为4.158％，与目前5年期存款利率3.6％相比，只有0.558个百分点的利差，再除去银行经营的各种费用，银行几乎没有多少利润空间。

“所以各大商业银行对于‘七折这个事情，都是能拖就拖。”该人士说。

中国银行业房贷业务曾经享有的高利差原本就非业界常态，从全球范围看，以房贷业务为代表的传统商业银行业务，早已进入微利时代。在国外主要市场，银行房贷的利差都在1分以下。

相对于国外银行房贷业务的微利，国内银行因受惠于央行多次加息政策和房地产市场的狂热，前几年房贷业务的利差竟然一直维持在2分左右!但目前经济景气的下行和宽松货币政策的实施，货币市场的流动性日渐充裕，导致房地产投资需求依然低迷，这就代表资金成本的房贷利率必然下行。换言之，在所有行业都不景气的年代，曾经被保护政策“宠”惯了的银行业，不可能再像以前一样歌舞升平。

分析人士指出，房贷进入微利时代，对消费者而言绝对是一件好事。中国的银行业虽然备感痛苦，但却可以在痛苦中获得成长的契机。与世界成熟银行相比，目前，中国银行业的利润来源仍显得非常单一，中间业务占比不到20％。这其中很重要的原因就是有“中国特色”的高利差，让中国银行业丧失了业务拓展的动力。

(摘自《商界》)