２００９年房地产展望：启动市场需求是关键

靳　茂

国务院新闻办日前以“促进房地产市场健康发展”这一主题召开了2009年第一场新闻发布会，为冬日的房地产市场带来了一丝暖意。如何促进房地产市场健康发展?发布会上，“启动需求”成为关键词。

在刚刚过去的2008年，全国商品房销售量呈现萎缩，预计全年销售面积仅为6亿平方米，其中，商品住房销售面积5亿平方米，分别比2007年下降20％和28％。相应的，房地产信贷增速也出现了持续回落的态势。

中国人民银行金融市场司副司长霍颖励认为，这主要是由于受到住房需求下降的影响。

中国社会科学院《经济蓝皮书》预测，展望2009年，房地产需求方仍难在短期内走出观望，炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场，首次购房的自住性需求将更为谨慎，留在市场当中的真正的住房需求者将会对房地产产品提出更高要求。

房地产需求为何不振?北京大学房地产研究所所长陈国强认为，就商品房可言，价格太高是楼市销售不畅的直接原因。目前，各地房价出现了一定的回落，但与社会预期还有差距，仍高于普通居民支付能力。

“目前我国城镇户籍人口人均建筑面积仅为28平方米，如果把一些没有户籍，但长期在城镇工作的人口加在一起，城镇人均住房面积只有22平方米。因此，应该说商品住房是有一个潜在的巨大的需求。”住房和城乡建设部副部长齐骥指出，激活这一潜在需求的关键还在于房价的合理定位。

近期，万科等房地产开发企业采取积极措施，调整价格促销商品住房，取得了一定的效果。不久前，国务院办公厅印发的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》也明确提出，房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。可以预计，以价格促销售将是2009年房地产市场一大趋势。

保障性住房的大量投入市场也将有利于平稳商品房价格。2009年是加快保障性住房建设的关键一年，国家将新增解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题，以及80万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。

齐骥认为，增加保障性住房的供应，将使得不少低收入群体不再掺杂在商品房市场的供应对象当中，有利于平稳商品房市场的价格。

居民购买普通自住房，改善型自住房是现阶段合理的住房消费需求，也在商品住房市场中占主导地位。这一部分需求的释放，对改善住房条件，拉动成交量和扩大内需都有很大的效应。

去年以来，国家分别从信贷和税收两个方面提出进一步鼓励普通商品住房消费的措施。在信贷方面，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，给予贷款利率和首付款比例优惠政策。

在税收方面，2008年，根据经济形势和房地产市场的变化情况，国家三次调整了房地产的税收政策，财政部税政司副司长王晓华表示，2009年将根据2008年出台的房地产税收优惠政策执行情况，考虑出台新的优惠政策。

陈国强认为，被价格和政策共同压制的市场需求得以释放，必然会引起整个房地产市场的繁荣。