谨慎对待房地产救市

崔　嵩

摘要：2008年1-9月，深圳全市新建商品房销售面积同比减少47.81%，9月份全市商品住宅销售均价为12431.39元/平方米，较去年10月份每平方米17350.26元下跌了28.4%，住宅空置面积更是同比增加了逾九成。深圳市国土资源和房产管理局属下的深圳市房地产研究中心指出，深圳房地产市场已从初期的“冲高回落”转变为市场交易“持续萎缩和低迷”。该报告首次明确发出“救市”呼声指“当前对房地产市场的政策干预，已显得非常必要”。“救市”一经的提出，立即引起了各界的激烈争论，其中最有争议的是关于救市的必要性和如何救市的问题。

关键词：房地产 救市 研究

0 引言

2008年1-8月，北京、上海、浙江、广东、福建、天津、江苏等经济发达省市的商品住宅成交量下降都在20%以上。其中北京、上海、浙江的同比下降幅度分别为55.5%、38.5%和32.5%。“上述省市住宅销售量占全国总量的三分之一，这些省市销售量的下降对全国影响很大。”市场成交的低迷也导致了商品房空置面积的快速增加，截至8月底，全国商品房空置面积已达1.3亿平方米，同比增长了8.7%。救市的原因主要是房地产业的起落直接影响到建材、水泥、家具、家电等很多相关行业，拉动经济增长的三驾马车中，如今外需不振、出口下滑，投资一项里房地产开发占了两成，而和基础设施投资相关的政府收入又在很大程度上依赖土地出让金，消费心理和模式的转变更是需要时间。据测算，房地产业每减少100万平方米建筑量，就会影响30万人的就业，钢材需求减少2万吨，门窗减少8万套，减少2万套左右的卫生洁具。房地产行业在我国固定资产投资中所占比例已达四分之一左右，且上下游共涉及50多个行业，在出口萎缩、消费不足的背景下，如果房地产业出现剧烈下挫，我国经济迅速下滑的风险将加大。

1 反对救市的理由：

1.1 房价下跌顺应民意，地方政府不应出手救市 房地产不同于一般的商品，它关系着国计民生。在传统思想的影响下，中国百姓都渴望拥有一套产权房。若房价一直徘徊在畸高的水平之上，消费者为了实现“居者有其屋”的梦想，往往会节衣缩食，挤压其他消费需求。因此，在不断被推高的房地产价格背后，却是其他产业发展受到不利影响，这其实也是造成宏观经济下行的一个重要因素。目前尽管经过一年左右的调整，国内房价依旧过高。以国际上常用的房价收入比来衡量，目前国内一线城市的比值仍在10倍以上，远高于海外市场平均4-5倍的水平。这样的整体房价水平，远未达到需要地方政府出手救市的地步。

1.2 房价越早回归金融越安全 “目前宏观调控的基调是遏制通胀压力，但不要给房地产调控随便定调，现在有些人似乎想挑战现行调控政策。房地产如何发展的基础是宏观经济形势，不要把什么问题都归结到房地产上，也不要轻易唱衰。”易居房地产研究院发展研究所所长李战军昨日向记者表示，房价下跌的确会对银行产生一定的影响，但房地产泡沫越早刺破，房价越早回归理性，金融才能越安全。中国社科院金融研究所研究员易宪容也认为，目前房地产市场的问题并非如有些人所说的在于政府政策，根本在于房地产企业自身，房地产市场的稳定并不是要把全国房价稳定在2007年的泡沫水平上，而是要稳定国内绝大多数居民改善住房的经济预期。

1.3 救市无助于扩大内需 在一些地方政府看来，房地产可以拉动四五十个行业的发展，甚至是扩大内需或居民消费的一个增长点。这里其实有几个概念需要厘清：一是房地产需求是居民消费吗？按国家统计局的分类，房地产购买从来就不算作居民消费而是算作居民投资。如果是居民投资，那依靠房地产发展来拉动内需有多少关联呢？二是假定买房是居民消费，是可以扩大居民的内需，并且带动几十个行业的发展，但有一个前提条件，就是这种内需扩大是建立在绝大多数居民有支付能力的价格水平上。而在目前房价水平上，国内绝大多数居民都没有支付能力进入，那么这样的内需扩大也只能是一句空话。

1.4 救市或推高泡沫 房价下行趋势已经形成，地方政府出台的救市政策，不利于挤压房地产泡沫，释放和化解风险。社科院金融研究所研究员易宪容认为，国内房地产市场价格过高、居民住房购买力减弱是去年来“持币观望”、成交量低迷局面出现的主要原因。只有房价调整才能刺激不同支付能力的居民陆续进入，陆续释放真实需求，提振成交量。但是地方政府的救市政策，有可能使资金告急的房地产开发商继续“硬撑”，这非但不利于提高成交量，并有可能将高房价的风险进一步向金融体系转移。

2 笔者认为救市是非常必要，但是救市的方法手段是很重要的

2.1 救市的目的是为了维稳而不是托市 房地产不仅仅关系到老百姓的住房问题，其背后更是一个巨大的产业，对国民经济有着重大影响，从东南亚金融危机和最近的次贷危机中可见一斑。2008年10月17日，国务院常务工作会议提出的稳定和刺激经济发展的十条措施中指出，要“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”。中国社科院金融所研究员尹中立指出，把“加大保障性住房建设规模”放在首位说明了中央对待楼市的政策态度：放松政策是为了促进房地产投资，而非“托市”，是鼓励政府为中低收入者提供住房，而非以扩大金融风险为代价去鼓励购房者买开发商的房子。将加大住房保障放在了其他两项政策之前，充分说明了中央政策在“保投资”而非开发商们期望的“托市”。其次，调控房地产主要用意是增加投资需求，在出口下降等形势下，增大投资是拉动经济增长的最好办法，而加大保障性住房的建设，不仅可以为居民提供住房保障，还可以扩大投资规模，实现一箭双雕的效果。再次，应吸收美国次贷危机的教训，如果强行将房价稳定在高价水平，维持房产泡沫，则金融风险会越来越大。大部分地方政府出台的“救市”政策出发点是稳定房价、刺激买房需求、帮助开发商缓解资金压力。而中央政策则是要支持居民解决住房问题，保持房地产投资规模。虽然全国房地产市场多数出现价量齐跌的情况，但是目前房价仍处于高位，在此情况下帮开发商“托市”显然是不合适的。

2.2 房地产行业进行降价自救 政府救市的前提应是房价已经见底，房地产商已经无钱可赚，甚至已经亏本，直接威胁到地方财源。否则，房地产商只是从虚高房价中挤掉一些水分，使暴利减少了一些，地方政府就惊恐地救市，这等于是在做一件蠢事。说重一点，这是在与房地产商沆瀣一气，迫使购房户为房地产商降低的利润买单。前不久，新华社“新华视点”专栏播发的《房价成本揭秘》的调查说，我国房地产开发行业的平均利润率约50%。房地产业是一个资金密集型产业，迅速回笼资金是这个产业的生存法则。要打破现在的僵局，开发商绝不应再死撑房价，而是要拿出壮士断腕的气概，从虚高的房价中挤出泡沫，切切实实把房价降下来，推动销售，在让消费者受益的同时，缓解自身资金紧缺的燃眉之急。当然，在降价的过程中，市场也会出现“买涨不买跌”的心态，但值得注意的是，在市场僵持期中“先行一步”的开发商就已经取得了不错的销售业绩，尝到了甜头。目前过高的房价也确实超出了不少消费者的承受能力，尽管目前一些开发商抛出了打折、“买房送面积”等促销手段，但这些房源大多在地段、户型、朝向等方面有着“先天缺陷”，而且降价幅度还十分有限，开发商并没有显现出真正让利于民的诚意。可以想见，如果价格合适，会有相当数量的消费者放弃持币待购，而选择尽早“安居乐业”。当然，降价也并非唯一、单一的办法。在越来越严峻的市场氛围下，一些开发商也推出“无条件退房”等政策，这些手段加上适当的降价促销，有效地促进了销售，企业回笼了资金，消费者也从中受益。