房地产泡沫经济问题分析

张国林

摘要：随着经济的增长，房地产业越来越受到百姓及地产开发商的重视。本文泡阐述了房地产泡沫经济产生的原因，提出了具体的防范措施，供大家参考。

关键词：沫经济 房地产 银行信贷

0 前言

房地产业与国民经济有着紧密的联系，它既是基础产业，又在一定时期扮演先导产业、支柱产业的角色。房地产市场波动会对经济产生非常犬的影响。而作为房地产市场波动主要表象之一的房地产泡沫同样对经济起着重要的作用。本文对我国房地产泡沫产生的原因进行了深入分析，并提出了挤压泡沫的措施。

1 房地产泡沫产生的原因分析

从经济学的角度看，房地产泡沫的产生是一种经济状态的失衡现象。导致这种失衡状态的原因是多种多样的。其中，过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的直接原因。另外，心理预期、信息失真、调控措施不协调等因素则间接促进了泡沫的形成。

1.1 银行信贷过度扩张 银行信贷在房地产业的过度扩张，是造成房地产泡沫过度膨胀的重要原因。如果银行持有大量的房地产，或者是以房地产为抵押品的资产，那么房地产价格的上涨将提高银行资本的规模，从而改善银行的资本充足率、资产质量和盈利状况。因此，银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给，而这又进一步提高房地产的价格。这一过程循环往复，使得房地产价格日益偏离实际均衡价格，从而进一步导致房地产泡沫的膨胀。但是，这只是问题的一个方面。银行在房地产泡沫迅速崩溃方面，也扮演了同样重要的角色。如果出现某种未可预见的不确定因素导致房地产价格下降，将直接降低银行所拥有的房地产资产的价值，并将使银行资产的规模缩水。

1.2 消费者的预期 消费者对某种消费品价格的预期能在一定程度上影响消费者的需求。消费者的预期受经济环境的变化影响。当经济环境发生变化而引发的资产价格发生变化的过程中，没有产生不符合实际经济情况的预期，则市场价格就会由，经济环境变化导致的不均衡状态逐渐调整到均衡价格上来；但当经济环境发生较大的变化时，尤其是在这种环境变化本身还存在许多想象的空间时，就会导致市场产生不符合实际情况的预期。而一旦预期高估了环境变化对价格的影响，就可能引发泡沫现象。由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生。

1.3 信息失真 我国房地产市场信息失真问题十分严重。前几天，上海市有关部门列出了14项房地产市场价格违法行为，大都是制造“信息泡沫”。同时，房地产业宏观上的信息也极为混乱，不同的利益主体发布的同一指标相差十分悬殊。

1.4 调控措施不协调 房地产调控措施不协调，加剧了房地产泡沫的产生。去年初“管住土地，控制信贷”调控措施实施的目标是控制房地产投资过快增长，应该说调控目的基本实现，但也影响了房价的稳定。一是严格控制土地的政策，使房地产用地价格大幅上涨，抬高了建房的成本，增强了地价上涨带动房价上涨的预期。二是由于目前我国房地产开发企业资金实力小，控制信贷的措施直接制约了房地产企业的活动。而对需求增长缺乏有效的调控措施，使投资增长幅度回落大于需求回落幅度，加剧了供求矛盾，推动了房价上涨。

2 挤压泡沫的措施

房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。具体对策如下：

2.1 从土地源头入手，规范土地市场 土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。

2.2 建立健全房地产市场信息系统和预警机制 各级政府要根据房地产市场区域性强和发展不平衡的特点，加强对当地房地产市场发展和演变规律的研究，科学设立符合当地房地产市场规律的预警预报指标体系和主要指标的量化区问，有计划地建立符合自己城市特点的房地产市场预警预报体系，防范房地产泡沫。通过建立和完善房地产信息系统和预警预报制度，以便及时发现问题，加强对市场供求总量、结构、价格的调控；通过市场信息发布、引导和规范，增加房地产市场的信息透明度，控制人为惜售和炒作行为，引导企业理性投资、消费者理性消费；通过对楼市的动态监测，评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，向政府部门提供准确的信息，以便做出适时、适度调控市场的措施，促进房地产市场持续、健康发展。

2.3 要加强对银行的监管 推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，必须加强对银行的监管，包括银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等。房地产金融业应尽快与国际接轨，尽早发展房地产投资基金，大力推进房地产抵押贷款证券化，尽快成立购房担保机构，推进保险业尤其是寿险业与住房产业的结合。同时借鉴海外经验，加强研究与国外不断创新的房地产金融手段和新型的房地产金融资本市场结合的方式、方法和步骤，促进开发信贷与消费信贷的同时发展，建立起健康繁荣的房地产金融市场(包括一级市场和二级市场)，有效化解金融风险。

2.4 利用货币金融政策调控市场，规范房地产融资行为 政府可以通过提高利率、紧缩房地产信贷额、限制房地产开发贷款、提高购房首付款比例等货币金融政策，调整房地产投资额与投资结构。应根据保守、确实、安全等原则来发放房地产抵押贷款，在评估抵押物的抵押价值、确定融资比例或贷款比例等方面进行严格审查，以避免呆账、坏账损失与信贷膨胀。同时应从基础设施建设人手，提高我国的银行业自身抵御金融风险能力；金融监管部门应从制度建设人手，完善个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度和抵押二级市场的发展，这样才能防范房地产业信贷泡沫，有利房地产业与金融业的共同发展。

3 结束语

房地产泡沫不是不可以预防的。但不能老喊“狼来了”。要编制一套切实有效预警机制，包括统计基础、指标的科学设置、可预见风险的应对措施等尤其重要。在现时经济环境下。政策性调节是行之有效的，但不能盲目采用原始一刀切的方式进行调整。也不能头痛医头脚痛医脚。应充分考虑到房地产市场区域性的特点，采取引导性消费的政策进行推进，才能使房地产业健康成长。合理的房价上升是正常的，是国民经济增长的重要标志。

参考文献：

[1]刘国光，王洛林，李京文.2006年.中国经济形势分析与预测.

[2]牛凤瑞.国房地产发展报告.