房地产周期波动研究述评

卓　菁

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

内容摘要：房地产业由于受到内生因素和外在因素的影响，形成一定的周期波动，其波动幅度超出一定的范围，将给宏观经济造成巨大的危害。因此房地产周期的波动研究也就成了房地产研究的核心问题。本文对近年来国内理论界关于房地产周期的研究进展和方法进行综述，并提出研究中存在的问题及需拓展的方向。

关键词：房地产 房地产周期 波动述评

自1998年我国取消福利分房制度以来，国内房地产价格经历了跌荡起伏的历程。随着我国房地产市场的发展，理论界对房地产经济周期的研究也日益重视，20多年来，国内理论界对房地产周期的研究从概念定义到房地产周期波动特征描述、从影响因素分析到房地产周期评价指标的研究、从全国房地产周期研究到区域房地产周期研究、从房地产周期理论到实证展开了深入的研究和探索。本文对国内房地产周期波动研究进行综述，以期对该领域理论研究发展有所参考。

关于房地产周期的概念

房地产周期概念的界定是房地产周期研究的基础工作，由于我国对房地产周期研究的起步较晚，不同的学者对房地产周期的概念有不同的理解。归纳起来主要有两大类，一类是延用经济周期的概念，另一类则从房地产业的运行过程进行定义。

国内最早从经济周期理论角度对房地产周期进行较完整的定义的是谭刚（1993），他提出房地产业的发展存在周期波动现象，与宏观经济波动一样也可分为复苏与增长、繁荣、危机与衰退、复苏四个阶段。该定义与南开大学何国钊，曹振良，李晟（1996）提出的房地产周期概念是一致的，曹振良等人定义：房地产周期或房地产的周期波动即房地产业在起伏发展过程中呈现出复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段。该定义被之后的大多数学者所认同并采用。此外梁桂（1996）对不动产经济波动、不动产经济周期进行定义认为不动产经济周期分为五个阶段：不动产供求失衡-市场趋于活跃-繁荣-紧缩-萧条。该观点与前两个定义也是基本一致的。

陈柏东、张东对（1996）房地产经济运行周期或房地产经济周期运行过程的定义认为：房地产经济运行周期是房地产经济在连续不断循环运动的一个周期内所经过的各阶段和环节的流程，以房地产商品的生产为起点，包括房地产开发、建造房屋、房地产营销、使用、维修与服务、废弃等阶段或环节。该定义与张金鹗（1996）提出的房地产生命周期的概念相一致。

21世纪以后，我国关于房地产周期波动的研究有所深入，对房地产周期的实证研究成果较多，大多数学者重新界定房地产周期定义时认为房地产经济周期波动是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。付战兵（2003）、沈公律（2003）、任栋梁（2003）黄黎明（2006）等众多学者均用这个定义对房地产周期进行研究，这个定义与第一类型的定义是一脉相承的。

房地产周期评价指标的选择

（一）房地产周期评价指标类型

目前，国内判断房地产周期的模型还很不成熟，没有统一的方法，但总结起来主要有三种：单指标法，扩散指数法（DI）和合成指数法（CI）。

对于单指标，国内学者持有不同观点。有人认为应该是住宅年销售量（梁桂，1996），有人认为应该采用商品房销售面积（张元端，2002、卜胜娟，2006）作为测评指标，还有人认为应该采用商品房销售价格（张涌2003）。对单指标的选择不同的学者有各自的观点，迄今为止没有学者对其做非常科学或者说是权威的论证。单指标法的优点是简单易行，研究成果的重复利用性好，横向可比性强。缺点是房地产周期是整个房地产经济体系的波动周期，任何一个经济变量本身的波动过程不足以代表全部波动过程。

扩散指数法是目前用得最多的一种方法，它能比较准确的判断景气周期的转折点。典型的代表是何国钊，曹振良，李晟（1996）选择了商品房价格、城镇新建住宅面积、城镇住宅竣工面积、实有住宅建筑面积、实有房屋建筑面积、城镇住宅投资、房地产业从业人员、房产买卖成交面积八项指标，采用扩散指数法进行数据处理，结果作为总体衡量标准；另外就是谭刚（2001）对深圳市房地产业周期波动规律研究时选取了6大类16项指标，依次是房地产业总量指标、房地产投资类指标、房地产生产类指标、房地产交易类指标、房地产金融类指标、房地产价格类指标。扩散指数法虽然对各种时间序列加以综合，但未考虑到波动的振幅，没有反映出收缩的深度和复苏的力度。另外，近年来我国房地产行业迅猛发展，各项指标值几乎全部上升，在这种情况下，该方法不能清晰的描绘出我国房地产行业的发展状况，也不能准确地划分出周期波动的不同阶段。

因此，进一步分析经济周期需要这样一种指数，该指数不仅能将时间匹配情况不同的时间序列综合起来，而且能够在量上将它们反映出来。合成指数法可以克服前两者的不足，能很好地反映转折点和波动幅度，但它的指标选择和权重的确定较难。合成指数法具体又可采用层次分析法(AHP)或主成分分析法等来解决权重的问题，或干脆用简单算术平均法。如黄黎明（2006）用合成指数法（主成份分析）分析了广州1998～2005年的房地产周期。选择的指标为：房地产业增加值增长率、房地产屋施工面积增长率、房屋竣工面积增长率、商品房实际销售面积增长率、商品房实际销售均价增长率、房地产开发投资增长率、GDP增长率。

（二）我国目前对房地产市场综合评价方法选择

我国目前对房地产市场综合评价大多采用景气指数法，选择扩散指数和综合指数来进行分析。其中最有代表性的是由政府统计部门编制的全国房地产开发景气指数，简称“国房景气指数”，和中国房地产预警系统（简称“中房预警系统”）具有及时性、综合性和权威性等特点，己逐渐被社会各界所熟悉和重视。“国房景气指数”从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需要三个基本条件出发，选择统计指标进行分类指数测算，再以1995年3月为基期对比计算出的综合指数体系，并用百分制表示，最后结合专家法确定的各分类指数的权重，计算出综合指数。“中房预警系统”以经济周期预警体系为理论基础，建立指标体系(先导指标、同步指标、滞后指标)和指数体系(扩散指数、合成指数)。分为全国房地产预警系统和重要城市预警系统。从1997年第二季度起，每季度发布一次房地产预警报告。但其中也存在着一些问题，其权数由主观制定，因此其所确定的房地产周期波形、波动趋势及波谷波峰有可能出现偏差。

房地产周期测定方法的研究

（一）频谱分析法

频谱分析是周期识别中比较先进的数学工具，利用频谱分析分解出房地产各项指标的周期分量。频域分析法或谱分析法是把时间序列看成不同谐波的叠加，研究时间序列在频率域内的结构特征。使用的工具主要是傅立叶变换和谱密度函数。将时域和频域分析综合应用，可从不同侧面刻画时间序列的特征。谱分析方法的计算、判断过程都有具体的标准，在运用过程中可以避免分析者的主观性。分析方法不损失样本点，所有数据都参与方程估计（卜胜娟，2006）。

（二）聚类分析法

聚类分析(Cluster Analysis)又称群分析和类分析，它是按照个体(变量或样品)在性质上的亲疏、相似程度将之进行分类的一种多元统计方法。

罗乐、张欣莉（2006）应用Q型(样品)系统聚类法对我国的房地产周期进行测算，结果与我国房地产业发展的客观实际能基本吻合。聚类分析法在结合历史数据的基础上，对聚类结果的理解可以增强决策者的系统知识、洞察力和判断速度。利用这种使用方便简捷、结果准确清晰的多元统计工具进行分析相对于其他方法而言，聚类分析方法的优点有：比扩散指数法更充分的利用样本数据，提高了房地产发展阶段划分和界定的科学性和准确性；通过对聚类结果中不同单元间的大小的分析，确定经济波动的强弱，由此克服了扩散指数法无法确定经济波动强弱的局限性。

（三）基于人工神经网络的房地产周期识别

基于人工神经网络建立房地产周期识别模型的基本思路是：首先，把反映房地产周期情况的指标值作为人工神经网络的输入量，将用来描述周期各个发展阶段的术语进行编码后输出，形成人工神经网络的基本框架；其次，用时间序列分析方法研究以往历年的房地产市场所处的周期发展阶段，将此作为训练样本来训练神经网络，当人工神经网络得到良好训练后，网络便提取了样本隐含的特征关系，这些特征信息保存在网络的权向量中；最后，利用训练后的神经网络对需识别的指标数据进行处理，输出周期识别结果编码，该编码对应某一个周期发展阶段的描述术语。朱骏、张全（2006）基于人工神经网络建立了北京市房地产市场周期识别模型，并运用时间序列分析方法对学习样本所处周期阶段进行了判别。

房地产周期识别指标的选取是建立人工神经网络周期识别模型的关键，只有形成一定的指标结构和体系，使其能合理地体现市场的真实情况，模型才合理有效。同时，训练样本数量是提高模型的精度的关键，而这两个方面又都是目前国内房地产周期研究的瓶颈。

国内房地产周期研究存在的问题

（一）理论基础薄弱

理论基础薄弱，这也是我国经济类研究的一个通病，在短时期内难以迅速提高；研究条件差，这主要指在我国特定的历史条件和特殊的体制条件下，收集数据、实践调研难度大，这造成在指标体系的设置及探讨时往往由于资料的采集困难而失败；对房地产业周期特点的分析以及政策构想构成国内研究房地产周期的一大特色，这种与实践和政策相结合的研究法，很能适应中国的需要。

（二）国内房地产周期研究少

在我国房地产业的周期实证分析中只注意到房地产业同一般商业周期类似的周期波动，结合产业与产品独特性的房地产业周期波动研究尚需加强。

研究中指标体系的无序化、混乱化没有一个较为权威的指标体系来衡量房地产业的周期发展，日前的中房指数、国房指数均因其指标的复杂性而不能被一般的研究所利用。

应进一步深入考察房地产业周期波动的微观影响及对策分析。关涛（2005）的《房地产周期的微观解释：行为经济学方法与实证研究》从个体微观角度解释了房地产周期的成因，开创了国内用行为经济学研究房地产周期的先河，但其微观效应还没有得到充分的发展。对此应主要从房地产业周期对开发企业战略规划和投资者的投资策略的角度出发，研究在房地产业周期的不同阶段，开发企业以及投资者应该采取什么样的措施来应对。

近年来不断涌现的区域性房地产市场周期波动的研究，弥补了我国以整体房地产周期波动为主的空白。但各城市的房地产波动研究几乎是各行其道，无论是从评价指标选择和周期测定都大相庭径，这增加了不同城市房地产周期研究之间进行比较的难度，而对不同城市之间周期的形态、成因等进行分析及比较的文献几乎没有。

参考文献：

1.何国钊,曹振良,李晟.中国房地产业周期研究[J].经济研究，1996（12）

2.梁桂.中国不动产经济波动与周期的实证研究[J].经济研究，1996（7）

3.谭刚.房地产业的周期波动[J].中外房地产导报，1993

4.洪涛.房地产经济周期评述[J].现代管理科学，2006（3）

5.朱骏，张全.基于时间序列与人工神经网络的房地产周期识别[J].清华大学学报，2006（6）