封杀一房多卖行为

王康弘

不用翻看法律文件便可知一房多卖是诈骗行为,但为何这种妇孺皆知的犯罪行为能屡屡得逞?导致一房多卖的根源在哪里?百姓应如何保护自己的正当利益?政府部门该如何利用GIS系统封杀这一行为,管理好房市?

通过研究山东济南与浙江杭州两地的房管信息系统建设案例,本专题希望能给我国不同类型的城市建设以图管房信息系统提供借鉴。

改革开放30年的快速工业化和城市化进程以及住房分配制度改革,启动了我国长期压抑的住房需求,房地产市场展现了史无前例的繁荣。这一方面为解决“居者有其屋”的民生问题起了重要作用,另一方面也让房地产业成为中国经济重要的支柱产业。但在房地产市场迅速发展的过程中,出现了一些不和谐的现象,无证售房、一房多售、虚假合同、捂房惜售等行为给老百姓带来了很大的危害。这其中,一房多卖对老百姓危害最大。一些老百姓拿出辛辛苦苦一辈子攒的买房钱,不但没能住上新居,还落得钱房两空,这给家庭带来了无尽的伤痛,同时严重影响了房地产市场的健康有序以及社会的和谐发展。

值得庆幸的是,如今,信息化建设,尤其是GIS技术的使用,正在消除这种情况。那么,GIS能够如何封杀一房多卖行为呢?

揭示房产交易三种骗局

一房多卖主要有三种表现形式:其一,销售那些已经被人购买或者认购的房子;其二,销售那些产权受限的房屋,如已经被法院查封或已经抵押给银行的房屋;其三,销售不具备销售条件的楼盘,如已经被鉴定为危房的“短命楼”。按理说,房子被人购买,房管部门要进行产权登记;如果房屋产权受限,房管部门也会进行抵押登记,每一个楼盘在颁发销售资格证书时都要经过房管部门的严格鉴定。也就是说,这几种情况从理论上来讲,在房管部门都应登记在案,为什么还有一些黑心开发商能钻空子,拿这些不具备销售条件的房子去坑人呢?

原因很简单,那就是开发商与购房人之间信息的不对称。房产信息缺乏权威发布渠道,购房人很难从管理部门获取权威数据和交易信息,只能从开发商处了解信息。这就让少数受非法利益驱动的黑心开发商乘机钻空子,利用老百姓急于购房的心理,采取欺瞒手段销售那些不具备销售条件的房子。这些现象的出现,根源在于房地产信息化的不完善,以及由此带来的信息不对称。

避开传统系统的痛处

如今,政府已经认识到了这些问题,并针对性地提出了一些可行的解决方案。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确提出:要建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系,加强房地产市场统计工作,完善全国房地产市场信息系统,建立健全房地产市场预警预报体系,用信息化手段监管房地产市场。

我国房产信息化工作起步很早,但较早时候的房产信息化主要侧重于计算机辅助的房产证制作和管理,后来逐步过渡到房产产权登记审批过程管理。房子是位于一定地理位置的特殊不动产,要找到具体某套房子,必须清楚地知道该房子所在的标准地名、楼盘号;要了解房子的结构特点,要知道房子的容积率、建筑面积、分摊面积、使用面积,必须绘制和使用房产平面图、房产分层分户图等地图资料。这就需要把房产信息和地图关联起来,与地名、地形等地理信息关联起来,实现这种关联的技术就是地理信息系统(简称GIS)。

早些年的房产信息化系统由于没有引进GIS,房产平面图和房产分户图都采用纸图方式展现。这在管理中极为不便,经常存在很多和地名对不上号无法查找定位或者有证无图的房子。后来,采用计算机辅助制图的CAD技术后,可以把房产管理所需要的图形资料用背景的形式关联到计算机中,但这仍然不能根本解决将地理信息与房产信息集成的问题。缺乏地理信息的房产信息即使发布出去以后,也是不完备的信息,老百姓很难通过这些不完备的信息去识别一些不法房地产商或者黑心中介的骗局。

用GIS实现以图管房

房产信息具有显著的空间信息特性,将GIS引入房地产管理是对传统房地产管理方式的一个突破,它标志着房地产管理走向更加成熟、更加规范的模式。面对房产信息系统发展的新形势,我们对房地产管理部门所管理的信息进行分析后发现,房地产管理实际上就是对“人”、“房”以及“人和房的关系”的信息的管理。虽然权属关系(即“人”与“人和房的关系”)在不断变化,但“房”基本上是不变的。而且这些“房”的最小单位是户室,而这些户室都是以地址的形式体现的(如房屋土地坐落、注册地址、通信地址、邮政编码)。同时,房屋的坐落具有模糊、易变、不精确的特点,难以从根本上解决房屋的标识定位问题。把GIS技术引入房产管理中,可使房产信息所具有的空间信息的特性得到充分体现。利用这个特性,可以将房地产管理的基本单元——户室作为一个通用的地理空间表达单元,利用先进的面向对象的数据库、数据仓库、GIS技术,将土地、楼盘、房屋等资源数据存储在统一的数据库中,形成资源数据库,使其能够与其他业务系统中的数据实现共享,提高数据的利用率和一致性,实现房产空间信息的一体化管理。通过这种应用,不仅可以通过图形来惟一定位和标识房屋,而且可以实现基于图形的查询、分析和预测功能。这是传统的MIS系统和CAD系统不能实现的。

房地产信息化的关键在于如何获取、管理、分析和利用千变万化的海量房地产信息。房地产信息的采集手段主要依赖地产项目的测绘成果,所以,规范房地产项目测绘管理是房地产信息化的关键环节。传统的测绘采集软件主要采用以制图为中心的CAD内核模式,无法真正为房产GIS提供信息来源。以超图公司的SuperFloor为代表的新一代测绘采集软件,采用GIS为内核来构建,有效地规范房地产数据的来源,方便管理部门有效地进行成果备案,并将测绘成果作为数据入库 。同时,这部分数据会共享给相关管理部门审核发放《商品房预售许可证》。

通过GIS技术的支持,可以实现多种方式的统计分析。可以针对某一时间范围内的交易状况制作统计图表和建立分析模型,预测未来一段时间内特定地区的房屋价格走势。可以通过在地图上制作统计专题图,直观地反映不同区域不同类型房屋的交易状况,作为未来决策的依据。

基于地理信息系统实现以图管房,房产信息就可以既包含产权属性,又包含地理位置、坐落地名等在内的丰富的地理信息。在此基础上,可以通过三条途径来封杀一房多卖行为:第一,在管理部门网站上公布所有预售证信息;第二,房地产商销售房屋时,必须在房地产管理网站上进行报备登记,在报备过程中就可以利用房产管理部门提供的房产信息对房地产商提供的销售信息进行审核,对那些不具备销售条件的信息一律拦截;第三,建立基于地图的房产信息发布网站,让老百姓在电子地图上轻松点击就能知道自己所钟意的房子是否存在产权限制,是否具备销售资质等。

迈向服务式GIS

房产管理部门是包含产权、物业、房屋安全等多项业务的综合部门,这些部门间的信息需要充分共享。同时,房产管理部门还需要从城市规划、城市国土管理等多个部门获取信息,也需要向城市其他政府部门提供房产信息。房产信息共享的压力与日俱增。与此同时,房产管理业务发展非常快,一些新的业务需求不断提出来,房产信息系统不断被要求进行升级改造。传统的系统升级改造每一次都是对上一次工作的全面推翻,导致升级改造工作变得越来越困难。

那么,到底有没有一个比较好的办法能解决信息共享和升级改造的难题呢?答案就在面向服务架构的思想(SOA),该思想的核心就是实现业务敏捷。

基于SOA架构,房产管理部门可以方便地整合和规范房产业务信息,为上级机关和社会公众提供全面、真实、可靠的交易信息和统计数据作为决策的依据,并且可以以服务的方式与其他相关部门共享相关数据。基于SOA架构的系统可以实现对内管理与对外服务的一体化,通过内外网数据共享,提供功能齐全的对外服务窗口,实现网上办证、结果查询、投诉咨询,形成以房产管理信息综合系统为核心的网络办公体系,达到对内规范业务办理模式,对外方便群众办事,实现政务公开的目的。结合业务审批流程,通过互联网、市民邮箱、手机短信等形式,为市民提供了业务办理的进程及结果的实时查询、办证结果通知等服务。在全面及时公布全市新建楼盘预(销)售情况、全市主要中介公司网上出售/出租房源信息、二手房挂牌情况、成交率及其走势信息外,还可以在网上提供丰富的信息,如预(销)售月度排行榜、合同撤销排行榜、连续预定排行榜和企业诚信投诉排行榜。在解决市场信息不透明、不对称的问题的同时,有效引导群众理性购房,真正实现服务于民,达到规范房产市场的目的。

近年来,超图公司等GIS供应商基于SOA思想推出了服务式的GIS,这样,房产信息系统中的SOA改造将有来自GIS的全方位支持。利用服务式GIS技术,可以在细粒度组件式GIS基础上,封装粒度适中的全功能GIS服务群,构成Service GIS的服务器,并向客户端发布这些服务。客户端GIS软件具备服务聚合能力,可聚合来自不同服务器软件的GIS服务,并与本地数据和本地功能集成应用。服务器端软件具备强大的服务聚合能力,可以聚合来自其他服务器上发布的GIS服务,并可以将聚合后的结果再次发布;而且再次发布的服务还可以继续被其他的服务器软件聚合。通俗地讲,可通过服务式GIS(如超图公司的SuperMap iServer产品)直接聚合已建成的各种GIS产品所产生的数据(如城市的基础地形数据),而不需要转换(再生产)不同数据格式的数据。

房产交易过程涉及房产测绘、合同备案、产权交易、档案管理等多个业务子系统,要保证不同子系统之间的信息流畅通无阻,基于SOA架构的服务式GIS技术是最好的选择。通过服务式GIS技术,可实现系统内不同单位、不同子系统的所有房产属性数据、图形数据以及空间基础地理信息数据整合在统一数据平台内,实现业务信息与图形信息的关联与互访,实现不同业务数据的统一管理和集成共享,确保系统内数据的一致性、准确性和实时性,减少差错。具体来讲,在房产测绘阶段,采用基于GIS底层类库开发的测绘软件采集分层分户图信息,通过成果入库系统进入数据库,在合同备案系统和产权交易系统中可以直接调用测绘成果,收件和审批完成后所有材料统一归档到档案系统中备查。