如何实现绿色物流地产

曹虹 姜明圣

国际物流地产巨头在绿色可持续方面取得了突出成就。安博、盖世理、丰树和普洛斯都有很多绿色物流地产项目正在建设或已经投产,得到当地政府和客户的欢迎。

众所周知,欧美国家的物流地产公司由于创设历史悠久、资金实力雄厚和经营管理理念先进,往往在一些前沿领域取得优异的成绩。当今世界都在倡导可持续发展的理念,就连发展中国家,也越来越重视社会和自然环境的绿色、可持续发展。在这样一种背景下,作为社会经济活动重要组成部分的物流地产自然应该迎合这种社会需求。

绿色仓储理念先行

要想在绿色物流地产领域有所建树,必须尽早地树立起绿色可持续的理念,而且要把这种理念作为公司的长期发展战略。树立绿色可持续的理念,可以培养从公司基层员工到高层主管的绿色可持续的意识,使他们在做各种技术研发、产品设计、市场战略和企业培训时都有绿色可持续的意识并对其加以贯彻实施。当所有的部门和员工围绕着同一个目标展开业务时,就容易产生很好的实际效果。而安博作为业内绿色物流地产的佼佼者,从很早以前就开始非常重视“可持续发展”这一理念,并把它作为一种长期趋势和长期发展战略,列为公司全球品牌的重要组成部分,作为安博的核心价值观。

这样做的效果是公司的股东和员工都能深刻认识到绿色可持续发展的重要性,潜意识地重视绿色物流地产的发展。随着观念的贯彻,安博公司认为绿色仓储设施关系到公司经营的效率,同时,推行高层次的对环境友好的行动能令公司的股东、客户、员工及公司项目所在的地区都获益良多;认为环保节能型的工业建筑,无论是新建的还是原有的,都能令客户直接受惠,可以有效地降低客户的运营成本以及稀缺资源的消费量。

物流地产公司关于绿色物流地产的理念源于客户潜在的需求,如何尽早地发现客户类似的具体潜在需求,并把它转化为公司经营的理念非常重要,可以帮助企业不断更新经营观念,更好地适应市场的发展趋势。

为客户提供最优值的绿色物流地产服务,仅仅有先进的理念和意识是远远不够的,要想满足客户的苛刻要求,必须能够落实到具体的运营过程中,使客户看到实实在在的商业实践。现在很多物流地产公司重视自己的布局战略、技术战略和服务战略,以使自己能够获得市场的强烈反响。

投资绿色大是方向

物流地产公司必须执行一个合理的具有前瞻性的投资战略,因为物流地产是固定资产投资项目,一旦建立就不容易改变。现在基本上有三种投资战略,可以确保物流地产公司能够很好的把绿色环保的理念贯彻下去。

战略之一,投资于交通枢纽地段。现在很多的物流地产公司都将自己的物流地产布局在交通枢纽地段,这种战略性的选址可使公司的租户距离他们的终端客户更近——运输的距离缩短了,就可以减轻城际交通压力,减少汽车尾气排放,降低运输成本。货物运输距离的缩短,使供应链的成本降低,而运营速度和安全性都增强了。更具有“增值”意味的优势则是减少了供应链内的碳排放量。项目所在的地区也能从中获益:汽车尾气排放少了,空气质量提高了,交通堵塞情况得到减轻。在这些物业里工作的员工们,也是这种选址策略的受益者:上班通勤的距离短了,上下班所产生的燃油消耗、交通拥堵情况自然也有改善。一般来说,公共交通能够进一步降低员工通勤对环境的冲击,如果物业选在偏远的地段,公共交通就很难到达。

战略之二,投资于棕色地块。棕色地块是处于城市中心地段的一些不动产,这些不动产因为现实的或潜在的有害和危险物的污染而影响到它们的扩展、振兴和重新利用。棕色地块虽然地处城市的中心地段,位置具有战略性,但常常未被充分利用。现在有一些国际巨头正在开发升级这种地块,盘活了闲置土地,也可以为当地社区创造新的工作岗位和税收,可以说这是对土地可持续使用的一种策略。安博将开发棕色地块作为公司的核心竞争力之一。

但是,专家认为,投资决策者必须认真评估这些棕色地块是否还残留着破坏环境的可能性(比如一些废弃的化工厂)。现在公司已经专门制定了一套程序,来发现、认定这些破坏因素,然后将其清理,使地块回归到对经济和环境都有益的状态。

战略之三,贯彻绿色建筑标准。现在公认的绿色建筑标准,有美国绿色建筑协会的LEED (Leadership in Energy and Environmental Design)标准,日本的CASBEE (Comprehensive Assessment System for Building Environmental Efficiency)标准和BREEAM (Building Research Establishments Environmental Assessment Method)标准,以及欧盟各国的具体标准。如今,安博、盖世理和普洛斯都在积极贯彻这些标准。贯彻这些标准,一方面可以使公司有比较明确的操作准则和规范,另一方面也比较容易获得客户和当地政府的欢迎,增强公司在市场上的竞争力和号召力。

科技与管理,不可偏废

科技和管理是经济发展的两个轮子,同样也是绿色物流地产发展的两个重要因素。现在诸多的物流地产公司采用了绿色的科技产品和运营方法,这些做法包括:在建筑过程中尽量在当地采购建筑材料,因为本地采购可以避免因远距离运输所导致的能源消耗;在建筑过程中采购可再生的环保材料;采购获得“森林管理委员会(FSC)”认证的木材,即森林可持续发展管理系统内种植的木材;使用低挥发性的有机化合物,如密封剂、粘合剂、涂料等,以提高室内空气质量;改造照明系统,以提高设施内的能源使用率;安装反射性屋顶或冷屋顶,以降低深色屋顶所制造的热岛效应,降低了能源消耗及HVAC(采暖通风与空调)系统的负荷;采用耐旱的景观植物,以避免利用饮用水浇灌植物;采用适应本地气候环境的植物;在仓库的屋面上安装太阳能发电装置,提供可再生能源供公司的租户使用。这种装置的价格具有市场竞争力,并且没有碳排放。

客户沟通很重要

很多企业会认为绿色建筑在一定程度上增加了他们的投资成本,所以一些企业会减少或者拒绝此类的投资。而安博不这样认为,安博认为绿色仓储具有巨大的发展潜力,首先它具有显性优势,即能降低企业运营费用,保护环境,长远看能提高投资回报率。除了显性优势,绿色仓储设施还具有隐性优势,那就是绿色仓储体现了企业的社会责任,提高了员工的工作满意度和生产效率,提升企业形象。此外,绿色物流是一种不可逆转的全球趋势。现在越来越多的商业高端客户都在实行可持续发展战略,或者被他们的客户要求成为一个可持续发展的商业伙伴,因此成为一个可持续发展的企业,就会有更多的商业机会,具有更强的市场竞争力。

绿色仓储设施其实能够给客户带来很多的好处:如实现物流中心的可持续发展;增强行业竞争力;最大限度利用现有资源,节约运营成本;维护、扩大现有的客户群,同时吸引更多潜在投资;促进当地社区经济发展;从长远来看,实现良好的投资回报率和产业升级。

但大部份企业对此认识不够,这就需要物流地产企业平时加强与客户的沟通,这需要政府和媒体的推动,以便于客户更多地接受和采用绿色物流地产设施,毕竟绿色物流地产在中国还是一个崭新的概念。我们也希望,越来越多的中国物流地产企业能够紧随世界先进的物流地产公司的步伐,积极发展绿色物流地产,研发适用于绿色物流地产的科技,钻研先进的管理手段,更好地适应当今社会的发展趋势。

安博绿色仓储的中国实践

安博始终致力于将公司的全球开发及环保标准带入中国,并帮助本土培养优秀人才,以推动绿色物流业的发展。

首先,安博在中国同样秉持着全球统一的选址策略:投资于人口密度相对集中的地理位置,毗邻港口和机场以及交通枢纽地段。安博广州开发区物流中心就是一个显著的例子。该中心位于广州经济技术开发区内,占地75098平方米,预计于2010年3月完工。紧邻连通珠三角的多条枢纽干道,90分钟车程内可到达珠三角各大城市。从而大大降低了运输成本。此外,该中心是一个多层的仓库项目,这在寸土寸金的广州,大大提高了土地利用效率。

第二,安博对中国物业的照明系统进行了深入的研究和测试,以求真正实现环保节能,并向客户全面展示照明系统改造所能带来的利益。安博广州开发区物流中心将用直流高效荧光灯取代金属卤化物灯。据计算,采用新型照明系统后,可为客户节电20-30%,大大降低客户的运营成本。而不菲的投资成本全部由安博自行承担。

第三,安博采用环保节能的顶棚,仓库在白天可以采自然光,不需开灯或可尽量少开灯。安博广州开发区物流中心便配备了这种新型屋顶。