遏制地王与囤地现象的应对之策

华 伟 侯雨茜

内容摘要 2008年全球金融危机爆发至今一年有余,中国房地产市场的率先反弹带动了相关产业链条的发展。在火爆的房地产市场中,央企、上市公司踊跃争夺地王;开发商大量囤地,赚取暴利。产生这些问题的原因是多方面的,主要还在于房地产市场的回暖导致企业逐利预期增强,房价上涨带动地价上涨,又反过来进一步推动房价上涨,使得这一循环不断延续,最终在土地这一生产资料上极端地反映出来。当前,疏堵兼顾是应对之策。

关 键 词 地王 囤地 疏堵兼顾 土地供应量

作 者 1华伟,华东师范大学商学院房地产系主任、副研究员、博士。(上海:200062)2侯雨茜,上海财经大学经济学院研究生。(上海:200433)

从2008年全球金融危机爆发到2009年房地产市场的火爆,仅一年时间。然而综观当前国内楼市,房价涨声一片,其中:一线城市火爆,二线城市跟涨,甚至有个别城市的房价超过了2007年上涨的势头!房地产市场的表现非常抢眼,丝毫看不到全球金融危机的影子。与此同时,今年以来全国土地市场频现“地王”,近期媒体频频报道开发商一方面高价拿地,一方面却悄悄“囤地”,引发了全社会的广泛关注。产生这些现象的原因是什么?我们又该如何应对呢?

一

首先,我们回顾一下地王的产生之路。谁是新的地王?是温州炒房团的同乡吗?答案是否定的。在2009年的“拿地战”中,资金实力雄厚的央企、上市房地产公司在频频高价抢地。北京最后的绝版黄金地块,朝阳区广渠路15号,被中化方兴公司拍下,其母公司是中石化;北京新“地王”刚诞生,上海国企绿地集团、金地集团相继拿下“今年上海最贵地”;广州国企城建集团成为今年的地王,溢价高达154%。此外,房地产上市公司积极出手争夺“地王”事件层出不穷。比如,5月21日,富力地产以超出起始价近4倍的10.22亿元夺得北京广渠门外10号地块,“地王”自此重回2009年的楼市;5月22日,万科击败保利,以13.86亿元的价格摘下佛山市佛南2009-015商住用地,一举创造了当地的“地王”;7月23日,金地一口报价30.48亿元,拿下上海郊区赵巷10号地块,刷新上海“地王”纪录;8月27日,华润置地拍下南翔两块地,价格为35.22亿元;9月10日,中海地产拍得长风地块,价格为70.06亿元,名噪一时;9月17日,“单价地王”海航集团、保利地产分别拍得黄浦江中心两幅地块,价格为18.24亿元和30.05亿元;9月30日,绿地集团拍得龙华地块,价格为72.45亿元,成为前三季度的中国“总价地王”。

在各地愈演愈烈的“地王”争夺战中,上市房地产公司可以说是最大的“玩家”。与2007年相比,有国资背景的央企和上市房地产公司成了争夺“地王”最活跃的主力军。有资料显示:在国资委分管的136家央企中,以房地产业为主业的有16家,为辅业的有106家,约占80%左右。在目前国际金融危机余波未了,国内经济回升基础还不稳固的情况下,为什么有国资背景的央企和上市公司都争当新“地王”呢?

笔者以为,其中的奥秘不乏两条:其一,上半年大量信贷资金流入垄断国企,国企并不缺钱,但国内投资渠道的匮乏使得巨无霸级的国企难以在垄断主业之外开辟新的业绩增长点。一旦手头资金充裕,其眼光必然投向房地产市场。其二,上市房地产公司资金实力雄厚,不妨借助高价拿地、“囤地”玩玩资本市场圈钱的游戏。

现在中国经济还面临着诸多不确定的因素,在这样的情况下,保增长仍是艰巨、紧迫的首要任务。伴随着中央4万亿固定资产投资计划的启动,在适度宽松货币政策的指引下,商业银行的信贷增长突破了历史记录,2009年前三季度人民币新增贷款8.67万亿元,同比多增5.19万亿元,全年新增信贷规模将保持在10万亿元以内。[1 ]目前中国资金的流动性和利率水平都是前所未有的。在2007年房价上涨时,人们关注的热钱主要来自“温州炒房团”,这些钱虽活跃,但数量有限。而当前对于国企来说,投资实业存在一定的难度和风险,银行的信贷环境又是前所未有地宽松,在这样的大背景下,国企便倾向于将资金投向短期回报率较高的楼市。上市房地产公司又如何呢?频频成为“地王”买家,且拿地之后,即通过增发、资产注入等方式进行融资后,这反过来又保证企业有足够的资金去竞拍土地,乃至再成为新的“地王”。在此轮房价上涨的过程中,“新地王”投入的资金,事实上已成为推高房价的一个重要因素。试想,没有坚强的市场作为支撑,谁又会来高价拿地呢?如此循环,资金便大规模地流入经济发达的一、二线城市的楼市及证券市场。那么其后果会如何呢?

在“地王”的争夺战中,房地产市场的游戏规则已经改变:对于非上市的国内大多数房地产开发企业而言,土地仍然是生产资料,买地时首先要考虑地价的高低所带来的风险,“如果拿地建房后挣不到利润,那绝对不能拿”;而对于上市公司而言,土地已变成资本运作的工具,其价格高低已不是公司重点考虑的问题,为了保护公司的股价,保持其在资本市场价值的提升,上市公司要不停地拿地。因为,房价上涨导致上市房地产公司预期收益增加——推高股价——扩大融资空间;上市房地产公司融资——出手抢地——地价上涨——房价上涨,形成循环。而上市房地产公司在这一循环中,利用土地市场和资本市场的互搏,实现了在股市、楼市的双丰收。而越是“地王”,就越容易变成上市房地产公司融资的“题材”,公司储备有大量土地,便会更加吸引股民购买股票。

股市、地市“左右互搏”可能积累多重风险。首先,可能形成土地过于集中的局面,房地产市场的“定价权”越来越掌握在少数几家大型房地产公司之手。其次,可能吹大泡沫,增加金融风险。地市、股市的互推加速房价上涨。但房价每次上涨,都会有需求者被逐出楼市;随着不断有人被逐出,资本早晚会退出,地市、股市“循环互推”的过程就会中断,“楼市泡沫破裂后,套牢的除了开发商,还有银行和股民”。

目前我国国民经济整体尽管有所好转,但彻底好转的困难仍然不小,要想走出低谷有待时日。根据历史数据判断,如果明年信贷投放规模缩减,经济增速和CPI走势仍难维持较低水平,房地产市场将面临较大的不确定性。一方面,上海、北京、广州等地楼市火爆,似有过热之嫌;另一方面,包括房地产业在内的大多数行业虽有回暖迹象,但基础尚不巩固。上述循环的背后,“土地运作资本化”的现象十分明显,地市与股市形成了“互推互涨”。虽然这样能促进楼市、股市的繁荣,但也蕴含着重重风险,其或许能使整个房地产市场发生结构性转变,但此转变对于中国经济未来的影响,是要认真对待的。

二

在全国土地市场频现“地王”的同时,近期媒体频频报道开发商一方面高价拿地,一方面却悄悄“囤地”,引发了全社会的广泛关注。地价和房价是互为因果的关系,房价会推高地价,地价反过来又会影响房价。但衡量两者的作用,地价对房价的作用更大,因为地价是成本,可决定未来房价的走势。大家知道,巧妇难为无米之炊,没有地何来房?没有房又何来供给满足房地产市场的需求?“囤地”,只会进一步加剧房市失衡。

SOHO中国董事长潘石屹曾提出,中国有很多房地产开发商囤积土地,倒卖土地,却不盖房子,这样的开发商大概占到1/3左右,这使得囤地再次成为业内关注的热点问题。据《华夏时报》报道,2009年三季度末,全国排名前10名的房地产上市公司囤地规模已经达到3亿平方米。据国土部最新数据显示,2009年房地产开发用地呈现出逐季增加的态势。今年二季度,全国房地产供应量大幅增加达2.09万公顷,环比增加102.6%;三季度继续环比增加23.5%,国土部供应了近2.6万公顷,相当于上半年供应量的82.7%。这意味着并非是土地供应不足导致开发商囤地。对于囤地,国土资源部早有一系列政策进行限制,最明确的规定就是闲置超过一年的土地要征收20%的闲置费,超过两年没有开发的要无偿收回。然而,截至今天,加在一起,中国闲置地被收回的不超过5例。[2 ]

土地长期闲置,囤而不用,待价而沽,一直是难以解决的一个老大难问题。2008年11月的一项调查数据显示,全国城镇规划范围内共有闲置、空闲和批而未用的土地400万亩,相当于全国一年新增建设用地计划指标。今年8月底,中原地产研究中心公布的调查数据显示,有57%的土地被闲置。在土地价格不断飚升的情况下,囤地已经成为房地产业开发的重头。开发商们如今把主要精力放在了拿地、囤地上,更有些开发商早就从项目开发改行倒腾土地,他们主要的资金来源就是从土地市场上圈来的钱。所以,有了一个公司囤积几十平方公里土地的不正常现象,土地储备也成为标识上市房地产公司业绩的主要指标。对一些上市公司的公开年报进行简单分析就可以发现,上市公司的囤地现象非常惊人,按2008年这些公司“开发”的建筑面积计算,其囤地规模最少的也在20年以上,最多的超过100年,有一家公司的土地储备规模甚至达到了151年。

产生上述现象的根本原因是巨大的经济利益诱惑,地产商都将囤地作为牟取暴利的重要经济来源。然而,囤地、炒地现象泛滥,很大程度上仍与相关职能部门有法不依、执法不严不无关联。地方政府出于对“土地经济”的过分依赖,在整治囤地上经常是睁一只眼、闭一只眼,沉默不作为客观上造成囤地闲置愈演愈烈,长期困扰房地产业的健康发展。闲置土地造成的后果是,一方面大量城市土地被占后处于长期抛荒状态,另一方面囤地、圈地的费用会转嫁到房价上来,普通民众所期盼的房市降价不仅不会降,反而只会升。土地闲置不仅是对土地资源的严重浪费,而且使得城市建设难以按照既定规划有序进行。

开发商“囤地”,还可分为主动与被动两类。

主动“囤地”的开发商都看好“后市”,他们最常见的手段是拖时间、拖延开发周期来获得土地涨价带来的房价飚升利益。值得注意的是,在“地王”的争夺战中,房地产市场的“游戏规则”已经改变:对于国内大多数房地产开发企业而言,土地仍然是生产资料,买地时首先要考虑的是地价的高低所带来的风险。而对于央企和上市房地产公司而言,土地已变成资本运作的工具。对上市公司来说,为了保护公司的股价,要不停地拿地以吸引股民购买股票,利用土地市场和资本市场的互搏,以实现股市、楼市双丰收。而对于央企来说,一方面依赖政府提供的垄断获取暴利,另一方面,又占用了巨额的银行信贷资金。然而,除了垄断之外,只有房市才能消化这些资金。因此,在房市繁荣的同时就出现了央企在土地市场高歌猛进的现象。这既大幅度抬高了地价,诞生了新地王;又直接刺激了周边地块的开发商捂盘和囤地。因为,高成本必然转化为高价格的预期,而拖延开发节奏、延长上市时间,都能在市场中获得巨额的暴利。不断出现的地王成了新一轮主动囤地的直接诱因。

除此之外,还有被动“囤地”的现象。其或因配套与制度建设不全产生;或因中央及地方政府改变政策,如在一定期限之前未办出建筑施工许可证者一律改规划;或由于《物权法》的实施及动拆迁成本的大幅度上升,地方政府原先承诺的时间进度滞后;或由于规划调整,如市政建设地铁、高架等导致项目规划未及时变更,等等。它们主要是历史上政策不完善的产物。随着时间的推移,被动囤地的现象将自然缩减乃至消失。

三

笔者认为,面对地王与囤地行为的问题,地方政府应该有所作为,疏堵兼顾。以疏为主的策略,乃治标之计;大力拓宽投资渠道,分流房市资金压力,实乃治本之策。在这方面,上海市政府正科学决策、酝酿一系列拿地新政,如:普通商品住房用地的出让可以完全采用招标的方式进行,而不是单纯遵循土地拍卖价高者得的规则。土地出让方面,酝酿将一段时期内甚至是全年各区能够出让的土地信息汇总后公布,开发商对心仪土地选择后再进行出让,这样一来除了信息透明之外,还可以在市场低谷时期防止土地流标现象的发生。具体来说,为了防止出现地价飙升后土地闲置的现象,上海正酝酿改变价高者得地的出让模式,地块采取招投标形式出让,综合考虑定价以及开发商后期运作能力等,采用土地出让价格区间制度,即开发商出价过高或者过低都可能无法取得地块所有权。同时,为了加快土地出让后的开工进度,有关行政管理部门还可以提高“熟地”的交地标准,未来土地交付给拿地开发商时须已经通过规划、环境等审批手续,具备开工条件,开发商可在拿地最短时间内立即开工,从而缩短楼盘上市时间。另外,加大供应量将是有效遏制地王现象的重要举措。根据9月30日上海市规划和国土资源管理局在官方网站上公布的沪预告字(2009)第11号土地使用权出让预公告[3 ],四季度拟挂牌出让地块预公告涉及浦东、普陀、闸北等12个地区约355公顷国有建设用地,这也是上海有史以来最大规模的一次土地集中供应。由于2009年上半年上海市整体土地供应量仅为188公顷,致使很多房地产开发商认为上海市政府及规土局有意紧缩土地供应, “地王频现”的情况也与此相关。如果上海市政府在今年四季度,土地供应能够放开,开发商对于是否购买土地和用什么价格更为合理地购买土地都会变得更可预期,这样的话“地王频现”的现象会自然而然减少。

上述表明,对于主动“囤地”者,要上升到利用法律手段予以重击。与此同时,规避被动“囤地”,大力切实有效地治理“囤地”,才能给当前楼市带来机遇。

在供地制度方面,国土管理部门应进一步制定科学、合理的弹性土地供应制度,根据土地市场的变动,做到土地弹性供应,灵活调整土地供应量。目前我国经济形势向好的方向发展,各地基于扩内需、保增长的要求都在加大建设力度,国内外“热钱”纷纷涌入我国房地产市场,在这种大背景下,用地规模必然会激增。国土资源部已经考虑到这方面的需求,在土地供应量上略显宽松。在土地市场监管方面,政府有关部门一要优化交易方式,二要加强批后监管。具体而言,可以根据出让地块的实际情况,分别采用招标、拍卖、挂牌等多种方式供地,以避免非理性竞价。如普通商品住房用地的出让就可以完全采用招标的方式进行,而不是单纯遵循土地拍卖“价高者得”的规则。又如,为了避免一次性供地规模过大,出现竞标后开发不了造成闲置的情况,还可控制地块出让规模,以缓解“地王”地段的激烈竞争。此外,一旦土地出让合同成立,有关部门就要加强监管以督促履约,确保住宅用地及时开工,防止“囤地”。

由此可见,缓和总量供求关系,加大并规范用地供应力度才能确保供需关系平衡。在管理方面,严查闲置土地行为,直接改善当地市场的供求结构甚至扭转之,才能缓和市场失衡、化解舆论指摘。要遏制地产商的囤地、炒地行为,就得挤掉囤地所带来的暴利空间。国务院《关于集约用地的通知》明确规定了相对严格的“闲置费”标准,并将对闲置土地征收增值地价,应该讲,此举击中了囤地乱象的“七寸”。但仅以“闲置费”就能有效遏制地产商的囤地、炒地行为吗?显然,地产商完全有办法通过转嫁成本的方式继续保持高利润空间。如此看来,要想遏制土地闲置现象,真正清除囤地现象,政府监管力度还要加大,不仅要严格征收闲置费,追加土地增值费,还要严格按照《房地产管理法》的规定,对闲置满两年的土地坚决收回。相关部门要建立一个严格、具体、可操作的监督制约机制和管理办法,不仅要明确土地闲置的监督责任主体、对象和惩治措施,更要明确相关负责官员如果对责任人监管不力,渎职失察的责任追究办法。对群众意见大的所谓闲置“地王”要加大处罚力度。每个城市的已拍土地应该全部上网,接受上级部门和老百姓的监督。只有多措并举,才能真正遏制并打消地产商的囤地念头。

综上所述,出现“地王与囤地”现象并不可怕。一方面,只要政府主管部门科学决策,引导开发商谨慎拿地,并加强后期管理,我国房地产市场形势将趋利避害,前途一片光明。另一方面,毕竟垄断背景的央企和上市房地产公司只是我国众多房地产开发企业中的少数,只要广大开发商科学决策、避免盲目跟风,我国房地产市场的持续发展指日可待。我们治理“地王与囤地”现象的目的是:确保已供用地迅速形成住房供给,抓住当前楼市有序发展之机遇,化解全球经济危机的不利影响,以促进我国国民经济健康、稳步地增长。

参考文献:

[1]货币政策:收回流动性和热钱流入的内外施压. 中国证券报,2009. 11. 6 .

[2]广州:征收闲置费打击土地囤积. 中国经济时报,2005. 4. 11. [3] http://www. shgtj. gov. cn.

编辑 李 梅