如何做好房屋面积的预测绘和竣工测量

　　摘要：在进行房产测绘中严格执行国家标准《房产测量规范》中对房产面积的计算规则及方法。文章结合实际工作经验，总结在不同阶段进行房产面积测算时的要求、所需要件、具体工作如何进行。
　　关键词：房屋面积测算；面积预测绘；竣工测量
　　
　　同一栋房屋建筑过程中会出现几个建筑面积：设计面积、规划审批面积、施工许可面积、预售面积、竣工面积、产权登记面积等，每个面积都不一样。这让很多人都感到困惑，尤其对购房者来说，有时候由于面积问题，给他们带来很多不必要的麻烦。
　　以上所提到的6种面积分别是不同部门给出的，所以它们各自计算面积的依据也不一样。预售面积一般是开发企业自己计算的面积；竣工面积是房屋竣工后由专业的测量机构进行测量的面积；产权登记面积是到产权部门办房产证时的面积。在实际工作中笔者所在的地区竣工面积就是用来进行产权登记的面积。所以房产测绘工作在房屋面积上起到非常重要的作用。本文主要就房屋面积的预测绘和竣工测量做一探讨。
　　
　　一、房屋面积预测绘
　　
　　由于以前预售面积是开发企业自己计算的面积，在办理产权登记时两个面积会有很大差异，所以，本文根据实际情况开展了房屋面积预测绘。房屋面积预测绘是指在房屋预售之前需要计算面积，该测量由于房屋正处于施工阶段，或工程还未开工建设，实际并没有房屋可供测量，只能根据房屋设计建筑施工图辅以结构图，对房产面积进行计算，从而确定每栋房屋的总建筑面积以及每单元建筑面积。
　　（一）接受委托时，收集及分析资料
　　开发企业或个人委托测量时，先要求其提供所委托房屋的设计图，建筑施工图纸一套对图纸进行检查，核实是否能完全说明该房屋的状态，如有疑问可查看结构施工图纸补充，资料完备后，与委托方签订预测绘委托合同。
　　（二）确定房产面积测算方案
　　由于预测绘是房屋未竣工前的面积测算，所以完全是按照设计图纸计算面积。图纸检验齐备后，开始计算面积。运用专业的房产面积测算软件先将图形绘制出来，外墙线和套间套内墙均取中心线，然后计算出各区域的面积，公用部分的面积，最后进行分摊。分摊时要填写“公摊面积认定表”。填写完毕后，交委托方认可后并加盖委托方公章返回。分摊完毕后，归档保存后，这样一幢房屋的预测绘面积计算就完成了。
　　（三）成果报告
　　由于预测绘是前期测量，预测绘面积一般只用来办理商品房预售许可证和按揭贷款之用，所以成果报告只出具“预测绘房产面积明细表”，然后加盖公章即可。
　　
　　二、竣工测量
　　
　　竣工测量是房屋施工全部完成，现场已通路，场地十分平整，可以安全的接触到建筑物并可以顺利进入室内进行测量。这里主要介绍已经委托过预测绘房屋的竣工测量。
　　（一）外业测量，采集数据
　　开发建设单位在房屋竣工验收后，房屋交付使用前必须委托专业的测量机构进行竣工测量。现在，外业测量中最常用的就是手持测距仪，检验并测量房屋边长既方便又实用。画出房屋现状的平面草图，分别量出各边长的数据。然后进入室内测量套内净剩尺寸，遇到有阁楼或不够2.2米高的特殊结构的地方，要精确测量并详细记录现场状况。
　　（二）内外业数据核对
　　外业数据采集完毕，要严格和设计图纸尺寸对比。各地竣工测量面积计算方法也不尽相同，有的地方是按实际竣工后建筑物测量所得数据计算面积，有的地方则是按照与实际尺寸相符的设计图纸尺寸计算面积。
　　1、按竣工后实际建筑物测量计算面积。预测绘面积只是用来预售，作为房屋竣工前期工作的一个面积依据。所以最后的商品房销售合同面积必须是竣工测量后的面积，最后的产权登记面积是以竣工测量面积为准的。
　　2、按照与实际外业测量尺寸相符的设计图纸尺寸计算面积。这种方法计算还会出现两种情况：一是实际施工过程中，无任何和面积有关的变化，即竣工面积和预测绘面积是一样的，这也是实际工作中大家希望达到的最理想的结果。二是实际施工过程中产生了和面积有关的变化。大致分以下方面：尺寸大小的变化，个别部位的修改，增加或减少，大到工程进行了改建或扩建，这样就引起了公用面积或套内建筑面积的变化，必须重新进行绘图和公用面积的分摊。这时候就需要委托方提供变更单或是改图，重新签订委托合同。
　　（三）成果报告
　　竣工测量的成果报告要求比较全面。它是房产测绘成果最终体现形式有：
　　1、1：500全要素丘图一份，用于产权产籍管理。
　　2、分层分户平面图，打印到产权证。
　　3、房产面积明细表。以表格形式体现，主要包括座落、总层数、用途、每户的明细面积、分摊表等。
　　4、测绘成果电子数据。
　　上述所有房产测绘成果，为后续办理产权证、作为产权电子档案使用，也可以实现房产测绘成果网上公布，以便于群众对测绘成果网上查询。
　　
　　参考文献：
　　1、国家质量技术监督局.房产测量规范(GB/17986-2000)[S].中国标准