浅析房地产泡沫的成因与预防措施

张　坤　喻　瑶

【摘 要】 房地产业是国民经济体系中的基础性主导产业。在国民经济发展过程中，正确对待和处理房地产泡沫问题将决定房地产业是否能够健康发展。本文从房地产泡沫的成因、危害方面做了粗浅分析，并就房地产泡沫的预防措施提出了自己的观点和看法。

【关键词】 房地产管理；房地产泡沫；土地；地价オ

房地产市场发展过程中出现的泡沫，主要是指由于土地和房屋价格的升高，背离了其使用价值，而产生的实际偏差。因此，当房地产泡沫存在的时候，即使买卖价格存在，但却很难形成交易，或者形成一种表面上的虚假繁荣现象。由于房地产价值是由土地价值及其地上附着物的价值构成，而地上附着物是由人类无差别劳动凝结的，其价格是由成本、利润、税金等确定，所以，地上附着物的价值相对比较容易计算和判别。因此，房地产泡沫实际上就是土地泡沫，也称地价泡沫。

对于房地产泡沫经济，《辞海》（1995）的定义为：“虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券，地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寄寓金融危机，造成社会的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭造成社会动荡，甚至经济崩溃。”

由此可见，房地产业与泡沫经济的关系可以归纳成以下几点：

首先从房地产的属性来看，房地产商品具有生活资料和生产资料的双重属性，属于大众必须消费的耐用消费品，购买具有不可抗拒性。此外，房地产商品购买的必要性和不可抗拒性必然会造成消费者之间的攀比与无限的购买欲望增长，由此引来的购买竞争必然会引起价格的虚浮上扬，所以房地产业发展过程中出现泡沫无法避免。

其次，房地产业的泡沫是指房地产的交易价格泡沫，不是指房地产部门的泡沫。因为房地产部门是一个实体部门，这是与诸如金融证券等虚拟资本不相同的，所以房地产部门是不能单纯与泡沫相联系的，当然，可以归纳的是，房地产部门在房地产泡沫的形成过程中起到了一定的载体作用。

第三，房地产业在国民经济体系中处于先导地位，属于基础性产业和主导产业。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。房地产在发展过程中，确实而且必然会存在一些经济上的泡沫，主要表现为：（1）地产价格泡沫；（2）房屋空置泡沫；（3）房地产投资泡沫；（4）房价虚涨泡沫。

一、房地产泡沫的成因分析

1、土地的稀缺性

由于土地面积的固定性和人类对稀缺的土地的需求的无限扩大性，土地资源总呈现出稀缺有限的特点。土地的稀缺有限性在经济发展的客观需求下，表现出与经济发展之间矛盾的不可调和性。在土地获利需求的驱使下，获取土地的权益成为一种行之有效的谋利手段，土地收益是虚拟资本的一种，通过反复转手和交易，土地稀缺性及其虚拟资本是地价脱离土地实际价值而产生泡沫。

2、地价的虚构性

土地资源价格与其资产价格不一致的现象被称之为地价的虚构性。从宏观经济角度来看，现实的市场地价理应由交易后土地持有期内土地收益的贴现值与未来土地可能再转让所获增值收益的贴现值之和构成，但是由于人们对交易后土地持有期内土地收益的贴现值和未来土地可能再转让所获增值收益贴现值的误差估计，会使人们的估计值偏离于正常值。这种偏差越大，则说明现实房地产市场地价中虚构部分越多，反正则越少。这就是房地产业的泡沫成分。

3、房地产市场是不充分市场

由于房地产市场无法同时具备完全自由竞争市场的四个条件（市场信息交流的充分性、买卖商品品质的均衡性、买卖方市场的出入自由性、交易双方数量的众多性），所以房地产市场也被称为准市场（sub-market），即不充分市场。由于买者信息的缺乏和买卖双方的信息不对称性，众多房地产交易和定价不一定是由市场完全决定，这种成交价格往往不能真实反映成交房地产的实际价值，所以也易形成泡沫。

二、房地产泡沫的危害

房地产业中一旦形成泡沫，房地产价格的过快飙升很容易形成虚假需求信息，并影响开发者与消费者的预期投入。同时，虚假需求造成的过度供给，又会形成新的房产挤压，给整个国民经济带来长期的大范围负面影响，造成大量空置商品房的出现。不规范的住房抵押贷款操作又引起房地产价格虚高，增加了消费者的购买负担和购房者的投资风险。一旦消费者还贷失败，大量不动产会变成银行的不良资产，最终导致金融风险。此外，房地产价格过高会影响城市对人才的吸引力，引起人才的外流，严重削弱城市竞争力，影响当地的区域经济发展。

三、房地产泡沫的預防措施

根据房地产泡沫的生成机理分析，防范房地产泡沫可以采取如下措施：

1、强化土地资产管理，控制商品房价格的不合理上涨

土地资源短缺不仅困扰着国家房地产业的发展，而且也成为制约城市化与整个国民经济发展的一个大问题。从一定意义上讲，土地资源的优化配置，可以为国民提供一个公正、公开、平等和安定的发展环境。为此，可先通过立法确定城市规划的合法地位，以防止城市规划的朝令夕改、急功近利，这样可以为保障土地使用结构的合理性、为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，可以通过加快有形土地市场的建设，实现国有土地使用权交易的公正、公平和公开。

2、建立统一的房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系

通过对全国房地产市场交易信息的及时收集、整理和分析，可就市场运行情况做出评价和预测，定期向公众发布市场分析预测报告，以达到合理引导市场、为政府宏观决策做好参谋的目的。房地产业持续快速的增长速度，必然会吸引大量的社会企业进行房地产相关投资。所以，建议和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和完善预算管理等手段及时进行必要的干预和调控，可以有效防止房地产业“泡沫”的进一步产生。

3、灵活运用银行利率、政府税收政策，调控房地产市场

银行利率和政府税收两种经济调控手段，必须做到有机结合、形成互补。在经济紧缩期间，短期内可采用低息、减免税收政策来刺激有效需求。但是，长期实施一种政策，则有可能给市场投资发送错误的信号。如：多次降息、资金成本过低会诱使许多企业、个人涉足高风险投资等。因此，政府可通过适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利息，调高个人非自住房的贷款利息，使低息贷款能够更好地向中低收入者流动和倾斜。城市内可以由政府根据当地实际情况针对于高档不动产征收不动地产税，并可采取累进税，这样有利于资源向城镇和工业的优化流动。

4、整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险

（1）要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发的贷款对象应为房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住房开发项目，企业自有资金不得低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设项目规划许可证和建设工程施工许可证。

（2）要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。商业银行发放个人住房抵押贷款，应该严格评估抵押标的物的实际价值，落实抵押登记手续。

[JP3]总之，房地产的泡沫不可避免，不合理控制房地产泡沫会给社会及人们带来很大的危害。在新形势下，房地产业要健康发展，成为新的经济增长点，就要理性发展，宏观调控和微观调控相结合，科学决策，正确引导，适时监测，以正确和科学的手段来对待房地产发展过程中的泡沫问题。[JP]

【参考文献】

［1］ 谢国忠．美元疲软造就中国房产的繁荣泡沫［J］．证券市场周刊，2004．9．

［2］ 黄正新．关于泡沫经济及其测度的几个理论问题［M］．世界经济与政治，2002．1．

［3］ 李维哲、曲波．地产泡沫预警指标体系与方法研究［J］．山西财经大学学报，2002．2．