房价涨还是跌？

李　斌

社科院《房地产蓝皮书》的公布，引起了社会各界人士的广泛关注与讨论。记者就“蓝皮书”中的观点，采访了著名经济学家茅于轼、中国社会科学院金融研究所研究员易宪容、上海证券报评论部主编时寒冰。

“拐点”已成事实

时寒冰：“蓝皮书”的观点很可笑。第一，“蓝皮书”的观点自相矛盾。如果对照一下“拐点”说，“2008年中国房价上涨幅度将大大低于2007年”，这本身就是“拐点”的特征。他们是不是把“拐点”和“极点”的概念弄混淆了？学过高等数学的人都知道，“拐点”并非是指由上升转为下降、由下降转为上升，而仅仅标志着上升或下降的形态发生了变化。如果由上升转为下降、或者由下降转为上升，应该是“极点”了。

第二，即便2008年房价没有下跌，而仅仅是社科院专家形容的“2008年中国房价上涨幅度将大大低于2007年”，实际上，这也意味着房价出现“拐点”甚至步入跌势(极点)了。道理非常简单，2008年的通货膨胀比2007年高得多。换句话说，2008年的货币比2007年大大贬值了。

第三，目前，深圳、广州等地的房价已经明显下跌，深圳市的房价甚至可以用暴跌来形容，有的楼盘跌幅甚至超过了50%，这种势头正在向全国蔓延。就连一直唱多房价的潘石屹也惊恐地表示，地产商将“保北京、上海的项目”。房价下跌已经让一部分开发商变成了惊弓之鸟，如果像“蓝皮书”说的，2008年出现拐点的可能性不大，地产商如此惊恐岂不成了笑话。

茅于轼：既然“蓝皮书”说的是“可能性不大”，就说明还是有可能的，并不是完全没有可能。我认为“蓝皮书”也没有完全否定房地产有“拐点”。

“拐点”是一个新闻词汇，不是经济学用语。经济学讲的是供给和需求，有人提出的房地产市场存在刚性需求的说法是不对的。大批人口涌进城，对房子的需求是不会增加的，也不会因为这些人抬高房价，因为他们没有钱，也没有能力买房。能买得起房的都是高收入的人。

银行风险已被转嫁

时寒冰：房价下跌银行是不会死的。银行前几年贷出去的款肯定是安全的，这一点毫无疑问。唯一有风险的，是2007年房价最高时贷出去的资金，但这时的房贷首付已经提高了。至少，房价跌40%对银行不会有太大影响，银行大不了回收一些房子。开发商等不到房价再次上涨的那一天，但银行可以，银行有足够的资金和耐心等到那一天。真正要当心猝死的是开发商。两年不开发土地收回，政府可以接着拍卖。这点钱用于补偿银行足够了吧？怎么能说银行先死呢？不客气地说，银行后面站着国家这个大靠山，即使开发商死上一百次，银行还会好好地活着。

易宪容：“银行先死”的言论早就不值一驳了。某些人总是通过各种方式来要挟政府的房地产政策，这是非常荒谬的。银行的钱不是只贷给房地产开发商，它还会贷款给众多企业。商业银行的房地产贷款其实只占全部贷款的10%。即使这10%都收不回来又能怎么样？应该不会导致银行倒闭。

诚如，现在大部分买房人都是通过银行信贷购买的，按揭首付一般都在30%以上。房价下跌，买房人放弃所持有的住房几乎是不可能的，这样会给买房人造成很大的经济损失，至少会损失30%的首付。除非买房人完全丧失了工作或支付能力，他们才会考虑放弃持有。既然买房人不会放弃持有的住房，房价下跌的风险早就由买房人承担了。危及银行金融安全也就无从谈起。

茅于轼：房价下跌对银行的影响是最直接的，但银行已经把风险转嫁给了买房人和建房人。事实上，无论是买房的还是建房的，好多人都撑不住了。现在买了房用于自己居住的人问题还不大。主要是那些投机买家，尤其是借钱投机买房的人，如果房价降了，利率高了，他们就有可能抛售手中的房子。如果这些投机买家和建房人破产了，风险就会转嫁到银行。

房价不是以成本定价

时寒冰：生产成本高了，商品售价就一定高吗？不，这取决于成本的转嫁能力，这要看市场状况。在市场处于买方市场的时候，由于供大于求，成本很难顺利传递到售价当中，企业常常要通过压缩自身利润对上涨的成本进行消化。如果企业没有消化成本上涨的能力，就可能面临破产。反之，在卖方市场，成本上涨会顺利传导到售价中。

现在，商品房市场正在从卖方市场向买方市场转变，开发商转嫁成本的难度正在大大增强。这是问题的一个方面。另一方面，决定商品房成本的最重要因素——地价，正在下降甚至是大幅度下降。这远远抵消了劳动力成本、建材成本的增加等因素。因此，所谓成本增加，商品房价格就不会降的结论是非常荒谬的，也是非常不负责任的。

易宪容：我认为，房价不是由土地价格决定的，而是房价决定了土地的价格。如果市场预期未来房价会出现逆转，房地产公司是不会冒险进入这个高风险行业的，更不会以高价拿地。

茅于轼：房价是需求拉动的，与成本没关系，地价越来越高也是这个原因。房价减去建筑成本(钢筋、水泥、人工费等)就是地价，房价高就是高在地价上。我们可以去小城镇看看，那里的房子还是两三千元一平方米，地价便宜房价也是上不去的。北京上万元一平方米的房子，并不是钢筋水泥涨价，是地价涨得太高了。（摘自2008年6月3日《新财经》）