２００８：沸腾之后是理性

李波涛

房价在经历了多年的持续上涨之后，2008年二手房价上涨势头放缓将成为大势所趋。

相比2007年沸腾的房市和飙升的房价，2008年，房价房价跌了，房地产商慌了，房产投机客偃旗息鼓了，自主购房者理性了，更有国家紧缩的银行银根和稳定房市的一系列房产政策的出台。那么，重重考验下，2008年，中国的房价走势会怎样？我们购房者又该何去何从。

还市场以真实

随着国家调控政策效力的发酵，2008房价上涨幅度 将大大低于去年。2008上半年，由于国际资本市场震荡和人民币持续升值预期，大量国际热钱可能进入国内房地产领域，成为推动房价上涨的一个因素。但随着房地产调控政策效力逐渐显现，住房需求逐渐回归理性，尽管高位房价的城市可能出现房价在高位震荡，但中国房价整体性走熊拐点出现的可能性不大。

面对2008年复杂的房产形势，有必要科学理性的分析影响房价的影响因素，才能还原真实的市场面貌。因为2007年高企的房价已经远超过人们的购买力，所以2008年的房价增长率整体是下行的，但是一个逐渐和缓慢的过程，但房价在未来的十几年是上行的趋势，归根结底还是因为中国的城市化和大量人口高峰出生的人口到结婚结婚年龄，从而形成很大的刚性需求，从这个角度，中国房价涨的背后支撑还是供不应求。

2008年一季度，北京市商品住宅总体上市量与2007年一季度上市量相当，共上市198.09万平方米，较2007年下降7.66%，而上市套数方面，2008年一季度反而比07年一季度多了52套，可以看出上市的小户型住宅量增加，90/70政策效果在市场上显现。2008年1-3月销供比走势与06年初走势基本一致。均为先升后降。2008年1月销供比达到0.58，2月交易量及上市量纷纷陷入低谷，而上市量下降幅度相对较大2月销供比大幅上升达到1.6，3月销供同时上升，销供比下降到0.93。

但区域市场价格依然走高，朝阳、海淀、丰台三个区域商品住宅交易量占全市商品住宅交易总量比重比较大。三个区域总量约占全市60%，全市成交量走势与三区域交易量走势基本一致，价格对于全市的价格走势起主导作用。

住宅房产是属于比较特殊的消费品，住房每个家庭都需要，这是我们生活工作的归宿，而房产又有自己的特点，如标的额较大，购买次数少，一生也许就一次购买行为。因而购买房屋的行为是对购房者影响巨大的消费理财行为，如何获取信息，掌握购房知识，判断房价走势就凸显的至关重要。

四大因素理性房产

目前，国内的指数多针对分物业或者分区域，而企业项目指数研究缺乏，未能挖掘和体现领先规模企业在行业中的引导作用；中房指数研究院通过指数的形式从局部到综合反映一定时期房地产市场特定群体项目市场价格变动方向和变动程度。

以下笔者依据中国城市购房者消费投资决策信息系统的研究成果，分析四个重大因素对房价走势的影响，进而为购房者和投资者的投资决策提供参考。

市场因素：外部因素如美国次贷危机、农业生产是否稳定、国际市场价格、股市和房市价格波动、南方雨雪灾害灾后重建等因素都可能对我国经济运行产生影响。内部供求因素如政策性住房供给，实行“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的多层次、多渠道、多样化的住房供应体系可能对我国房地产市场发展运行产生影响。

具体的市场影响包括：保障性住房结构影响，全国大部分城市保障性住房面积占新建住房面积的比例都在10%以上，其中北京的比重最大，达41.8%。目前全国主要城市都明显加大了规划中保障性住房的建设面积。从整体情况来看，保障性住房已成为2008年住宅供应不可忽视的重要组成部分。大企业降价的影响，万科大规模促销，实际上是一种价格上的“暗降”。是万科针对9个城市统一预期，并调整其销售策略的结果。一些本地中小开发商会跟风，陆续进行一系列的优惠促销。但是从整体来说，目前的中国楼市特别是一些大城市前景依然不明朗，交易还处在“冻结”状态。

调控周期的影响，整个房地产发展周期分成四个阶段：整固期、恢复期、平稳期、快速发展期。整固期是深圳目前所处的阶段，整个市场价格和成交量都处于较低水平，自住客户成为市场的主要支撑。

企业因素：企业品牌方面，品牌价值高、增长性好的企业，其项目质量、价格等都值得购房者信赖。企业品牌因素直接从品牌价值的大小、增长性上体现出来。企业规模方面，资产规模、主营业务收入等规模指标整体性向好的企业，其项目具备较好的开发条件；盈利能力因素（以沿海集团为例），盈利能力强的企业，其项目开发成本控制合理、资金充足，有助于项目良性开发。开发业绩因素，企业以往开发业绩直接影响消费者对目标项目的决策，以及购房者的购房心理。

项目因素：供应量占比方面，供应量占比越大，越有利于成为区域市场标杆，市场影响力强于其他项目。从区域市场供应情况来看，截止测评日（2008年3月）沿海赛洛城项目共批准上市商品房2943套，占区域总供应量的55%，市场供应份额格外突出，直接改变区域供应结构。销售去化率因素（以沿海赛洛城为例），与周边项目去化率比较来看，沿海赛洛城整体消化速度慢于金泰先锋和金都杭城，主要原因是由于其市场供应量较大。项目价格方面（以沿海赛洛城为例），项目自从开盘，市场价格稳步上扬，但其价格水平一直保持在区域平均价格以下。可以看出，在同区域房地产市场中，沿海赛洛城与其他项目相比具有较强的市场竞争力。

区域因素：地理位置方面，不同城市、同质区域的价格走势趋同性（昆山&燕郊&廊坊&蓟县），交通网络方面，交通便利度和通达度越高，区域价值越高。周边配套因素（以沿海赛洛城为例）配套完善度日益成为购房者关注点，对外围区域影响尤甚（如学区房等）。区域销供比，销供比反映区域的供需关系，销供比越高，区域升值预期越低高；未来区域土地供应量因素 区域土地供应反映区域房屋未来供应量，土地供应越少，稀缺性越突出。

2008年是房市高位调整的一年，尽管有降价行为，但购房者还是应理性购买，从市场、企业、项目质量和区域位置等因素综合考虑看重的楼盘，这样有高性价比的房产才能有大的保值升值潜力，另外住着也方便省心。

（依据中房指数研究院研究成果整理）