正确地判断当前的房地产形势

易宪容

最近，对房地产市场形势判断，争论得十分激烈，特别是房地产是否出现拐点，更是各种理由罗列一一，有人甚至出来说，房地产市场拐点论根本不要争论了，房价就是不能下跌，房价下跌会造成中国经济的灾难。

实际上，无论拐点论争论如何多，无论多少人不喜欢房价下跌，房价该跌的地方还是下跌了，这是不与任何人的意志为转移的。市场是无数个主体意志合成的东西，任何个人意志在其中都是渺小的。这里不举太多的例子，仅用深圳最近发生的一个例子及一些数据就可以显示出目前国内房地产市场拐点论的争论是多么苍白无力。

深圳世联地产公司的统计数据显示，今年1至3月，深圳住房交易量分别为5200套、2200套和6600套，与去年同期的1.38万套、1.34万套和1.81万套相比，今年一季度深圳住房交易量下降了近70%。

深圳市国土房产局日前发布的《房地产市场发展分析报告》也显示，2008年一季度，深圳市商品住宅空置面积达66.37万平方米，与去年同期相比，空置面积增加了67.47%。报告同时显示，今年一季度深圳住宅均价呈现大幅下降的走势，其中，3月份的房价住宅均价为每平米13618.42元，环比2月份，仅仅一个月的时间，深圳楼市价格的降幅就达到了16.53%。

这些数据说明了什么，无非是说明了，深圳房价的下跌已经是不争的事实，房价都已经下跌近40%，一个城市的房价一个月已经下跌了近17%。这种房价的下跌还不算下跌吗？这种房价下跌还不算拐点了吗？还有，这些数据表明，不仅在于房价已经大幅下跌，而且在于房价销售量也急剧下降。销售量下降了70%。如果销售量急剧下降，房价大幅下跌，那么这个市场岂能不发生根本性变化？

现在的问题是，深圳房价为什么会大幅调整？这种调整或价格的理性回归是局部性还是全国性的？

这个问题我谈了许多次了，深圳房价大幅的调整就在于从2007年下半年起中国房地产市场政策发生了根本性改变，即24号文件、359号文件明确规定了中国的房地产市场是民生的市场，是住房消费的市场。房地产市场生产的产品就是如何来改善全国每一个居民的基本居住条件，就是如何来改善每一个居民的基本住房福利。而且，不仅仅这几个文件，还有今年的政府工作报告、2008年国务院工作要点都明确表明了严厉遏制房地产市场不合理的需求，要对房地产市场的炒作进行严厉打击。

因此，凡是房地产炒作严厉的地区，或是房地产投资比重过高的地方，政府房地产政策就要把这些房地产投资炒作挤出。这个地方的房价还不迅速下降？因此不少地方的房地产市场价格迅速下跌，就在于这些地方房地产市场炒作严重，就在于政府的房地产政策对这种房地产市场不合理的需求严厉的遏制与打击。

但是，从全国的情况来看，仅仅是因为深圳房地产投资炒作严重吗？比如上海、浙江、北京等地房地产投资炒作，其比重也会不低于广东深圳。但是为什么广东及深圳的房价最先动起来，最先大幅下降呢？其重要的原因是广东及深圳的房地产市场的发展，早就经历过一次房地产市场的周期，早就经历过房价快速上涨及下跌的激烈波动。因此，广东的居民及企业一看到房地产大势的变化，就比其他地方反映要快，比其他地方变化要早。

总之，中国房地产市场已经发生了根本性变化，谁想改变是不可能的。特别是政府房地产的政策落实，住房消费者觉醒，房地产企业想来左右这些估计并非易事。