楼市炒客众生相

杨　江

“断供潮”至少短期内在深圳不会出现，但在断供边缘的人却不是一个小数目。

一年前，深圳楼市炒客云集，有说法70％的购房者都是炒客，在这个偌大的炒盘中，各色炒家、开发商、营销机构、中介，还有那些身披多重外衣的“网络剑客”以及若隐若现的银行，各自承担着自己的角色，推动着炒盘疯狂地运转，门槛之低，以至连扫马路的清洁工只要愿意都可以炒上一把。

上帝欲让其灭亡，必先让其疯狂，深圳的教训让人们明白了没有只赢不输的赌局。而当泡沫骤然破裂时，众生开始现形。

全身而退的炒房“大鳄”

57岁的温州商人张素芹惬意地躺在真皮沙发上，神色飞舞:“我们温州人做生意天生有头脑，很敏锐，炒房也是，不会亏的。”这是深圳市华强北，全国最大的电子批发市场，张素芹是一个在圈子内很有名的炒房“大姐大”。

要走进炒房客尤其是温州炒房团的圈子，让他们拂去面纱、接受采访，不是一件容易的事，长期以来，他们就是一个饱受争议的神秘人群。2007年，记者在深圳调查楼市时，一位同样在华强北做电子生意的温州炒房团小角色向《新民周刊》透露了张素芹这位炒房“大鳄”。

小角色说，仅以她对张素芹脾性的了解，“张姐一出手就是大手笔，一买就是几十套房子。”但当时的深圳，对炒客的骂声一片，张素芹婉拒了记者的采访要求。因为有了上次的交道，一年后，当记者再次提出采访要求时，张素芹欣然答应。

这位炒房“大鳄”现在是华强北某电子城的老板，拥有多达5个楼面的商铺。“我去年7月就把手上的房子抛出去了，那正是深圳房价炒到的最高点。”张素芹很豪迈地一笑，“那时候争议也到了顶点，做生意，头脑不能发热，涨疯了，肯定要出事的。”

张素芹说，多年的经商经验告诉她，该下手时就下手，但是绝对不能贪心，要见好就收。“我抛售的时候，还有人不解，劝我再等等，说还会涨。我心想，都炒成这样了，连我都不敢再接盘了，还能炒到什么程度？你看，现在他们都被套牢了。”

张素芹炒房已经炒了5年，征战上海、温州、杭州、深圳多地，“2003年，我在你们上海的康桥花城，一下子买了50套别墅，那时候多便宜啊，不到6000元的单价。”

那是她觉得最骄傲的开始，“开着车子去买楼，后备箱里直接放着一捆捆现金，售楼小姐，绝对被这个气势吓懵。”不到一年，她把这些别墅全都转给了外国人，“价格翻了一番，若是等到现在，那不得了，我估计单价起码也有五六万元吧。”

张素芹原是温州某政府机关的公职人员，上世纪80年代下海，一直在深圳华强北经商。因为举家搬迁到了深圳，2005年开始，她将炒房的主战场转移至深圳。她一贯秉承的原则是，要买就买当地最高档的楼盘，要买就买豪宅，“若是无法转手，大不了自己住。”

她对在深圳具体炒过多少套房子有所保留，我试探性地问她:“那，赚了几千万元总是有的吧。”她有点不屑，“几千万元？那算什么？！”

“我不仅炒楼，还炒铺面，对面那个电子城铺面出售时，我一下子出资两个多亿，一到三层全包了，然后租了一间办公室，睡在那里，一日三餐让人送，炒了一个星期全脱手了。”

张觉得那一次赚得很神奇，“我不贪，一个铺面我赚五六万元就够了，也真怪了，我一炒就稳赚，那些接盘的人，现在焦头烂额，亏十几万元出售也没人要。”

2006年年底，张素芹又重回上海楼市，那时，上海楼市正好迎来了一个降价周期，她在淮海路与普陀区苏州河边又购进了好几套房，“这回没想炒，小儿子在上海工作。”

谈及深圳去年楼市的疯癫，张会心而笑，“当大家都狂热的时候，你就要冷静。当大家都很低迷的时候，就是你的机会。不过，可惜的是，在炒股时我忘记了这一条，现在已经亏了600多万元。”

赶在深圳楼市暴跌临门一脚的关口，张素芹全身而退，现在她最喜欢和乡党们侃的就是每天回家含饴弄孙的乐趣，偶尔也会故意透露一下儿媳准备换怎样高档的跑车。张现在在深圳还有多套别墅，在水榭花都还有几套房子，那里的房价现在还是4万多元的单价，张购进时只有1万多元，“随它跌，跌不回从前”。

不过，像她这样有实力又全身而退的炒家并不多，更多的二流炒家则是处于被套牢的焦灼状态。采访期间，一名来自浙江金华的炒家就专门来请教张素芹，这名炒家在去年上半年投身楼市，眼下房产已经缩水三成，每个月要还贷数万元。

“张姐，你说我该怎么办？很着急，不知道要跌到什么程度？”

张头也没抬，“早着呢，还要跌，我看起码要到2010年后才能回暖。如果想撤，那就早点出货，亏一点算了。”

“可是，张姐，有人接盘吗？！”

被套牢的二流炒家

就像没人愿意轻易透露自己赚得盆满钵满到了怎样的程度，亏到海底的那些炒家，也轻易不肯浮出水面，传出去，多少是有些伤面子的。这是深圳福田区上沙某城中村，同样经一名圈内人士的介绍，记者找到了35岁的浙商王强。

已是深夜10点多，王强坐在弄堂口的兰州拉面店，6元钱一碗的拉面，店主给他夹了些许牛肉，这就是王强的晚餐。他是一个失败的炒家，本来是做电子生意的，后来觉得还是炒房钱来得快，于是把店铺置换出去，专门炒房。2007年9月之前，他买进了20多套商品房，绝大多数房款都是贷款而来。

那时候，他很是春风得意，一方面，跟着老乡到新盘抢购，然后转手赚取“喝茶费”，最甚时，一套房的“茶水费”高达七八万元；另一方面，跟着中介公司“左手倒右手”，赚得不亦乐乎。

在“神话”破灭前，王强其实已经意识到，普通置业者已经没有能力购房，都是炒家之间在互炒，但是他就是属于张素芹所说的那种期待末日疯狂的那一批“倒霉蛋”。“我总以为不至于这么快崩掉，总以为可以等到更高的价位。”王很沮丧。

2007年9月，楼市开始走向滑铁卢，王强想脱手，可是已经晚了，没有炒家愿意接盘，普通置业者又在观望。“除非我愿意割肉，割小一点还不行。可是我舍不得，总想，就像股市一样，下跌时会有一个冲高诱买的过程。”

然而，深圳楼市就像深圳的股市一样，绿线一探到底，没有给王强留下一点回旋的余地。

房子无法脱手，每個月还贷就要十几万元，他硬撑了大半年，此前做生意、炒楼赚的钱都贴补了月供。

“继续耗着吧，我都耗到现在了，现在割肉更不划算。”无奈之下，王强在两个月前抛掉了2套房子，“每套亏了起码20多万元。”

“这样便有了资金链，可以再耗一段时间。”王强搬到了现在住的这个城中村，不到20平方米的出租房，每天吃盒饭、拉面惨淡度日。他不知道这样的日子还要“耗”多久，计划中，过一阵子资金链断了，再贱卖几套，“总要留着一些筹码，等到市场回暖了，翻本。”

就像那些坐着过山车从6000多点一路冲至2000点的股民，王强脸上的焦虑、不安、懊恼甚至愤怒，已经逐渐转为麻木。

他正在逐渐学会不去关心楼市，除非到了每个月的还款日。他想找一份工作贴补房贷开支，在深圳已经有不少被套牢的炒房者通过信用卡套现还贷，王强认识的一个炒客，手上就有十几张信用卡，不断透支拆东墙补西墙。

夜空忽然划过一道闪电，惊雷随后而至，王强不想多谈伤心事，他起身离去，一个穿着暴露的年轻女人牵着一条博美犬从他身边而过。

“妈的，我混得连个二奶都不如。”他愤愤地骂。

一场暴雨随后而至。

“网络剑客”与断供风波

即便在最困难的时候，王强也没有想过去断供，因为那样付出的代价实在太高，不过，在深圳，断供已经出现，而且并非孤案，并在8月引发了一场断供潮的风波。9月1日，在深圳某房地产经纪公司工作的段雁飞接到了深圳市仲裁委员会的通知，银行提出的仲裁申请已经被受理，要求他在10日内上交有关欠款的答辩状。这应该是目前曝光于媒体的断供案例中，唯一一个确实出于经济压力，断供目的也是最经得起推敲的案例。

2007年8月，段雁飞与某银行深圳南山支行签订了一份《个人购房借款合同》，该行发放个人住房贷款63万元，期限360个月。段以所购的南山区南光路某小区房产作为抵押。原本，段雁飞是没有实力支付首付的，但当时的深圳，开发商、中介、投资客普遍在钻银行放贷审查不严的漏洞，联手虚构房价、制造假合同以骗取银行贷款，甚至可以做到零首付、负首付。而炒家也可以在找到下家之前，利用多贷的钱维持月供。

段雁飞的这套房子总价68.5万元，首付二成应该是13.7万元，但是在负责评估的担保公司的帮助下，这套房子被提高了估值，这样，段雁飞便申请到了更多的银行贷款，然后用多余的贷款来抵充首付金额。实际上，段雁飞只支付了5.5万元首付款。

在楼市交易活跃时，段雁飞这样的地产中介一个月收入过万是很容易的事情。因此，段雁飞以为自己供贷不会有问题，孰料，就在他供楼一个月后，央行与中国银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提出了严格放贷管理的新政。

深圳楼市也很快进入“秋天”并向冬天一路迈进，房价暴跌，成交量急剧萎缩，最先受到冲击的就是中介公司。大部分段雁飞这样的中介人员月收入锐减至一两千元，于是，月供便成了负担，到今年5月，段雁飞难以维持，于是部分断供，一方面是向银行表示自己不想断供的善意，另一方面也担心断供产生他难以承受的后果。

其实，从今年6月，断供潮的传闻就已经在深圳传开，并在7月一度甚嚣尘上，最终引起中央有关部门的重视，派出国务院调查组实地调研。

断供潮现在已经被证实是一个阴谋，最先发出断供潮警示信号，也是掀起这场风波的始作俑者是一名网络剑客。现在这名“剑客”被揭发为本身就是一个炒家。

“剑客”是深圳楼市特有的怪象，有透露，深圳楼市有一百多名“剑客”，他们本是一些活跃于各个论坛的网民，热衷于地产评论。后来，逐渐被房地产商重视甚至利用。这些“剑客”很多都成立了自己的工作室，有些还以楼评家的身份面对公众，但实际上是靠房地产商养活，帮助房地产商以及代理机构营销策划、控制网络舆论、引导消费者。

用一句时髦的话说，他们就是在利用公信力帮助地产商抢占舆论阵地。伴随断供潮传闻而来的，还有一些主动的断供新闻报料者。但是最后，当深圳市银监会等部门出来辟谣后，这些所谓的断供新闻报料者很多都不知所踪。

炒作断供潮的醉翁之意在于试图营造舆论，逼着政府出手救市。

断供边缘人

断供潮至少短期内在深圳不会出现，但在断供边缘的人却不是一个小数目。广东中圳律师事务所律师刘子儒从8月以来已经接到了20多个断供咨询。来咨询的几乎都是段雁飞这样的中介公司员工，他们在2006年抵住了诱惑，在2007年7月前抵住了诱惑，却在2007年7月之后失去了理智，成为了炒家中最后一个接棒者。

钱，在那个时候真的是太好赚了。在利益的驱动下，这些大多来自湖南、江西农村的小伙子在主管的培训下，整天煽动更多的人加入炒房大军，他们帮助炒家骗贷，给炒家洗脑，他们给炒家吃的“定心丸”就是，“如果亏了，大不了把房子扔给银行，损失留给银行。”

但现在，深陷房贷压力的他们却赫然发现，这句话原来是一个天大的误导。

刘子儒说，几乎所有的咨询者都以为断供后大不了损失一个首付款，“那本来就做过手脚，没有多少。”但实际上，断供后，银行会向法院提起诉讼，拍卖房产，如果房产拍卖的价格能抵充贷款，那就没事，但问题是，拍卖价往往远低于市场价，而且因为拍卖，还要产生很多手续费。

“也许你100万元的房子，最后拍卖只能拿到50万元。剩余的欠款，银行会继续追讨，查封你其他的财产，直至还清，而且信用记录将跟随你一辈子。”当刘子儒作出这番解释后，大多咨询者都愣住了，于是不敢断供，很多人到了还款日便四处借钱，但借的次数多了，只借不还，朋友们再也无人肯借。

影响于是辐射至他们远在老家的父母、亲友，但他们大多原本就是贫困家庭，亲友救济只能是杯水车薪。“很多人开始兼职，或者跳槽谋求更高的薪水，问题是，他们的知识结构决定了他们在这个城市的薪水水平。”刘子儒说。

“我原本想在深圳赚一笔钱回家娶亲过日子，没想到现在被困在这里还债。”某中介员工抱怨，他也想壮士断腕，把房子挂在公司房源下出售，但一直无人问津。这名员工感叹，前不久，有一名炒客急于脱身，提出只要有人接盘就附送自己的宝马车一辆，但据说到现在，这辆宝马也没能找到新东家。

房价的下挫也引发了大量购房者与开发商的矛盾，刘子儒接手了一个案子，深圳碧水龙庭的75名业主联合以断供为要挟要求开发商解决房屋质量以及小区规划等问题。

碧水龙庭在梅林关外，2007年8月，房价炒至14000多元每平方米，甚至更高，现在房价已经缩水近40％。这引发了前期置业者极大的不满，在这场纠纷中，开发商说，断供者名义上是维权，实际上是对降价不满，要求开发商补偿损失或者补送装修。

刘子儒说，断供者没有跟他讲心底的真实想法，但他可以肯定将来这种案子会越来越多。

“现在的势头是，业主与开发商的矛盾不是一个两个地出现，而是上百个，与房价肯定有关，断供，也许只是一个手段。”

中介惨淡经营

9月4日下午，中原地产福田区南C区区域经理熊赞科组织旗下4家门店的经理召开会议商讨应对市场惨淡的对策。熊赞科门店业务量较高峰期削减至少四成，原本他管辖的区域一个月佣金收入最高200多万元，但现在平均下来不过60万元。“这当中90％是出租佣金。”

中原地产占据深圳20％的市场份额，在整个中原地产福田区，19家門店在2007年高峰期，一个月的佣金收入高达2400多万元，但现在不过600多万元。“市场观望情绪浓厚，有时候一个区域一天成交不了一套房，以前随随便便都可以十几套。”

熊赞科所在的主要是口岸区域，置业者以港人为主，他说，因为港人的购买力比较强，所以泡沫相对小一点，断供的案例还没有听说。

片区内的港田花园、海悦华城，去年高峰期的房价是18000元每平方米，现在已经跌到11000元左右，差不多是去年4月的房价水平。由于市场不景气，很多港人将房子装修后出租，“港人和大陆的置业者不同，经历过香港楼市的暴跌，心态很从容。”

“刚性需求的人放弃买房，改为租房，因此片区租金普涨。”他介绍，一室一厅的月租金从2000元涨到2800元也不过用了两个多月。

依照他对市场的了解，真正被套牢的是去年4月尤其是7月后入市的炒家，以前也从楼市中赚了一些钱，现在是从哪里来，到哪里去。“走得快的走了，走得慢的死撑着，谁都希望在自己崩溃前，政府能救市。”

他承认楼市火爆，中介是幕后推手之一，现在楼市萧条，最先倒霉的也是中介公司，他承认中介行业内有人参与炒楼被套。“但是我们去年9月就发现市场不对劲，开始调整。”他以自己为例，2006年以72万元购进了一套房子，自住加投资。高峰时达到110万元，但是他没有舍得脱手，期望卖到更高的价钱。

2007年11月，这套房子跌到了95万元，熊赞科决定抛售，“有一个买家看中了，说要还价，我说那你还啊，他说90万。好！就90万，我立即就卖给他了。”半个月后，这套房子市价很快降至80万元，熊说，现在很多房子就算再亏十几万元都没人来买，刚性需求的人都在等，大家都看不到头，不知道底在哪里。

深圳楼市现在出现三级市场卖新盘的怪象，原本新盘都是由二级市场的代理公司销售。

“真是三十年河东，三十年河西！去年我们带客去新盘，二级代理不理我们，他们自己的客源都消化不了，对我们态度很不好，我们对此意见很大。现在，新盘卖不动，二级代理对我们很客气，请吃早茶，给我们提高分成的比例，希望我们帮他们一起卖新盘。”

熊赞科在接受采访时不断收到二级代理的短信，他说，现在新盘业务大概占到三级市场的一半业务量。“房地产商还摆出擂台，让几家中介对擂，自己坐收渔翁之利。”

他认为中介公司已经进入冬天，楼市的泡沫也没有完全挤掉，“断供不会出现，政府现在完全没有必要救市，我们希望借助这一轮调整，促进房地产业、中介行业的健康。”

中介公司关门的现象在深圳还没有大规模出现，熊赞科说，大家都在期待金九银十，如果这两个月再不景气，可能就有很多中介公司关门了。

遮遮掩掩的开发商

没有一家开发商肯公开承认自己的资金链出了问题，也没有一家开发商承认旗下的楼盘正在降价销售。甚至，没有开发商肯痛快地接受媒体调查。但在深圳楼市走一遭，你会发现，几乎所有的楼盘都在打出类似送手机、送装修，甚至每20户抽奖送一辆轿车的促销，可是，购房者似乎并不买账，售楼处依旧门可罗雀。

也不是没有人，刚到大门口就有几个神情懒散的人盯着你看，知情人士透露，当中一些其实是中介假装的“托”，营造楼市已然正在回暖的假象。深圳市房管局公布的数据显示，最近几个月以来，深圳楼市新盘日均成交量最多不过一百多套。

此前，房管局网站曾经爆出日成交量5套的数据，被舆论认为是崩盘征兆，但房管局此后很快辟谣，说是系统升级所致的技术错误。不过，市场对于这个解释至今仍是将信将疑，不少中介公司的人说，以他们对市场的切身感受，事实恐怕确实是那么惨淡。

深圳市房地产交易中心，去年7月还是摩肩接踵，现在已是空空荡荡，少了至少三分之二的人流。一级市场土地流拍也已经发生，上个月刚公布的2007年上半年深圳房地产调查报告显示房地产开发商的信心已经降至历史低点。

普遍的观点是，在宝安、龙港，个别楼盘降价幅度已经逼近50％，而一向被视为房价指标性区域的关内，降价幅度也有30％，整个深圳楼市平均降幅38％。

但在邹涛看来，这只是一个降价假象，确切地说，是关外某个楼盘的某栋楼的最差的某套特价房降价50％。“开发商为的就是吸引人气，你真去买房，会发现特价房就一套，其他的房价不过下降了10％。”

邹涛，2006年在深圳发起不买房运动，今年7月又發起万人团购行动，“地产商的日子绝对不好过，资金很紧张，只是对外强硬，死撑着而已。”

深圳一家地产商不久前跟邹涛诉苦，欠了几千万元债务，想用房子抵充工程款，打了八折施工队也不要。“他希望，抵充工程款后的剩下的房子，我们能接手。”

“对很多开发商而言，能卖掉30％的房子就是胜利，这样便有了资金过冬。”邹涛说。

炎炎烈日炙烤下的深圳楼市，冬天的寒风，前梢已至。

(本文炒房者应采访对象要求采用化名)