上海楼市“回暖假象”调查

杨正莲　余佼佼

上海素有中国楼市风向标之称。其涨跌变化，牵动的不仅仅是上海市购房者的神经。

楼市低迷的1、2月份刚过，关于上海“楼市回暖”“价量齐放”等言论就在上海媒体出现。此时，网上却开始流传一份关于上海楼盘合同撤销率高过四成的信息。

统计口径不对称?

孙启柱没想到自己会“一夜成名”，他的成名源于在天涯论坛上以“318road”ID撰写的一篇文章。

孙启柱，毕业于北京大学经济学研究生进修班，从事管理咨询业。他关注房市已有两三年。去年年初，他本打算在上海买房，但今年3月开始的一次历时一个月的观察和细致统计使他发现，上海楼盘合同撤销率达到三至四成的楼盘不在少数，有的楼盘合同撤销率甚至高达100％!

4月7日，孙启柱将这个发现在网上公布，题目是《上海40％的售房合同是假的——根据房地产交易中心的统计》。跟帖、争议一时如潮。

孙启柱的统计结果披露之时，恰逢上海房价正以16405元／平方米的历史新高，“印证”着楼市活跃的言论。

上海市房地产交易中心主办的“网上房地产”网页，关于上海各楼盘销售进度的数据确实显示，根据“合同撤次数(含预定)”与“签约次数”，2007年“上海十大期待楼盘”和“十大楼价翻番楼盘”的平均合同撤销率高达四成，个别楼盘达到100％。

上海市房屋土地资源管理局在媒体披露后随即表示，目前上海市所有在售楼盘的预售合同撤销率约为3％，而被曝高撤销率的18个楼盘开盘至今，网上共签订预售合同8971套，撤销297套，撤销率为3.3％，基本正常。

上海市房地产交易中心办公室刘纪来告诉《中国新闻周刊》，“网上房地产”销售进度表里面的“签约次数”只包括“预售合同”(或“销售合同”)，而“合同撤次数”(含预定)却在这之外又包含了“定金合同”。

因此，“统计口径不对称”在刘纪来看来，是导致调查结果和媒体披露的撤销率不一致的主要原因。

被曝合同撤销率高达100％的沿海丽水馨庭楼盘向《中国新闻周刊》提供的数据显示，截至4月10日被撤销的285套中，只有两套是预售合同撤销，其中一户还是客户要求多加其亲属名字而导致的原来预售合同撤销。其余的定金台同撤销中，除少部分是客户换房或退房外，绝大部分是由于客户资金、时间安排等逾期签约的。

但来自消费者的意见与此信息似乎不一致。4月16日，刚刚办好手续成为沿海丽水馨庭业主的张姓女士对《中国新闻周刊》记者称：“100％的合同撤销率，即使大部分是定金合同撤销也是不太正常的，其中肯定有开发商利用某些手段登记掉一些房子，从而主观恶意炒高房价。”

孙启柱这样回顾今年2月底3月初在“世纪长江苑”看房的经历：“售楼处称房子早就卖光了，但另据附近知情的房屋中介介绍，这里从来没有开盘过。”

4月19日，在“上海康城”的开盘现场，和众多房产中介一起不失时机地向人推荐上海康城及相邻楼盘房源的齐源地产置业顾问张先生告诉《中国新闻周刊》：“那些排队拿号来参加开盘看房的人当中，大部分是‘黄牛。很多都是附近的保安或其他被请过来的人，五十块钱一天。”

北京大学房地产金融研究中心主任冯科就此告诉《中国新闻周刊》：“我觉得存在开发商造假的可能。因为，宏观调控通过信贷紧缩来实现，几乎让开发商资金断流。规范的开放商需要35％的资本金，而大部分开发商达不到此要求。面对工程队的催款，国土局催交土地款，税务局催交税款，开发商压力巨大。因此用假合同获得按揭完全可能。”

上海市长宁区住宅发展局高级经济师顾海波则认为，相关部门以“统计口径不对称”来回应部分楼盘合同撤销率过高的问题是牵强的，“只是管理层的一面之词，真实情况消费者根本无法知道!不管是定金合同撤销还是预售(销售)合同撤销，其实质、用意和结果就是哄抬房价。”

2006年7月5日，广州《新快报》曾经披露过类似的新闻，2006年的广州楼盘合同撤销率惊人。2005年CCTV也曾报道，浦东“万邦都市花园”等楼盘的房屋合同高撤单事件，以及彼时“退房”风波。

定金合同的操作空间

撤销合同的一个关键，是是否归还定金。如果开发商不归还定金，就大大制约了客户违约的可能性。

沿海丽水罄庭楼盘的销售经理张坚国4月15日接受《中国新闻周刊》采访时表示，客户要求撤销定金合同，同时可以退回定金。

但从事楼盘销售将近五年的朱姓男士告诉《中国新闻周刊》，即使是定金合同撤销，这个比例一般也不可以超过5％；而且对于普通客户来说，虽然定金可能只有一两万，但是和开发商没有“关系”或者找不到可靠“关系”的话，撤销定金合同时，很难要回定金。

记者走访了上海普陀区香溢花城，静安区泰府名邸，徐汇区尚海湾，松江区莱顿小城和闵行区上海康城等多个楼盘，鲜有听说撤销定金合同时可以退回定金的。

业内人士朱先生所说的可以要回定金的“关系户”，被他解释为开发商宣传链或其他环节的利益相关者。据介绍，开发商在推出一个楼盘时，一般会有一个客户培养储存期，在没有足够人气的情况下，也会选择变相拖延开盘时间等，“这些都是营销手段，而且关系户可以优先拿号选房。”

《中国新闻周刊》采访的多位最近一两年才购房置业的业主都表示，不可能签了定金合同再撤销或者延期办理手续，“一般都会按照约定去办，万一有特殊情况，那也会先和开发商协商。”

上海市房屋土地资源管理局一位不愿意透露姓名的官员向《中国新闻周刊》表示，定金合同不一定在土地交易中心备案。现在虽然可以办理备案，但没有硬性规定。而《中国新闻周刊》走访徐汇区和浦东区房地产交易中心时，从工作人员那里得到的信息都是定金合同不需要在房地产交易中心备案。

上海市协力律师事务所的律师卫新认为，正是开发商可以用自己的定金合同版本，不在交易中心备案，给开发商留下了很多的操作空间，“开发商的销售技巧和手段也往往体现在定金合同这个环节。”

曾担任地产营销策划和管理的房地产业内人士顾海波告诉《中国新闻周刊》，即使是通过网上备案传送，也完全可以杜撰购房人的信息，现在由企业员工、民工购房骗贷的情况已经屡见不鲜了，更不用说是签虚假合同，“定金合同撤销无需任何手续，完全可以杜撰。”

上海市房地局为了对市场销控进行规范，2007年10月份曾下发过《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》，其中规定，商品住房一次预售面积不少于3万平方米。有业内人士说，营造高销售额就可以达到规避该政策的“目的”。

《中国新闻周刊》在位于上海市徐汇

区斜土路上的伊家门房屋中介发现一套属于1998年开盘的四季园楼盘的毛坯房。伊家门物业顾问介绍说，如果要买这套房屋，最终是跟开发商签合同，而不是和房东个人，原因是“房东还没有办理过户。”

21世纪不动产上海某加盟店的高级置业顾问却向《中国新闻周刊》表示，这种情况下，只可能说明房东就是开发商的人。

多名专家和官员都表示，开发商通过制造假合同等方式达到一定的销售目的，以获取最大的利润是不难想象的。尽管有企业借“统计口径不对称”来为自己的高合同撤销率辩解，但是合同撤销本身就说明了市场波动大，购房者以观望居多。

消费者继续观望

佑威房地产研究中心发布的4月第一周周报(3.31－4.6)显示，上海一手商品住宅(不含动迁配套房)的平均成交价格环比上涨17％，达到16405元／平方米的历史高位，比2月第三周跌破万元时的9767元／平方米上升了将近七成。

统计周报还显示，在4月第一周成交面积前10名的住宅项目中，别墅就占了4个，另外还有3个均价3万元以上的高档公寓。在刚刚过去的3月份，上海甚至诞生了平均成交单价8.3万元／平方米的别墅。

佑威房地产研究中心主任薛建雄据此认为，高档楼盘的热销与别墅的大量成交，是平均成交价格被大幅拉升的主要原因。

但国土资源部党组成员、中纪委驻国土资源部纪检组组长王寿祥3月28日表示，今年要从严控制新增建设用地，严格审查新开工项目建设用地，坚决停止供应别墅类房地产开发项目用地。

消费者在应对开发商逐利，政府监管尚不完备的局面时，买房所面临的压力和考验应该引起足够的重视，上海市长宁区住宅发展局高级经济师顾海波据此建议，处于信息不对称、相对弱势的消费者不妨多留个心眼，要“货比三家”，暂时看不清的，则退出市场、静观其变。

孙启柱和女友两人的年薪在40万元左右，从去年年初打算买房子一直到现在，还没有购房：“还不到买房的合适时机。现在的楼市更多的是投资市场，而不是居住市场。”一周前完婚、刚刚回到工作岗位上的孙启柱这样告诉《中国新闻周刊》。

上海财经大学应用统计研究中心14日发布的2008年第一季度上海市社会经济指数显示，今年第一季度消费者购房意愿仅为32.6点，比上季度下跌4.3个百分点，被访者中认为第一季度购房时机差的比例则增至四分之三。

据《新闻晨报》报道，在4月11日至13日的上海第十届一、二手房展会上现场成交的房源只有七八套；相比于5万套左右的参展房源，购买意向房源(即访问者表示将实地看房的房源)仅为150套，比去年下跌了约81％。