潘石屹任志强相交１５年

王　娜

一个是精明而善于把握新概念的商人,一个是不断对一家国企尝试改革的领导者——潘石屹和任志强,这两个本没有交集的人,15年间三次合作,折射房地产15年江湖变幻。

15年前，任志强对潘石屹说：“你连什么叫七通一平（七通一平：房地产业术语。七通是指上、下水通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通，一平是指场地平整。）都不懂，还做什么房地产？”

尴尬的气氛下，两位日后的中国地产大腕相识，并做成了第一笔交易。彼时,在华远集团工作了近10年的任志强，已是这家国有房企的总裁；而初出茅庐的潘石屹则是万通地产总经理——这家民营企业靠海南地产热起家，刚刚转战北京，急需土地。

15年后，当年那个不知什么是“七通一平”的潘石屹，已是身价200亿元的上市公司董事长。他所领导的SOHO中国，尽管开发的项目绝大多数都集中在北京的CBD商圈，却因其将SOHO概念植入商业地产而声名远扬。当然，更加声名远扬的是潘石屹本人。他常为自己开发的房地产项目做代言，效果胜过任何一个明星的影响力。

而任志强依然是15年前那个言语犀利、眉宇间透着倔强的华远集团总裁。他因经常发表“惊世骇俗”的言论炮轰房地产政策、挑战普通人的习惯思维而成为了话题商人。与任志强本人相比，其所领导的华远集团则显得低调许多。

就是这样两个处事风格完全不同的人，十几年来却不断合作。“我和潘石屹有过三次合作。在这个过程中，他的身份发生了变化，而我的身份一直没变。”任志强说。坐在位于北京南礼士路华远大厦6层的办公室里，任志强回忆了与潘石屹第一次合作的情形。他指着窗外林立的建筑物说：“外面这些楼都是我们公司盖的，包括万通新世界那块地，也是我当年卖给潘石屹他们的。”

第一次合作始于万通新世界

1993年，海南的地产泡沫引发了中国房地产业的一次震荡—上半年，当海南的房价在地产商的炒作下，迅速从1991年的均价每平方米1400元蹿升至7500元后,6月23日,时任国务院副总理的朱基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。随即，海南地产泡沫破裂，95%的房地产公司倒闭。在海南靠炒房赚得第一个100万的潘石屹，由于提前嗅到了危险，及时撤离海南，到北京寻求发展，担任万通地产总经理。

在中国大饭店召开的一个会议上，万通公司董事长冯仑与任志强相见，初步表露了愿意用资金交换后者土地的意向。而后续的沟通工作便落在了潘石屹身上。比起万通，拿地对于身为国企的华远来说，是一件相对容易的事情；而当时华远集团刚完成对旗下的西城区华远建设开发公司的股份制改造，创立北京市华远房地产股份有限公司后急需发展的资金，来自政府的拨款不能完全解决问题——这让双方的合作水到渠成。

但那次与任志强的谈判，让潘石屹并不愉快。在他向任志强请教一些房地产的有关问题时，任毫不留情地指责潘什么都不懂，并给了他一顿劈头盖脸的教训。为确保项目的完成，华远保留了5%的股权，并派专业人员进入合资公司。

现在提到第一次合作，任志强记忆最深处仍是潘石屹的“无知”，以至于他日后在很多公开场合都用“潘石屹不懂七通一平”来开玩笑。但潘石屹如今回想起15年前的那次合作，却表现得十分感激:“华远的朋友们主动为我们付出了许多，努力配合工程，让我们顺利地提前完成了建设任务。”

第二次合作源于再次争执

二者的第一次合作，创造了北京城房地产销售的奇迹，在任志强手中算不上好项目的万通新世界，因潘石屹他们的包装而一举成名。但是这次成功的合作，也并未让两人此后如兄弟般友好地出现在公众面前。2000年，当任志强和潘石屹再次产生交集时，却又是起源于一次争吵。

此时，潘石屹的角色发生了变化。他在1995年离开万通，与妻子张欣联手创建SOHO中国有限公司。张欣这位曾经留洋英国剑桥的硕士、华尔街的投资顾问，在潘石屹成功的道路上功不可没。她给潘带来了概念地产和房地产艺术元素，这些创意深受中国白领和国外建筑大奖的青睐。而这样的房地产新元素，显然没有得到任志强的认可。

1998年，SOHO现代城因房子卖不出去,潘石屹开始在销售方面狠下苦功。他请早因破产而退出北京地产市场的老朋友(万通的销售代理商)邓智仁做销售顾问。结果，邓智仁将潘的全部销售队伍策反，潘石屹请任志强来拉架、评理，却被任志强称为是“狗咬狗两嘴毛”。

潘石屹还想到了竞争机制，在公司的销售部门采用“末位淘汰制”来落实。“公司从市场部拉出3个月的销售排行榜，销售人员最后10名、15名在出局的范围之内，销售副总监的最后两名也将被贬为普通销售员。”SOHO中国销售总监魏青山解释道。

这支经过残酷锻炼而形成的队伍，后来被证明是潘石屹成功的重要基石，建外SOHO第一大道B座商铺，开盘仅10分钟便全部售罄;朝外SOHO开盘，6天销售额就达9个亿。所以，潘石屹始终全力守护着他的销售队伍，让这些销售人员的收入水平在行业中处于前列。

2000年，潘石屹用在家办公这一概念玩活了SOHO现代城。1月8日，SOHO现代城开盘认购。北京的1月天寒地冻，但长安街上却连夜排起了等待买房的长龙。享受着成功喜悦的潘石屹不忘向老朋友任志强炫耀一下自己的成果。2月20日，他邀请任到SOHO现代城参观样板间。任志强从专业角度询问了许多细节问题，并当面提出了一大堆意见和建议，然后离开了现代城。

祸端由此而起。让潘石屹没有想到的是，耿直认真的任志强就此次参观洋洋洒洒写了一封万言书《朋友之间的交流——潘总请我看现代城样板间》，称SOHO这种物业类型“办公不像办公、居住不像居住，属于非牛非马的怪胎，设计上也就是草稿想法，北京的长安街旁边不应该有这种东西，如果不做修改，最后只能炸掉”。任志强还在信中用了一个形象的比喻: 华远乃至任志强就像一个勤勤恳恳的“菜农”,只知道辛苦地耕耘，缺少了与媒体的交流，以至于无法有效地将营养丰富又无污染的绿色食品奉献给每一个家庭;而潘石屹就像个精明的“二道贩子”,总能把本来是蔬菜的西红柿卖个水果的价钱。

潘石屹是两天后在参加一次会议时，在会场上从一位老总那里拿到这封信的。看完信后，他马上回去召集公司有关领导和专家开会，对任志强信中提及的所有问题逐一进行咨询研究。很快，潘石屹就给任志强写了回信，题目叫《创新是需要勇气的——“二道贩子”给“菜农”的回信》。信中除了就任志强提出的问题逐一进行技术方面的答复外，大谈创新问题。

这使得事态由此转变，交锋的焦点不再是任志强信中提出的技术缺陷，而成了建筑是不是应该创新的问题，争论也逐渐显示出一边倒的态势。这一事件并未让潘石屹与任志强“反目”，一年后，潘还在公开场合表示，幸亏任总提出了宝贵的意见，技术上得到了极大改进，提升了产品的价值，因为此事，任志强成了他最感谢的人之一。

此番打闹之后，任志强和潘石屹在2004年迎来了第二次合作。这次合作被两人形象地称为鸡蛋(钱）换粮票(合法土地）。

这次合作发生在建外SOHO销售一空之后，2003年12月，建外SOHO年度销售额达到33.2亿元人民币，没有任何土地储备的潘石屹又一次断了粮。在此之前，国土资源部下令停止土地协议出让，潘石屹担心协议圈下的土地会被政府收回去，所以从2002年下半年到2003年一直在等待着市场公开出让土地。可没想到对政策的过分信任，让谨慎的潘石屹丧失了大好机会。他当时的名言“庄稼种在了别人的地上”，本是用来讽刺圈地的开发商，却让自己成了笑话。事实情况是，2003年北京市98%以上的土地仍是通过协议方式出让。