把产业化蛋糕做大

易　茗

每个人都希望自己成为第一个吃螃蟹的人，然而这一口咀嚼的滋味却并不都是鲜，从第一口到把整个螃蟹吃完，可能就是一个苦尽甘来的过程。在中国住宅产业化发展的洪流中，民兴地产就是这样一个敢于尝鲜的人。

做产业化先做产品

住宅产业化就好比是一个汽车的生产线，住宅产品就是从生产线上下来的汽车，而作为产品的销售商——房地产开发企业一方面履行的是汽车销售商的职责，另一方面，房地产企业还担当着住宅产品研发和生产的责任，因此地产开发行业是一个相对综合的领域，从技术、管理、经营上都对从业者提出了更高的要求。正常的顺序是，产业的发展带动着生产线技术的革新，生产线技术的进步带动着终端产品品质的提升，而住宅领域却是一个相反的过程，是通过终端产品的不断变革推动住宅产业化的向前发展，因为在没有形成住宅的生产线之前，大家是在“摸着石头过河”，这种自下而上的革命要求开发企业，要想做好住宅产业化必须先做好自己的产品。

1999年，当房地产市场方兴未艾的时候，民兴地产就开始了对建筑品质、建筑节能技术的研究，依托项目、依靠国际先进技术和理念，取得了一个个第一：第一个采用外墙保温技术、第一个实现二步节能、第一个人车分流、第一个“五明”设计、第一个“绿色社区”。从建筑部品、从结构设计入手，通过民兴花园项目完成了住宅产品的产业化初始发展。正是在此类项目的带动下，新世纪初的几年间，城市住宅产业化发展速度大幅提高，开发企业开始重视住宅产品的研发和设计，一批造型新颖的精装修房、科技房纷纷上市，项目间的竞争也逐渐由概念转变为产品品质的竞争，它们如今已经成为这座城市中不可或缺的风景。

民兴花园是试金石，它的成功不仅仅是给市民提供了一个环境优美、高性价比的房子，更重要的是让行业协会、政府组织一直大力推广的新产品、新技术有了用武之地，让同行业企业看到了住宅产业化发展的效益。目前，大连房地产市场上已经出现了多个产业化发展的技术研发方向，有研发太阳能应用的，有研发中水回用、海水淡化的，有研发节能省地的，这种百家争鸣、百花齐放的局面是地产行业进步的象征，是建筑文明的延续。

民兴地产能成为第一个吃螃蟹的人不是偶然的，没有当初的走出去与请进来，一切就无从谈起。作为一个行业发展刚刚起步的国家，向外国发达国家学习先进技术与理念尤为重要。从2003年至今，公司先后多次组织企业高管、部门经理赴日本、韩国、欧洲各国参观学习，考察建筑生产企业、学习项目施工技术，给员工“洗脑”。与此同时，把国际先进产品带回国内，并应用于项目，实践证明，这些代表世界建筑发展一流水平的部品在很短的时间内就被广大消费者所接受，并成为我们项目宣传的又一个卖点。

“001号”的裂变效应

2003年，前城国际花园项目一期开工建设，在民兴花园项目的基础上，我们对项目的部品进行打包设计，把原来单一的、零散的部品统一起来，形成了民兴地产独有的住宅部品体系，也就是后来民兴地产所倡导的住宅标准体系。省、市第一个三步节能示范项目、第一个L.E.E.D社区、第一个建筑节能达到“欧标”项目，一系列的荣誉印证了民兴人的正确选择，在这个时候选择再进一步也就水到渠成了。

2005年，在前城国际花园二期中，民兴选择与海尔合作，进行成品房的研究。成品房的出现等于从根本上颠覆了传统建筑设计逻辑，原来是先出建筑施工图，后出室内装修图，而现在则是两张图纸合二为一，从设计上就把产品的建筑施工和室内装修两个环节联系起来，保证了住宅实现成品化一体式交房，这种对住宅功能现代化的革命，开创了中国住宅产业化发展的新天地。我们与海尔合作的成品房不单纯是图纸的革命，而是整个施工设计过程的革命，即从产品研发、设计、施工、交付、售后服务全部由海尔介入，因此产品还有一个名字就是海尔装配式装修房，也叫海尔房。

海尔家居事业部从2001年成立之初就致力于室内装修集成化的研究，这恰好与我们的住宅标准体系形成互补，有了默契，合作顺理成章。住宅外部为民兴标准体系，内部为海尔装配式装修体系，建筑的一体化得以实现。2005年，中国第一个海尔房花落前城国际花园二期，理论与实践的成功结合，使得该装配式装修体系被建设部命名为“康居产品001号”，从技术和理念上得到了国家的充分肯定，而前城国际花园项目也自然而然成为中国第一个康居产品001号住宅示范项目。

如今第一个“001号”产品已经部分交付使用，可以说，“001号”的效应不是量变，不是质变，而是裂变。它是中国住宅产业化发展一个里程碑式的总结，为中国今后住宅产业化之路应该怎么走打下了实战基础；它为房地产企业指明了前进的方向，成品化、工厂化、集成化的大生产将取代现在的单兵作战的开发模式；而对民兴地产而言，它坚定了企业走成品化的决心，确立了公司今后的经营方向，目前包括已经启动的山东中央华府项目、旅顺戴维营项目等都将采用该项技术，我们不但要立足自己的项目继续住宅产业化产品的延伸，更要把目光上升到整个产业链的高度。

用产品延伸把产业化蛋糕做大

有了产品的基础，产业化链条的轮廓逐渐清晰。通过我们和海尔的合作与努力，集部品生产、住宅研发、产品设计、施工、销售以及售后服务于一体的住宅生产线已经雏形初具。面对着产业化发展的加速和产业化需求的不断加大，在区域形成一个具有较强辐射力的产业化基地成为我们思考的又一个问题。而此时的海尔也正在进行家居事业基地全国发展的战略布局阶段，两家的发展观点再一次不谋而合，于是在山东以青岛为基地，在东北以大连为基地的海尔产业园区域发展概念浮出水面。

按照目前我国的经济增长速度和城市化进程速度，未来十年至二十年内，城市对住宅的需求将进一步增大，到2020年为止，每年将有2000万的城市新增人口，以人均22平方米计算，就要增加4.4亿平方米的建筑面积，再加上原有城市居民改善居住环境的客观要求，说明房地产市场存在的巨大的真实需求，这样的结果对房地产及其它相关行业的发展起到了极大的推动作用，因此，快速推进“节能、省地”的住宅产业化速度显得尤为重要。

住宅产业化发展除了政府的大力推进，还需要

行业企业的实践探索，我们的构思是在这种行业发展大背景下，建立以区域为中心，辐射周边，满足行业发展需求的产业化示范基地。该住宅产业化示范基地在进行产业规划时，本着社会效益最大化的原则，力求实现相关产业的互补以及产业链的完整和顺畅，在有效整合资源、节约资源的基础上实现与住宅产业化相关的各种产业同步发展的基础上达到推动房地产行业以及区域经济的持续、健康发展。

住宅产业化国家示范基地将以具备强大的家装部品研发、生产、集成能力的海尔集团和大连民兴房地产为龙头，以其他国内外知名住宅部品生产企业为“骨干”。在构建住宅产业化产业链时，把企业经营能力、创新能力、技术领先水平、品牌知名度作为衡量引进企业的基本标准，以使住宅产业基地在引领区域市场的同时，也具备引领整个大连市场乃至全国房地产市场的能力。在具备绝大部分住宅部品工厂化生产能力的基础上，我们将大力研究各种部品的集成技术，并进一步研究建筑工程施工的标准化，最终真正达到住宅开发的工厂化和标准化。

大连住宅产业化国家示范基地涵盖的产业主要包括海尔家居装修体系、海尔整体厨房、海尔整体卫浴、商用及家用中央空调、海尔社区和家庭智能化系统等部分。其每一部分都是住宅建筑结构中的一个独立单元，具有特定的功能。其中，海尔家居装修体系参与住宅产品的前期设计，提出装配式装修的主张：集成式的配套使用各种整体式部件设备，项目标准化部件使用率能达到70％。并将以独创的工厂化管理为支撑，将传统的装修过程转变为产品生产，有效确保项目工期与工程质量。同时，还将把海尔家电的模块化和各项技术指标有机的融合到整体的空间设计中，最大限度实现室内空间的装修风格与家用电器实用性与功能性的有机统一。

同时，“基地”还将与国际知名建材连锁企业合作，建立国际化的装修材料和标准件供应系统，可提供上万种绿色环保的专业材料；并与国内外众多标准化部件供应商结成战略合作伙伴，引进相关配套产业，通过与他们的紧密合作，共同研究及发展应用内装木制产品，如门、窗、门窗套、木线、衣橱、收纳柜等，适应住宅部品产业化要求。最后，将研发的装修技术、家装以及其他住宅部品应用与试验住宅，通过消费者的居住体验，对不足之处加以不断地改进和优化，最终使基地的试验成果达到国内甚至国际领先水平。

从建筑部品到成品住宅，从成品住宅到产业化基地，民兴地产希望通过自己的努力，把产业化这个蛋糕做大。