“中天门”引爆房产中介行业洗牌

殷丽娟

“中天事件”的浮出水面敲响了房地产中介行业及金融行业的“警钟”，同时它也带给我们更多的思考。

回顾2007年，震惊全国房地产、个贷金融市场的重大“惨案”，非深圳“中天置业”老板携款人间蒸发的事件莫数。该事件虽然发生在深圳，但是对全国房地产市场乃至金融行业都造成了不小的震动。

城门失火，殃及池鱼。随着“中天置业”的轰然倒地，房产中介行业及与房产中介行业有着千丝万缕关系的个贷服务机构也开始人人自危，房产中介行业被引燃了一场全行业的信誉危机。这会不会只是“多米诺骨牌”的开始呢？或者，这是否正意味着行业真正开始新一轮洗牌了。

透视冰山的一角

今年，房地产调控政策确实比往年力度更大，更有威慑力。以此为背景，在房屋住宅二、三级市场交易火爆的时候，中天置业原来存在的那些管理问题还能够暂时得以掩盖。然而一旦房地产市场出现逆转，一直存在的管理漏洞、疏忽、扩张过快以及资金监管不到位等等“弊端”就会暴露出来，最终导致整件“惨剧”的发生。据了解，截至案发前,中天置业在深圳约有110家门店，上海26家，成都参股12家。

从“中天事件”反观个贷服务机构行业危机，今年国家多项宏观调控政策出台后，银行放贷业务收紧，不少房贷者借助个贷服务机构或担保公司的“力量”寻求帮助。此时，部分经济实力不强的小担保公司如果大量“吃进”这些业务，就会因缺乏资质、与银行关系合作不强、资金监管“脱节”等因素，导致资金链断裂，引发行业危机出现。

“中天事件”带给我们最直接的感触就是暴露出来的资金监管问题。虽然建设部和银监局出台了相应政策，要求在房产交易进行中银行需介入监管房产中介客户的款项，但是从实际操作的执行力度来看，却有些“名存实亡”的味道。除了北京等少数城市确有执行外，“资金监管”政策到了地方往往是落地无声。就目前北京市场而言，实际加入资金监管的中介公司也仅限于中介行业协会的会员单位，并未在整个行业系统内实现全面“普及”。即便是已经加入资金监管的中介公司，部分客户也有因操作麻烦等原因，偶尔“违规”一下，致使资金监管的执行力度不够到位。

其实，就交易资金的安全性问题，我们不妨借鉴一下国外的操作模式。像英美等国家以及香港地区的存量房交易，更相当于现货交易。一般签约的环节都是在律师楼进行，如果确有需要的交易双方也只是把钱存到律师手里进行保管，中介公司不能直接经手如此庞大的资金交易，从而保障了交易的安全性。在中国，交易双方签完合同还只是第一步。签完合同后，买方付款，然后由中介公司报给政府登记备案过户，等待发放产权证。等待产权证办理时间通常为一至三个月，房款才能真正交付卖方。显然，合同签订后，还有一个漫长的风险期是无法掌控的。

资金监管是一个长期工程，需要人力、物力和精力以及政府的高度重视与配合。就“中天事件”而言，政府应当进一步加强资金监管力度，对房产中介、个贷服务机构、客户、银行等各方职责做出更加强制性的规定，依托法律实现资金监管的安全性与重要性。

除了资金监管的力度需要提高外，对于规范行业的政府监管力度也应增强，据悉，北京市建委日前提出要求，对北京全市的房地产经纪公司提高了中介代理房屋租赁业务申请标准。新标准指出，今后意欲申请该项业务房地产经纪公司，除了要有不低于100万元的注册资金、缴纳60万元的保证金外，还必须有三年从业经验，并且没有不良信誉记录。

没有规矩不成方圆。立法需要一个过程，短期内出台一部相关的法律显然是不现实的。所以，就更加需要相关主管部门或者行业协会牵头，拟订一些约束性的行规，来应对日益火爆的二手房市场和房地产个贷金融市场。而这种探索式的规范也将使得二手房市场和房地产中介行业得以健康发展，既是当务之急，也是可行之举。为了避免“中天事件”的重复“演练”，长远来看，出台并完善相关法律是十分必要的。这样不但可以对类似资金监管等细节问题予以规定，而且还可以减少矛盾纠纷的产生，是规避交易风险的一个有利途径。但是在目前没有相关法律约束又无相关规定的条件下，对于房贷消费者来说该如何规避风险？

房贷者可以在选择资金监管方式时特别留意购房合同和监管协议中的相关条款以及违约责任说明，约定时不要过于简单，把交易过程约定在几个时间段内完成，明晰交易各相关方的权责关系，以降低交易的风险发生。

银行也欲分羹二手房市场

继“中天事件”发生后，深圳某银行又曝出“试水”二手房市场的“惊人”新闻。银行自己卖房，看似不可思议的事情却在深圳演变成了事实。据了解，当地的每家银行都会有一项主流业务。那么，未来银行会逐渐在市场取代中介公司的作用吗？

就北京房地产和金融市场而言，这样的发展趋势可能还存在一些问题。首先，银行要有充足的客源与房源，在这一点上经过多年“摸爬滚打”的中介公司已经充分具备这样的实力；其次，如果银行能够直接交易二手房，除了本身业务品种外还需要拨出专人来负责这一块，是否能够有这样的时间与精力；最后，各银行的运作模式相对独立性、私闭性较强，除了央行的征信系统外，各银行间不可能直接互通信息，这就使得如果银行单“挑”二手房市场大梁。这就直接造成了购房者无论是在选择房源上还是在挑选银行上都会陷入单一、闭塞的困境。

相比之下，中介公司和个贷服务机构有着较强的信息优势。它们对房地产、金融市场政策理解更为了解，交易流程环节与办事效率相对迅速，这些优势是目前银行无法比拟的。所以，银行如真正的参与到二手房市场中来还需要市场的验证与进一步考究。

行业洗牌真正开始

“中天事件”带给我们的另一个直接思考就是中介行业将面临真正洗牌。所以更需要品牌服务机构跳到房产贷款市场的“前沿”，带动行业的前进与发展。而这种品牌效应也会为房贷消费者树立“标榜”，提醒房贷者躲避“陷阱”，维护自身利益“和平”。从其它行业来看，优秀的品牌的建立可以赢得消费者的信任，如今购房者经常会选择一些大型的品牌中介合作，不仅房源充足，服务操作也相对规范。未来个贷服务行业的发展也是同样的道理，当行业前景的发展道路上出现“绊脚石”，也就更加需要品牌企业的联动与整合。