浅析北京二手房交易资金监管模式

　　摘要：二手房交易资金监管是指在二手房交易过程中，监管方受当事人委托对资金及产权证的收付实施监督管理，以规避经纪公司欺诈的行为。目前北京市二手房交易市场尚未形成统一的交易资金监管模式。在分析北京市二手房交易资金管理现状的基础上，结合上海、天津、大连等其他省市的二手房交易资金监管思路，探讨了北京市二手房交易资金监管模式，力求为现阶段北京市形成统一的二手房交易资金监管模式提供一些思路。
　　关键字：二手房；交易资金；监管模式
　　
　　一、引言
　　
　　房地产经纪公司在经营过程中可以沉淀大量的交易资金，一些不法经纪公司便借机挪用这笔沉淀资金来谋取暴利，主要表现形式为：现金购房低买高卖、扩大公司规模或进行其他投资，甚至卷款潜逃。将资金用于其它投资的潜在风险相对比较大，一旦这些经纪公司运营不善，资金链很有可能断裂，这笔原属于购房人的资金便会石沉大海。近年来诸如此类案例层出不穷：2005年7月6日合肥市桃园房地产销售代理有限公司携客户4000多万元房款一夜蒸发；2005年10月北京佰家房地产经纪公司拖欠万名业主租金；2006年9月天津汇众房地产有限公司涉及诈骗高达1.5亿元客户房款。这些触目惊心的数字，使我们不得不对房地产经纪行业现行交易资金监管模式的有效性产生质疑。
　　
　　二、北京市二手房交易资金监管现状
　　
　　二手房交易过程比较繁琐，费尽波折找到合适的交易对象后，还必须办理一系列的相关手续。其中仅房产过户就需要一周左右的时间。此外，有些当事人还需要办理按揭贷款或解除房产抵押业务。房屋产权过户、转移登记及物业校验完成后，交易方可结束。因此，受时间、精力和知识所限，大部分二手房当事人会选择经纪公司提供的全方位服务，包括代办抵押贷款、代办抵押解除、代办过户、代收代付交易资金等。如此一来，房地产经纪公司便可全面操纵交易流程，尤其是控制交易资金的流向。与此同时，二手房交易过程中产生的收付时间差又导致经纪公司账户下始终会沉淀一些交易资金。因此，在信息不对称、监管缺位的情况下，房地产经纪公司便可轻而易举延长收付时间差，以扩大沉淀资金的规模。
　　根据北京我爱我家、中原房地产等几家大型房产经纪公司的估算，2006年北京市二手房交易量大约在7．6万套左右。假设每套成交总金额为75万，其中全款交易量占30%，且每套可进行监管的资金金额为50%，贷款交易量占70%，其首付款成交数为30%（该笔资金全部监管），则一年中需监管的交易资金将达到205.2亿元。随着北京二手房市场的不断发展，这一数字将不断增加。近年来，尽管北京几个较大的房地产经纪公司与一些交易保证机构均尝试开展了二手房交易资金监管业务，但毕竟覆盖面较小，整个二手房市场上的巨额交易资金仍得不到有效的监管，潜在风险巨大。因此，建立有效的二手房交易资金监管模式已势在必行。
　　
　　三、国内现存二手房资金监管模式
　　
　　针对上述问题，一些地方政府率先推出了二手房交易资金监管模式，并取得了一定的成效。但大都还处于探索阶段，各地采用的监管模式各不相同，全国范围内至今尚未形成一个公认的有效模式。
　　2004年，上海市房地产交易中心与民生银行上海分行合作推出安全通道：买方可将资金存入房地产交易中心在民生银行开设的专用账户内，待买卖双方办理产权转移登记时，房地产交易中心将核实资金是否入账及其他条件是否符合，待全部查实后，才予以办理过户手续。
　　天津市房管局搭建了二手房网上交易服务平台，该平台由天津市房管局下设的天津市正孚房地产经纪中心加以维护和管理。
　　合肥市房地产管理部门设立了专门的资金托管中心，凡是在合肥市购买二手房的市民，均可自愿到资金托管中心申请资金托管。交易资金托管期间不计利息，不收手续费。
　　2006年大连启动二手房购房资金监管制度，规定各二手房经纪公司必须在银行设立购房资金专用账户，交易中所涉及到的资金必须存入该专用账户内，以确保购房者资金的安全。
　　
　　四、北京市二手房交易资金监管模式的探讨
　　
　　目前国内现存的二手房交易资金监管主体并不统一，主要有以下四种：政府主管机关、商业银行、担保公司或信托公司等交易保证服务机构和房地产经纪公司。在政府主管机关主导模式下，政府的绝对权威性可确保交易流程的安全，但在确定监管责任、人员编制及经费核算等方面却存在较大的困难；对于交易保证服务机构来说，其作为独立的第三方可保证交易的公正，但对交易程序参与较少，缺乏必要的过程控制；银行具有可靠和资金收付便捷的优点，但缺乏必要的交易知识，目前操作较为复杂；而房地产经纪公司，普遍存在经营不规范、公信力不强，难以取得客户信任。
　　北京二手房交易中潜在的资金风险日益暴露，如何在确保交易资金安全、交易高效，且不增加交易成本的前提下，选择适宜的监管模式成为首要问题。笔者认为，应该借鉴大连的模式，由银行来担任资金监管方，即建立以商业银行为主体的二手房交易资金监管模式。因为二手房交易资金监管的本质是保障交易资金的安全，而银行恰好是交易资金流转的主要通道，所以其必然成为交易资金安全的主要监控方。同时大部分银行网点设有办理商品房按揭贷款的部门，具备相应的专业经验。可以说，银行有能力并且应当作为监管主体承担起二手房交易资金监管的责任。
　　在二手房交易中，银行可以通过二手房交易专用账户来对交易资金的流转进行控制（如图1）。二手房交易当事人签署完买卖合同之后，应与银行签订“监管协议”。协议中应当规定，二手房交易当事人仅能通过银行的“交易专用账户”来对交易资金进行划转。当交易资金进入账户后，银行即开始将其“冻结”。待买卖双方将一系列手续办理完毕后，银行方可放款。监管期间，银行不收取手续费，其收入来源于监管期间监管资金产生的利息或利差。
　　
　　上述模式中涉及的监管资金包括：定金、房款（或首付款）、税金及经纪公司的代理服务费。对定金进行监管是因为绝大多数二手房交易都会涉及到定金，定金的数额少则几万，多则十几万，这对交易当事人来说也是一笔不小的数目；税金的监管，主要目的在于防止偷税漏税行为的发生，同时通过银行划转税费，简化了交易当事人的操作环节；对经纪公司的代理服务费进行监管，主要考虑到经纪公司服务质量的问题。
　　相对于国内现存其它的二手房交易资金监管主体，银行有着不可比拟的优势，主要表现在以下几个方面：（1）交易资金由银行进行监管，银行可以获取利息或利差收益，因此无需收取手续费，不增加二手房交易成本，还可简化二手房的交易流程；（2）银行拥有良好的信誉，可以增强交易当事人的信心。密集的商业网点，有利于监管业务的普及；（3）大部分银行网点设有办理商品房按揭贷款的部门，业务人员已经具备一定的房地产交易知识。在此基础上，业务人员经过再培训后办理资金监管业务，有效地防范银行对二手房交易过程不甚了解的风险；（4）避免了政府由于强行监管，引发“一刀切”政策的种种弊端。政府部门在其中扮演监督管理的角色，制定标准的二手房转让合同和监管协议，设计监管操作流程和确定相关规章制度。
　　
　　五、结束语
　　
　　虽然理论上此种监管模式比较完善，但在实际操作中尚存在一些亟待解决的问题。如银行间资金划转存在瓶颈，使跨行办理按揭贷款业务和房产抵押注销业务相对比较复杂。笔者认为，对于二手房交易业务，银行之间有必要简化行业内部的操作流程，为二手房交易营造一个公平、公正、安全的市场环境。
　　
　　参考文献：
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　　（作者单位：中国矿业大学（北京）管理学院）