物业税的“直线”经济学

陈宇峰

在中国的转型背景下，复杂的政治和利益结构使得政策的“直线”经济学逻辑变得更加扑朔迷离

激流勇进的“物业税”改革给予了当代中国人太多的期待和希望，大家都寄希望于这一政策的实施能有效缓解中国房地产市场居高不下的房价问题。原计划需要五年的物业税改革在建设部、国家税务总局、国土资源部等国家部委的大力协助下可能会提前出台:今年初，国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》将“研究物业税方案”列入到2007年的工作范围;建设部部长汪光焘在全国建设工作会议上也表示，将通过“有区别的税收政策”遏制住宅盲目消费，这也隐喻了保有税已是箭在弦上。物业税政策，很有可能成为继存款准备金政策、利息税政策之后作为今年房地产宏观调控的“杀手锏”祭出。

物业税政策的基本思路是“将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税”。沿着这一改革思路，在理论上不但可以大幅度挤出土地出让金的泡沫，减少房地产投资开发风险，均衡各方税负，增加国家税收，而且土地开发成本的降低，高房价也就自然得到抑止。根据一些乐观的开发商估计，物业税的实施将使房价下降10％－25％左右，这同时也是目前中央政府以及舆论媒体的重点导向，在经济学的成本－收益框架中似乎问题不大。但我们需特别注意，就在这一政策即将出台之际，财政部、国家税务总局、国土资源部官员一再澄清“开征物业税不会取消土地出让金”。意欲何为？

初看时，还以为是这些官员的“画蛇添足”之笔。其实不然，经典经济学的成本－收益分析框架尽管是目前为止分析价格的最好构架，但现实的逻辑未必就是如此“直线”:控制成本，就能降低价格。这使得我们对物业税政策能大幅降低房价的改革思路产生了怀疑。最近，加州大学洛杉机分校（UCLA）经济学教授布拉德福德·德龙就专门撰文批驳了这些“单方程经济学”的直线谬误。在中国的转型背景下，更是如此，复杂的政治和利益结构使得政策的“直线”经济学逻辑变得更加扑朔迷离。基础性的制度仍未得到实施，民众的福利和改革远景并不能得到有效的保障，更多的稀缺资源被极少的精英集团所控制。很显然，这些经济精英并不可能自动放弃既有的权力基础，反而会变本加厉地设置各种制度障碍，成为转型改革路径上的实质性阻力。可悲的是，地方政府也在经济利益的诱导下很容易被这些经济精英所“俘虏”，从而进入经济精英与政治精英的共同“串谋”结构中。此时，尽管中央政府有了很好的政策意愿，但很有可能会在一个官僚的组织构架中消耗。其实，中央政府自然明了这些厉害，在几乎所有的政策改革中不得不“照顾”地方政府以及既得利益集团的利益诉求，希望能在“改革”与“保守”之间缓慢前行。

还记得春节前夕，央行在一个月中连续两次上调存款准备金。存款准备金政策在西方国家来说是一把政策的“巨斧”。不到万不得已，是不会使用，因为存款准备金政策这一服药实在是太猛了，不敢轻易冒险。但在中国却是另一番景致:屡试不爽，见效甚微。当媒体对此采访我的时候，我一再表示:与其说是隔靴搔痒的调控政策，不如说是中央政府在政策与制度之间权衡与抉择的“试水”行为，现行的众多“政策”在很大程度上都是在原有的制度边缘上不断“突击”。但从目前的效果来看，并不理想。谈到这几年的中国房地产，著名经济学家樊纲教授也不免有类似的感叹，“我国房地产市场还缺少一个内在稳定器，所以总是需要外部的力量去调控来调控去，这是我们冲突和矛盾的焦点所在”。这也就意味着，我们的改革已经在一个“制度”的最底线上极力挣扎。单纯的“政策”已经难以扭转“制度”的困局。如果没有“制度”的实质性发展，再猛烈的“政策”都将走入“失灵”。

当然，我们并不是完全否认物业税的合理性，物业税对于完善一个国家的财政税收体制来说是至关重要的，也是势在必行的一项改革任务。但是，我们担心这些有着良好意愿的政策并不一定能成功。在没有新制度的强制保证下，非但不能实现降低房价的“直线”逻辑，反而会被强大的利益集团所利用，到时候房价不是更低，而是更高。如此看来，打破僵硬的利益集团羁绊，可能比一个英明的经济政策显得更加重要。制度改革对于中国的转型来说，仍然是最重要的。

何谓物业税？

所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。据有关消息，物业税开征的可能性操作法是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，即把买房子前已经交的税，放到买房子后按年缴交收取。多方观点认为，此举可以彻底解决目前我国房产地征税中存在的“范围过窄、税基覆盖不全、计税依据不科学”等问题。

开征物业税，对于已经有物业的市民来说，最关注的是开征物业税前已有物业是否还须征缴物业税。而业内人士认为，开征物业税前已有的物业不须征物业税可能性不大。因为物业税是会根据物业的增值情况收取的，旧有物业升值了必然要收取物业税。

对于没有物业的市民来说，由于开征物业税后房价将会有一定程度的下降，首次置业的市民应是开征物业税的受惠者。尤其对于消费水平较低的自住型的一次置业者来说，将会更容易成为有楼一族。