“挤地”能否挤爆“地王”

刘　彦

各级土地储备中心与房地产商一起，构成了土地供应链的上下游，因此只从开发商手中挤地，很难见功。

今年以来，全国房地产市场纷纷爆出天价“地王”，甚至出现了地价比房价还要高的倒挂现象。6月份，开发商浙江绿城以12.6亿元“天价”拿下上海新江湾城D1地块，楼面地价达12509元／m²之巨，而此时，新江湾城的楼盘售价刚刚超过万元。

这股趋势在此后愈加剧烈。不仅价格，拿地的速度也让人眼花缭乱。

继6月份用7.7亿元在沈阳、重庆拿得土地后，仅7月份一月，北京保利地产在全国7个城市拿下了11幅地块，共支付82.9亿元。最后一块地来自每年已经没有多少地可供的北京，在这次交易中，保利地产以10.48亿元拿得13.8万m²的地块。

与此相对应的是，在6个月之内，保利地产股价从除权后的28.40元一路涨至最高的87.99元，上涨三倍!

公开资料显示，目前保利在全国10个城市拥有土地储备达877万m²，在建面积的土地储备1088万m²，成为继万科之后，A股中第二家土地储备突破千万平方米的地产公司。这至少保证了在未来3年，保利地产在开发中再无缺地之虞。

从今年春节过后，以万科、保利、金地、北辰、首创等上市地产公司为主的大公司，开始在全国范围内疯狂“圈地”。“圈地”過程中由于竞相竟价，导致天价频出。其中，苏宁环球集团更以6.7万元／m²楼价、44亿元天价，再创上海单价“地王”。

但国庆前后，“地王”们遭遇了前所未有的飒飒秋气。

为何重金拿地

国庆长假之后，又一轮针对房地产市场治理的政令出台。

10月9日，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)颁布，该《规定》强调，受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证，未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。

此项政策的指向非常明显，加大开发商拿地的资金成本。但这规定并不新鲜，

放假之前的9月12日，国土资源部曾下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》，通知中对于上述要求早已做了明确规定。除此之外，通知还要求各地合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，以缩短开发周期。

对于闲置土地的最严厉措辞则是，“依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退。闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收。”

“依法无偿收回”，是指依照《闲置土地处置办法》规定，“连续两年未使用的闲置土地，经原批准机关批准，由各级政府无偿收回土地使用者的土地使用权”。

国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师、前地价所所长邹晓云对本刊称，这几项政策的出台，主要是针对开发商阶段陸低成本取得土地的问题。此前，开发商大规模圈地成本极低，并带来了一定程度上的土地垄断，而垄断土地之后的“囤地”带来了高房价。

地王是今年以来频频出现在房地产领域中的词汇。由于整合和门槛的双重需要，房地产企业的土地储备与总资产规模之间正出现越来越高的趋同性——占有的土地越多，资产就越值钱，也就越能从股市上和银行那里拿到钱。

房地产企业的竞争力在很大程度上体现在企业的资源占有能力上，这就是为什么房地产企业会不惜重金到处拿地的原因。

据资料显示，2005年中国房地产企业平均新增土地储备36.2万m²，而去年这一数字达到51.11万m²，提高了41.18％。

圈地过程中，资金链是制约房地产企业圈地的关键因素。数次加息之后，对于土地出让金收完之后方能取得建设用地土地使用权证也就意味着，过去以较小成本搏大的游戏规则，即将结束。

北京个人集资建房倡导者于凌罡对本刊说，在土地招拍挂制度实施以前，北京的城市建设用地出让基本属于协议出让。在招拍挂以前开发商只要缴纳土地出让金的15％，合同就算有效，而拿到合同制后多数房地产商就开始施王。

如能交清土地出让金的40％的话，就可以取得临时土地使用权证书，进行施工。

而在招拍挂制度实施之后，缴纳15％土地出让金之后也还可以签合同，同时合同中规定付款期限，比如180天等等。在实际运作过程中，很多公司仍旧能以变通的方式，以极小的成本，换取大量土地。

比如2003年12月8日，顺驰集团拿下北京大兴黄村卫星区的30.8公顷土地，总价9个多亿的协议价，只交了很少一部分土地的出让金就开工了。顺驰集团的一贯做法是，分批取得土地使用权证。先拖欠政府的整体土地出让金，以少量资金获得此块土地中的小幅地块使用权证后，可以先向银行抵押融资，然后用所获得的资金用来快速完成开发。最后，用销售回款交纳下一地块的土地出让金，进而取得新的土地使用权证。

顺驰集团的核心词汇是速度。但是，当速度遇到调控，翻车几无可免。2006年，国家全面收紧房地产开发信贷，以速度著称的“顺驰模式”走人末路，公司资金链面临断裂，不得不低价转让手中的土地了事。

令地产商为难的是，在土地供应越来越紧张的情况下，拿不到地，很可能会被淘汰出局，多拿了地，又要承担诸多风险。

房产商的回答是选择继续圈地。房地产第一股万科，拥有接近500亿元人民币的资产规模，资产负债率为59％，已经拥有超过1500万m²(2007年上半年)的土地储备，新世界，在全国各地的土地储备已达1753万m²，华润置地，819.9万m²；富力地产，截至8月11日，2092万m²。

收紧开发贷款效用如何

开发商圈来的地并不是立即用于开发。事实上，囤地造成的获利，才是开发商圈地的最大初衷。比如一块拿下来的地，并不是一期开完，而是慢慢开，一期，二期，三期，这样，囤地的收益甚至远远大于利息等成本。北京过去几年的“地王”，价格都在过去几年中至少翻了一番。

比如，在2005年8月初，经过81轮竞价之后，华润置地以25.65亿的总价，3654元／m²的楼面地价将北京毛纺厂地块拍得之时，很多人觉得高了，但华润置地方面坚信“物有所值”。众多业内人士称其为“北京新地王”——这不仅仅是由于其单价之高，也由于规划建筑面积之大，整块地达70余万m²，是北京实行土地招拍挂制度至当时的最大出让地块。

两年之后，该地块上分批建起了橡树湾项目，住宅售价从开盘后均价8560元／m²到了二期开盘的13500元／m²，现在的价格则为14500元／m²。两年间涨价约6000元／m²，几乎翻了一番。

橡树湾销售人员称，其二期产品约7成已经售完，三期预计今年年底开盘，从整个区域的发展趋势看，仍将缓慢上涨。

国家统计局发布的统计数据显示：2007年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积1.73亿m²，而上半年完成上地开发的面积为1.18亿m²。也就是说，开发商买地的速度明显高于土地开发速度，已出售土地中相当一部分被作为“储备”囤积起来。

国税总局的统计也显示，目前已出让的土地有2／3仍处于闲置状态，尤以房地产开发领域土地闲置问题最为突出。

建设银行从金融投资的考察也验证了这一事实。建行研究部《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示：2001年初至今年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿m²，但实际仅开发完成12.96亿m²，不足购置面积60％。开发商囤地、捂盘、假售、抬价等问题比较严重。

从开发商手中“挤地”，成了调控最大的目的。9月27日，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。市场效应表现为，在国庆一周期间，北京市商品住宅成交量环比下降56％，深圳市则七天长假只卖了82套房子。

“我并不乐观。”中原地产华北区董事总经理李文杰对本刊说。他认为，收紧房地产开发贷款，并不足以动摇当前“圈地运动”的根本。包括上市、风投在内的海内外直接融资渠道的打通，已经令众多大、中房地产企业具备了抵御信贷调控的能力。

事实上，“地王”们利用直接融资的渠道已经相当畅通。中国指数研究院华东分院副院长陈晟对此分析，对于地产上市公司来说，投资者所观察的最重要指标就是土地储备量。目前的股市上涨之风，使得上市公司很容易从公开市场上募集资金，资金充沛又进一步支持了其公开拿地的行为。

比如，保利地产2007年中报显示，公司每股收益较去年同期下降55％、净资产收益率较去年同期下降62％、而与去年同期相比，公司资产负债率、长期债务与股东权益之比都在升高。虽然市场观点认为，保利地产的资金面正在吃紧，但用股市的钱来圈地，仍然是房地产大佬们的不二选择。

同时，由于39号令和清理闲置土地的政策只规定了开发企业两年内必须开发，而没有对开发时长的限制，约束效果也就不可能彻底。

该挤谁的地

从房地产商手中“挤地”，被李文杰认为是政府在用金融等手段约束需求之后，增加土地和房屋供应的一种手段。这说明房地产的宏观调控，开始正视供求关系的问题，“土地供应不能够得到有效释放是根本因素”，李文杰说。

土地供应的主体有二，一是各級土地储备中心，一是房地产商。“实际上，各级土地储备中心与房地产商一起，成了土地垄断商。”国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师、前地价所所长邹晓云对本刊说。

“最初设计土地储备制度的初衷，是为了调节供应量，也就是在市场价格高的时候多供应土地，价格低得时候收紧土地。”邹晓云认为，目前各地土地储备中心的做法，都基本背离了这个宗旨。

以北京市为例。在近三年的土地供应中，北京市甚至都没能达到年初设立的土地供应计划。比如，在房价一路狂飙的2006年，北京市计划安排土地供应总量为6500公顷，其中新增建设用地3900公顷，存量建设用地为2600公顷。但是截至年底，实际供应土地仅为计划的56％。

“北京市可供应的土地，土地储备中心手中的可供应土地，要远远大于开发商手中的土地。”一位业内人士对本刊称，如果开发商手中的土地持有量加在一起有40平方公里的话，那么，在北京市土地储备中心手中的可供应土地，至少是这个数量的20倍。

土地，从储备到形成市场供应，要经历一系列程序。首先是确定拆迁并列人计划，其次进行一级土地开发，并纳入政府土地储备，之后进入“招拍挂”程序，最后，确定土地出让结果、形成供应。首先，“拆迁效率太低，土地整理速度和效率都低。”这位人士忿忿不平地说，此外，土地储备中心贷款234亿用于一级开发，每年10多亿元的贷款利息也得由财政来支付，“这样形成土地出让效率低——土地供应短缺——土地拍卖价高——高地价推动高房价。”这位人士说。

从北京市土地整理储备中心2001年成立以来，由于受到资金、人员等因素的制约，土地储备开发一直处于无计划的自发状态，进而影响到土地供应市场。

邹晓云认为，从开发商手中挤地的手段，最多算“补丁手段”，是在过去的基础上修修补补，但造成目前房价高企的根本原因，却是政府在供地方面存在一些问题，未来的方向，只能是“从政府供地方面加强改革”。

旨在推动土地市场深层次改革的“土地管理深层次问题研究”项目，已经在国土资源部牵头下启动。据悉，如何在供地中把大块切小、如何放开土地开发一级市场的政府垄断、甚至切断各级政府插在农民和用地者之间的手，让包括农村集体建设用地在内的土地供应主体直接参与市场供应，把土地出让金变为土地转用税，都在这次研究的范围之内。