禹晋永：思路决定出路

张希静

在紧锣密鼓的地产宏观调控之下，禹晋永一口气在北京拿下了上万亩土地。他认为，任何成功最初就是一个思路，任何失败最初也是一个思路。

[人物档案·禹晋永]

1982年，从部队转业，被分配到公安局做秘书；

1992年，出任土地开发公司总经理；

2000年，收购凯爱，成立凯爱置业有限公司并任董事长兼首席执行官；

2004年12月，与黄光裕共同组建“国美置业”；

2006年5月，任中国世代投资有限公司总裁。

有这样一个故事，甲乙丙三个推销员到庙里卖梳子。甲推销员到庙里一看，都是光头的和尚，谁也用不着梳头，只好无功而返。乙推销员到庙里对和尚们说，用梳子刮头皮可以促进血液循环，健脑益智，对研习佛法有强记博览之效。于是，他卖掉了十几把梳子。丙推销员到了庙里，对主持说，善男信女们磕头之后头发会乱，如果每个香案上都摆上几把梳子，让他们磕头之后能够梳理好头发，既体现了和尚的关心，又使善男信女们不会蓬头垢面，对佛不敬，岂不善哉?于是他卖掉了上百把梳子。

任何成功最初就是一个思路，任何失败最初也是一个思路。上面故事中，甲乙丙三人去做的是同样一件事情，但为什么会得到截然不同的结果，就是因为不同的人有不同的思路。

“思路”是指一个人做事情的思维和发展的眼光，它决定了个人成就的大小。所以，思路决定出路，创新推动发展。在逆境和困境中，有思路就有出路；在顺境中，有思路才有更大的发展。

国美置业初试拳脚

2005年，禹晋永使其“资本地产”概念在与黄光裕共同打造的“国美置业”这个平台上得到了充分的演绎。在禹晋永把“资本地产概念”引进“国美”的同时，也把他的管理理念带进了“国美”。

“国美置业”在成立短短两个月的时间里，就斥巨资8亿元竞得丰台园科技总部核心商务区两块公建地，面积达35万平方米。一个月之后，又在“摘牌新闻发布会”上宣布，将“斥资30亿，打造全球最大的高科技体验中心”其雄厚的资金实力和吸引眼球的“高科技体验中心”震撼京城。“国美置业”以8亿元摘牌丰台地块，成为业界的黑马。也正是在这一年，在胡润的财富排行榜上，国美集团的黄光裕蝉联了2005年的中国首富，理由是他在北京房地产业务上取得了不俗的进展。

“国美集团在资本运营上频频出手，收购中关村股份、控股中关村建设，无不与“资本地产”的思路有着密不可分的关联。”业内人士认为，这种思路还将延续在国美集团的步伐中。

我们不去议论禹晋永撤出国美的原因，我们关注更多的是事实。现在一个无可争议的事实是：“国美”确实在走“资本地产”运作的道路。从这点上说，禹晋永倡导的“资本地产”已经开始见效。

目前，除了“国美”和禹晋永所带领的“中国世代”舞动着“资本地产”大旗外，禹晋永告诉记者，“万达”、“顺驰”、“富力”、“合生创展”、“珠江”等地产公司，都是采用“资本地产”的概念做大的，而不是靠地产本身做大的。但禹晋永非常坚定地强调：“无论他们怎么做，‘资本地产的源头还是在我这里。”

“资本地产”独特思路

“人最大的敌人是自己，事业上最大的敌人是思路。”禹晋永这样对记者说。

关于“资本地产”的思路，不少媒体有这样的报道：“资本地产是指将资产权益化，将权益资本化，再将资本市场化，资产权益化——资本化——市场化，最后增加了资产。”这样的说法让人一头雾水。

到底“资本地产”是一个什么样的独特思路?禹晋永十分耐心地解释。他指出，那些报道只是说了“资本地产”思路的一部分，完整的“资本地产”循环模式包括了六个环节。第一环节是项目资产化，项目只是一个概念，项目要资产化即把项目物理化。换言之，把概念中的项目变成实实在在看得见摸得着的东西，第二个环节是资产权益化，就是要把资产部分尽可能地变成完全由自己支配的权益即资产权益化，第三个环节是权益资本化，即把自己的权益用来进行投资而不是消费，或在原有基础上扩大投资规模，这种投资不是拿别人的钱，也不是向银行借钱，而是用自己的权益去投资。这种投资的过程就是权益资本化的过程，第四个环节是资本市场化，这里所说的市场是个大市场和初级市场的概念，资本市场化的过程就是用原始资本吸引其他资本的过程，比如：甲用1千万注册成立了A公司，后来乙向A公司入股500万元或者从甲处受让500万股份。经过资本市场化过程后，甲在A公司的权益虽然没有增加，但A公司的总资本扩大了；第五个环节是市场证券化，第六个环节是循环后的项目资产化，此时，看似和第一环节类似，但实质上已由最初的项目资产化变为一个升级版的项目资产化过程了。

这样，从第一个环节到第六个环节再回到第一个环节，如此形成一个经济循环，后一个循环是前一个循环的一次升级。当然，从其中第二、第三、第四、第五个环节中的任何一个环节都可以直接回到第一环节，从时间上是快些，但层级上和规模上远远不如经过六个环节循环所带来的利益。

“资本地产”思路与传统的地产公司思路又有什么不同?记者追问禹晋永。他这样回答，绝大部分传统的地产公司的经营模式主要走了上面的前三个环节就回到第一个环节了，后面的三个环节他们几乎没有涉及。

是传统地产公司没有认识到“资本地产”的理念?记者继续追问禹晋永。他摇了摇头，做了这样一个估计，有五分之三的人是没有认识到这个理念，只有五分之二的人对这个理念有所认识，可认识到这个理念的五分之二中又有二分之一的人不敢去做，敢去做的二分之一中又有失败的，所以成功的就少之又少了!“金字塔的塔底永远也高不过塔尖，能做塔尖的毕竟是稀少的”，禹晋永淡淡地笑了笑。

“资本地产”魔方

业界有这样的言论，认为“中国世代”只是“国美置业”的翻版。记者问及禹晋永是否赞成这个观点时，他这样的回答，“国美置业”本来就是他一手打造的，不存在翻不翻版的问题，何况“国美置业”只是他“资本地产”理念最初的练兵，而现在的“中国世代”已是“资本地产”理念的升级版了。具体升级内容，他说会像国美置业一样，等他用“升级版的资本地产”理念试验的项目成功以后才会公之于众。一方面原因是不想说得太多，先做出实事再说，一方面原因是避免有些人一边通过媒体免费学习他的理念还一边骂他。

当记者和禹晋永谈起业界对他“资本地产”理念的质疑时，他反倒显得神情自若，没有丝毫的愤怒。他微笑着对记者说：“对我来讲，无论别人怎么说甚至谩骂，我都不会生气，我不会浪费精力来在乎这些。我只管我们做的事情一件比一件好，我只管我们做的项目一个比一个成功，我只管我们的业务越做越大。”因为，禹晋永深深明白把说过的话落到实处，比无谓的辩白来得更实际和更有说服力。

拿了上万亩的土地，是自己开发还是转售?禹晋永的回答是自己开发。要开发这样大规模的土地，是否有资金压力?他表示，他的资金不是从银行贷款来的而是来自于资本市场，对他来说算不上压力。

他进一步解释道，“中国世代”是要在二级市场进行大规模的低端住宅开发，并且以小户型、低价格、高品质的住宅为主要开发路线。将来在二级市场的开发构想是，售价不高于政府限价，实行微利的开发模式。

为了使广大居民能够买到物超所值的房子，也为了在低端市场把“中国世代”打造成知名品牌。禹晋永提出了一个惊人的构想，就是以开发商做担保，引进商业银行来为老百姓买房支付10％的首付，解决现在政策关于90平米以上的住房其首付要交30％的问题。这就意味着，老百姓仍可以只首付20％就能买到称心如意的房子。

禹晋永把低端住宅开发称之为“低端产品”，而把资本市场称之为“高端产品”。他的如意算盘是，通过低端市场塑造一个强势品牌，然后用这种强势品牌刺激高端的资本市场，最后在资本市场上获取最大的利润，将来也可能利用高端市场的利润来补充低端市场的住宅开发，禹晋永把整个运作过程称之为“大经济循环”。

积沙成塔，集腋成裘。哪一座金字塔能用—块石头砌成?但思路可以决定出路，布局可以决定结局。“中国世代”的布局才刚刚开始!他们的梦想并没有被莫名质疑的狂沙覆盖。禹晋永正从容不迫、气定神闲地带领着他的团队续写着外人一知半解的“资本地产”梦想。