地产金融调控亟需转变思路

印　华

发达国家的经验告诉我们，金融业与房地产业存在着相互依存、相互促进的伙伴关系

三年前，在上海的一次房地产与金融高层研讨会上，一位金融专家说过，市场上房价维持那么高，要怪商业银行在“助纣为虐”。如果银行不贷款给开发商，房地产就不可能投资过热；不贷款给购房者，房子没人买，房价也高不起来。

这种观点很有市场，并一度影响到决策。这几年以紧缩地根、紧缩银根、抑制投资、限制消费的办法来制止房地产开发过热和房价上涨过快的调控思路就是一个明证。

然而，两年来的实践已证明，这种调控思路有失偏颇收效甚微，并带来不少副作用，亟需加以调整。今年5月开始的新一轮宏观调控将重点放在调整住房供应结构上，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，加快廉租住房制度建设，并强调由地方政府切实负起责任来，调整住房供应结构和控制住房价格过快上涨。

显然，从全局看，宏观调控的思路已有明显的转变和改善，我们期待房地产金融的调控思路也能有较快的转变。

首先应当看到在中国房地产业是国民经济重要的支柱产业，随着国家工业化、城市化和现代化的推进，其支柱产业地位日趋明显。房地产业拥有一个规模庞大、结构复杂的产业链，其发展状况如何能对相关产业、行业和地区经济产生乘数效应，从而影响整个国民经济的发展。事实上，住房只是房地产提供的一种产品，房地产业的基本功能是合理利用土地资源，优化组合生产要素，创造社会财富，提供就业岗位，增加国家财政收入，并在此过程中实现自身盈利的目标。

金融调控的根本目的是促使其健康发展，而不是相反。发达国家的经验告诉我们，金融业与房地产业存在着相互依存、相互促进的伙伴关系，房地产收贷无论开发贷款还是消费信贷，固有可靠抵押物业而成为商业银行的优质资产，来自房地产金融的收入成为金融业利润的重要和稳定的来源。

至于国内房地产业过于依赖银行贷款的现状，并非房地产业自身的过错，恰恰是由于我国金融业市场化改革滞后所造成的。工业部门购买原材料可以申请流动贷款，建筑商承接工程也可申请建筑贷款，而房产商购置土地却明确规定不准贷款，不让搞基金、发债券或上市直接融资，而香港开发商在上海买地，不仅香港的中资银行抢着给贷款，还可通过其他各种渠道融资。

上海本土房产商正是由于缺乏资本市场的有力支持而在与外资企业不平等竞争中处于劣势地位，眼睁睁的看着一块块优质土地被人家拿走，被迫无奈只好向二线、三线城市转移。

其次，应当严格区分市场型金融与政策性金融的界限，两者不可混淆。对市场型金融这一块的宏观调控应严格遵循市场经济规律和依法监管，不可过于倚重行政干预。

今后，完成改制后的商业银行不再是国有全资银行，作为股权多元的股份制的金融企业应依法实行自主经营、独立核算、照章纳税、自负盈亏，最终向股东负责。因此，金融主管部门必须抛弃以往的传统管理模式，寓管理于服务之中，避免不适当的行政干预。

最后，应当进一步细分房地产金融市场，加快对金融产品和金融工具创新的水平，以适应不同地区、不同项目、不同客户对象的实际些需要。

房地产商品不同于一般工业产品，是一种地域性、专业性极强，不可移动和不可复制的个性产品。加上我国幅员辽阔，不同地区经济、社会和自然环境差异极大，即使在同一地区，不同阶层的差异也很大，从而对金融产品含有不同的多样化需求。

地产金融调控不能仅仅停留在关紧闸门上，还应当引导金融企业在合适的时间、以合适的方式、向合适的对象开闸送水，使资金流动与要素流动相匹配。从而既有利于社会、经济的发展，也有利金融业自身的发展壮大。

（作者系上海财经大学房地产经济研究中心主任）