浦东商业地标精英们的物质领地

翁方进

在中国，精英们有一个不能不向往的城市，那是上海；在上海，精英们又会在都市的喧嚣与苍茫中向往浦东；而在浦东，精英们第一向往的定是陆家嘴；可在陆家嘴，单是由生活的物质性而言，精英们又该向往何方呢?

就笔者的调查，绝对领先的答案是——新上海商业城。如果你像我一样住在离崂山西路和张杨路交叉口的新上海商业城那个不起眼的广告牌80米远的地方，每日在八佰伴和时代广场间的斑马线上挤来挤去，你就知道人们不会给你第二个答案，因为这里是精英们的物质生活领地，这里是浦东的商业地标。

在浦东，理所当然地成为地理交通导向标志的最著名的大型休闲购物中心主要有四个——第一八佰伴、华润时代广场、中融国际商城和正大广场。他们就是本期采风联合浦东商联会及新上海商业城管委会介绍给诸位的购物中心类上海地标。而在介绍这些商业地标之前，有必要扫描一下他们集聚的商圈——新上海商业城。

新上海商业城

对于新上海商业城的印象，家住浦西但在浦东一家投行工作的程小姐告诉记者，她现在经常会趁着下班早，约上要好的同事一起逛逛。八佰伴已是熟门熟路；新开的中融国际商城里卖的衣服有点不同，还有姑娘们都爱的屈臣氏超市；时代广场里的高档品牌大可饱饱眼福，还可以到星巴克坐坐……从前一提到在浦东逛逛，好像去了第一八佰伴、时代广场就结束了，现在大商场多了，各有自己特色，这才有逛头。

今年是浦东建设十五周年，看着今日浦东建设之成就，回首浦东整个商业发展的战略历程，浦东商联会的陈才麟会长告诉记者，浦东开发是党中央、国务院根据20世纪90年代我国改革开放和现代化建设形势做出的重大战略决策和战略部署，而浦东的商业环境也正是随着陆家嘴金融贸易开发区的建设，一步一步繁荣起来的，当前正是浦东商业大开发的最佳时机。新上海商业城的贾卓敏女士告诉记者，浦东经过15年的大力开发建设，新增人口超过100万，终于迎来了居民购买力的爆炸式增长，特别是近两年的井喷式增长，大大加快了上海市第五大商圈——新上海商业城商圈的形成。近期还有几家百货商场要开业，到时新上海商业城商圈将更加繁荣。

新上海商业城其实是一个很泛的地理概念，也许你不熟，不过看看下面这些属于商业城地块的大楼，也许你就在其中某一栋里上班。新上海商业城位于浦东新区陆家嘴金融贸易区内，占地面积为 14.4 公顷，建有第一八佰伴、三鑫世界商厦、华诚商厦、福兴大厦、福使达大厦、银峰商厦、新亚汤臣大酒店、鑫联广场、银河大厦、胜康斯米克大厦、胜康廖氏大厦、乐凯大厦、良友大厦、内外联大厦、远东商厦、联合广场、华申大厦、新大陆广场等 18 幢单体楼宇，各楼宇由天桥相连。随着复兴东路隧道建成通车，浦东中心商圈新上海商业城及其周边街区越来越繁华。近期新上海商业城将新开商业设施4到7万平方米，调整商业面积5万平方米，重点是引入高档百货、品牌专卖和餐饮休闲娱乐，整个新上海商业城的整体档次将在原来中高档的基础上再有一个提升。

第一八佰伴——大而全

如果你住在上海，也许你不知道新上海商业城，不知道浦东南路和张杨路，但是你肯定知道第一八佰伴。虽然日本的八佰伴没了，上海的八佰伴却依然不折不扣地成为了上海浦东的商业地标。去第一八佰伴时，适逢总经理不在，总经理办公室主任温宇清女士向我详细介绍了第一八佰伴的各方面情况。

基本背景

上海第一八佰伴1995年12月20日正式开业，位于浦东陆家嘴金融贸易区张杨路501号，地下二层为停车场，地下一层至八楼为零售商场，九楼为餐厅及小吃广场，十楼为健康娱乐中心。商场还具有完备的服务设施和功能：邮局、彩扩、洗衣房、修理铺、美容院、婚纱摄影、花店等一应俱全；各楼面还设有咖啡屋和客人休息角。商厦是目前亚洲最大规模的集购物、娱乐、餐饮及办公楼于一体的多功能、全方位综合商业大厦之一。其别具一格的建筑多次荣获上海市商业建筑最佳形象称号、建国五十周年经典建筑铜奖和浦东开发开放十年建筑金奖，是浦东十大标志性建筑物之一。

开业之初，第一八佰伴的股权比例是日本八佰伴占19%，香港八佰伴占36%，第一百货占45%，注册资本4000万美元，1998年日本八佰伴倒闭，第一百货于是增加到64%，到2001年时，香港八佰伴的股份受让给了香港的昌合公司，公司注册资本增加到7500万美元。近几年，随着周边人气的巨幅攀升，八佰伴的销售额和利润也呈几何级增长，2004年八佰伴实现营业额17.69亿元，同期利润1.23亿元，位居国内领先水平。

服务理念

“服务加一”是第一八佰伴的服务理念，所谓加一，就是要超过顾客的期望，在每个细节上多为顾客考虑一点，超过顾客的期望多一点，让顾客总是有所惊喜。

经营特色

说到经营特色，八佰伴最初开业时是日本人在经营，因此很有日本特色。现在由百联集团与香港的一家公司合作经营，但还是残留不少日本的味道，其商品结构中仍有相当量的日本特色商品。此外，八佰伴促销活动频繁，从今年1月份至今已经有8次大型促销活动，每次持续约2周左右，基本上是全场的促销活动。促销强度较大，形式多样化，以赠送礼品和打折销售为主，也辅以一些节日展销活动。

竞争战略

谈及竞争，温主任一脸无所谓的表情。八佰伴的竞争战略可以用三个字概括，即大而全。这一战略从开业至今一直得到了坚定地贯彻和执行。八佰伴在设计这座大楼时就已经明确了其一站式购物休闲的功能定位，虽然说是个单体店，但是其功能丝毫不逊于大型的Shopping Mall。在八佰伴这栋楼里，从汽车到玩具汽车，从游艇到游戏机，餐饮、K歌、电影、电动、超市、网吧、书店甚至邮局一应俱全。按照温主任的说法，顾客到了八佰伴，就不需要去其他地方了。

购物体验

住在附近，八佰伴我没少逛。八佰伴给我印象最深的是其恢宏大气的城堡式建筑，特别是在晚上，一个人无聊地坐在音乐喷泉旁边的广场上纳凉，或者等候在拱门的某个高大的刻有生肖的拱门柱子旁边偷窥前来见面的网友，那种很爽的感觉是很特别的。八佰伴门口总是人潮汹涌、川流不息，而里面也不停地有人和你擦肩而过。喜欢八佰伴需要理由，而一个简单的理由就是你无论从哪个入口进来，总能很快地发现电梯或自动扶梯（八佰伴里装了80多部电梯和自动扶梯），而一个最好的理由莫过于其自动扶梯是双向四通道的，你在那里上来，就可以在那里下去，不用绕弯子。八佰伴的服务员不太热情，也不算冷淡，别看他们只顾自己聊天，只要你驻足审视，他们立马杀将过来。八佰伴最近喜欢搞主题式百货，就是把同一种生活方式的商品集中在一起展卖，如他们前段时间搞了夏日海滨主题活动，把游艇、泳衣、潜水服、太阳镜等商品搭配起来放在一个大厅里展卖，给人一种在海滨购物的错觉。

总体感觉，在八佰伴购物，就像在海滩休闲，人很多，感到有点挤，却也能自娱自乐，独享自在。

美中不足

喜欢八佰伴，对八佰伴有感情了，就会注意到很多细节问题。一个附近居民反映较多的问题就是八佰伴造成的交通拥挤问题。八佰伴的货物通道和地下停车场的一个出口设在崂山西路上，而崂山西路路很窄，只有两车道，因此每天我上下班路过时，这里经常在堵车，给过路行人及车辆造成了较大的不便。希望八佰伴能够以“服务加一”的理念让顾客们更满意，为商圈添光彩。

华润时代广场——顶级品牌荟萃

如果你就是传说中的金领人士，那么你肯定喜欢到汇聚了众多传说中的顶级品牌的华润时代广场。漫不经心地漫步在空旷的展厅间，偶尔拎一两个印着传说中的logo的精致手提袋，来到一楼的星巴克悠闲地品一杯清咖啡，然后推开厚重的玻璃门，扬长而去——这就是华润时代广场的风格。华润上海公司助总史国庆先生为我详细介绍了时代广场的情况。

基本背景

华润时代广场是华润集团下属的华润（上海）有限公司投资1.2亿美元于1997年建成，购物中心于2001年开业，位于张杨路500号。其购物中心在时代广场裙楼1—10层。其建立在3楼的高30米的中庭阳光空间，在国内独树一帜，折射出楼宇亭阁式的中国古典建筑文化底蕴，其目标是建成上海顶级的Shopping Center之一，成为“标志高贵、引领时尚”的品牌购物中心和娱乐中心，目前已经吸引了诸多国际顶级品牌的入驻，其中不少是第一次入驻浦东。其购物中心由8个顶级主题馆组成，依次是由20多个世界顶级服饰品牌组成的国际名店馆，顶级美容、美甲、发型及婚纱店等构成的精致生活馆，以淑女服饰作为主打的时尚淑女馆，精品服饰馆，运动休闲馆，儿童用品及教育为主的儿童教育生活馆，美食荟，娱乐馆。

服务理念

“以客户为中心，客户至上是我们的宗旨；客户满意是我们的目标；全方位的服务是我们的承诺；开放进取，以人为本，携手共创美好生活”

经营特色

精深的VIP服务是华润时代广场购物中心的显著特色。其每月向VIP顾客寄送新品信息、促销活动信息，每季度寄送专门针对其VIP顾客的DM杂志TIME ROYAL。每个月都有专门针对VIP顾客的促销活动，VIP顾客可以免费享用俱乐部提供的饮料和点心，免费幼儿看护服务，免费停车服务，免费宽带上网，为会员举办各种主题沙龙，为会员提供小型聚会场所，邀请会员参加每年的新年倒计时晚会、新年音乐会、周年庆活动、Fashion Show，每年逢元宵、中秋、端午、春节、情人节都要给会员送去礼物，并通过手机短信向会员及时传递信息和问候，比如在今年酷暑期间，华润时代广场向会员送去清凉小礼物并发短信致意，让会员们感觉很酷等等，至今其VIP会员已有11000多名。

竞争战略

谈到竞争与战略，史总有些兴奋。从开业之初，时代广场就确定了坚持走高端路线，以一流的服务与一流品牌来锁定高收入、高层次、高消费的精英阶层的竞争战略。这一战略就目前实施的成效来看，基本上有效地回避了与八佰伴的竞争。当然当前八佰伴也在不断往高端调整，但是华润时代广场的高贵典雅的气质与形象已经在大多数消费者不可动摇地建立起来了，这种定位也和其写字楼的定位相吻合，像阿尔卡特等大型跨国公司的亚太总部就在这栋楼上。

购物体验

华润时代广场是离我家最近的购物中心了，比到最近的便利店还近。我经常去华润时代广场的两个地方，西边的麦当劳和东边的星巴克。这两家开在时代广场里面的店，都有一个特点，先天性地占据了时代广场东西两边的各一小片广场，算是和时代广场这个名字最相符合的店了，广场虽然不大，但关键是有大隐于市的悠然情怀。在西欧，城市中的任何一小片空地都可以称为广场，人们懒洋洋地靠在椅背上，漫悠悠地品着咖啡或啤酒，淡然地看着路上行人匆忙而过。乘着扶梯来到三楼，就到了我最喜欢的位于中庭的高30米的空旷大厅，两边是一层层一间间风格各异的名品店，精致得让人窒息。这里很雅静，漫步其中，有晴朗夜晚的皎洁月光洒在身上的感觉。三三两两的各种肤色的人们在这里闲逛，偶尔和你擦肩而过，无论进了那家店，服务员一般都安静地藏在服务台后面，不愿打扰你的心情。

总体感觉，在时代广场购物，像是在海滨别墅休假，人不多，你却不会感到孤独，要的就是这份悠然和恬静。

美中不足

经常陪美女在华润时代广场逛，美女们体力好，一个又一个名品店，一个接一个的欣喜，可苦了拎包的兄弟们，等待他们的是一个又一个手提袋，而空旷的大厅却没有几个可以供兄弟们休息的椅子，就更别提来两支烟解解乏了，希望时代能够更进一步，以客户为焦点，提供全方位服务的同时，能够考虑部分顾客的特殊要求，使其服务也能成为顶级品牌。

中融国际商城——专业化经营

看到中融这栋建筑，想起了大学时经常玩的电脑游戏“帝国时代”里面的亚述人的城堡，不过砖墙换成了玻璃墙而已。而看到这栋现代亚述城堡顶上的中融集团四个大字时，还以为这是一家央企，其实他是来自杭州的一家不折不扣的民营企业。中融国际商城有多年百货行业经验的常务副总裁董惟舫先生，从容地坐在城堡豪华的会议室里谈笑风生，平静地讲述了中融这样一家地产公司开商场的故事。

基本背景

中融国际商城，位于浦东陆家嘴新上海商业城、复兴东路隧道出口处。国际商城建筑总体面积为7万平方米，楼高100米。地上1—9层为高档购物中心，总经营面积约36000平方米，于今年4月25日开业。10—18楼为高档景观商务楼。商城汇聚了若干中外品牌，定位为“年轻、时尚、动感、流行”，在浦东商圈独树一帜。在商场一楼有欧洲知名的零售连锁集团FOXTOWN，以及胭脂堂美容养护专业店等，二楼可以体验流行主义，流行经典超市“屈臣氏”、托尼·盖形象设计将会吸引每个人的眼球。3—5楼是新开业的永乐家电连锁超市，7楼是新开业的歌城。明年同属于中融集团的位于华润时代广场东侧的恒瑞广场即将开业，其裙楼部分将开发成面积在3万平方米以上的大型购物中心，与中融国际商城遥相呼应。

服务理念

谈到服务理念，在百货业打拼了多年的董总推开会议桌，轻轻地靠在椅背上，沉默了两分钟。“到位！”董总平静地吐出两个字。他说，做百货就是做服务，做服务就是要到位，这里面没有什么花里胡哨的东西，简简单单，做到位了，顾客会有感觉了，财务那里自然也会有感觉了。

经营特色

才开业几个月，谈经营特色还为时尚早，中融目前在探索走专业系列连锁百货道路，以业态创新和个性化经营的发展寻找百货发展的平台。追求商品个性化、专业化，希望以主题鲜明、思想新颖、内容充实、影响深刻来达到最佳效果。

竞争战略

提起竞争，董总似乎有很多话想一吐为快。当我问他有没有感受到市场竞争所带来的强大压力时，他皱了一下眉头，微微一笑：“显然市场竞争是现实的和残酷的，我们不怕竞争，敢于竞争，我们有自己的清晰的竞争战略。”董总所提的竞争战略就是专业化经营。中融不做传统的百货，而是耐心地寻找这个商圈中空缺的细分市场，走专业化百货的路子。例如其店中永乐、屈臣氏、胭脂堂、FOXTOWN等都是大型专业连锁经营商，在附近的其他购物中心里都没有。这些各有特色的个性店中店为整个中融商城带来了相当可观的客流量，使得才开业不久的中融很快聚集了足够的人气。尝到了甜头的中融，在其明年新开业的恒瑞广场将继续高举专业化百货的大旗。

购物体验

中融国际商城的入口就在八佰伴西侧天桥下面，所以不少人逛八佰伴腻了，就会过天桥到中融看看，毕竟这个玻璃盒子也是很有个性的，何况那里又有FOXTOWN折扣连锁店、屈臣氏等时尚女孩们最青睐的好去处。入口处很普通，放了些珠宝柜台，再往里走是个中空的大厅，抬头可以看到观光电梯正在慢悠悠地爬上爬下，两侧一排排自动扶梯缓缓运行。大厅一侧就是FOXTOWN的折扣区了，一群人正在抢着挑选2—3折的名牌服饰，再往里走是一个隔断的独立空间，装点得像博物馆似的，这就是胭脂堂，里面曲曲折折地摆了些让女孩子们发狂的口红、香水、粉饼等一切使其更加靓丽的高级装备。二楼是一些名牌服饰以及屈臣氏，继续延扶梯上到了三楼，突然眼前全是手机，原来到了永乐。

总的感觉，在中融购物，就像在海滩边买纪念品似的，这家店在卖三块钱一个的贝壳，那家店却在卖八百元一盒的鲍鱼干，再逛逛，不远处还有家店在大张旗鼓地特卖泳衣、救生圈和潜水服。

美中不足

对于刚刚开业的中融国际商城，毕竟是地产出身，其硬件水平的确不错，楼也很漂亮，但是就这次实地考察来看，可能由于新开业的原因，在管理与服务等诸多细节上，还需要进一步提升。如其内部空间导引设施不足，较难满足对外籍人士的服务要求，有些服务员显得较为生疏等等，还需要管理方在细节上下功夫。

正大广场——风景这边独好

从陆家嘴地铁站出来，要你赶快去买瓶香水或者公文包，你怎么办？除了去正大广场，你没别的反应，因为在这附近适合步行的距离内，不会有第二个选择了。这就是正大广场，独特的垄断地位，并不显得孤独，反而成就了每天独揽8万客流量的优势。游客来浦东观光，往往会在三个地方掏钱——东方明珠、金茂大厦和正大广场，而让人掏空钱包的却只有一个地方，那就是正大广场。正大广场公共事务部总监张咏东先生在其地下一层的小办公室里，得意地把玩着风景这边独好的感觉。

基本背景

多年前，正大集团凭着对浦东发展前景的坚定信念，引入国际上的现代消费模式——Shopping Mall,耗资近5亿美元，打造正大广场这一商业航母。正大广场整个建筑设计独特，包括地下3层，地上10层。根据Shopping Mall的精英特点，广场将中外名牌、环球美食、各式娱乐以及服务汇聚在一起，缔造了一个24万平方米的商业王国，每天吸引数以万计的顾客前来购物休闲。底层为停车场和易初莲花超市。其百货商场于2002年10月18日开业。正大广场位于浦东陆家嘴西路168号，坐落江边，彼邻东方明珠电视塔。正大百货位于广场1—4楼，以其时尚精致的商品，细致贴心的服务诠释着全新的购物理念。结合国内外强大的资金及国内外百货零售业界一流的人力和专业化、国际化的经验，共同构建一个颠覆传统零售行业并影响新时代的新型态百货。定位为“流行、休闲、典雅”，力求在品位、环境上与美丽的黄浦江及周边人文风景融为一体，为具有个性、品位的精英人士提供具有特色的精致时尚生活。

服务理念

正大广场于2004年底通过ISO9001认证，始终贯彻“卓越员工、卓越环境、卓越服务、卓越品牌”的质量和服务理念。

经营特色

处于黄浦江边，陆家嘴尖的正大广场在周边环境上自然是独具特色，这一点也慢慢地融进其经营布局之中。在注重购物功能的同时，正大广场正大力开发其滨江特色的休闲娱乐功能。在广场1楼的北侧和南侧，建成浦东第一的生活时尚街区（The Lifestyle Walk）和沪上唯一的滨江娱乐街区(The Riverside),通过各类现代商业空间的优良元素，将广场北侧提升为特色咖啡茶座休闲街，而西侧则是体验滨江夜景的娱乐酒吧街。

竞争战略

正大广场垄断了陆家嘴核心地段的所有商业需求，还需要竞争战略吗?董总告诉记者，正大广场的发展策略，就是继续完善其Shopping Mall功能，提升服务水平，紧扣陆家嘴地区办公的精英人士、周边社区居民和观光游客这三大人群的需求，同时通过对内部结构和定位的调整，大力引入与周边环境相融合的休闲娱乐、时尚文化元素，吸引沪上其他地区的青年消费力量，以期建成上海和华东地区最具规模的家庭娱乐购物中心。

购物体验

有朋友从外地来，我总是喜欢在晚上带他们到江边散步，然后到正大广场逛逛。其实陪人逛正大是危险的，而陪女生逛正大是极其危险的。正大广场名字起得好，地点正，空间大，品种繁多。正因为其地点正，你不得不来。又因为其太大了，入口又多，内部空间变化大，而指示牌又不够明显，所以经常容易迷路（因此像约见朋友之类的事情，最好不要将地点定在广场里面，这我是有深刻教训的）。其购物广场，有东西两个圆形大厅，从东到西是一个漫长的过程，其间要经过若干家各式各样的店铺，品种繁多，朋友往往由于选择太多而花费过多时间，因此陪人逛你得有充分时间预算，还要有充足体力帮人家拿东西，并不停地劝人家快点。不过，我最喜欢的还是正大的真冰溜冰场了，这是我从上大学时起就喜欢的运动项目了，想不到来到上海依然能够在这么近的地方找到它。

总的感觉，在正大广场购物，就像在水上乐园游玩似的，偶尔来一次，就要痛痛快快地潇洒走一回。

美中不足

正大广场的确又正又大，然而似乎离Shopping Mall还有些距离。从正大广场的正门进去，的确热闹非凡、人流不息，然而逛到其临江的一面，就感觉很冷清，没有Shopping Mall的感觉。如果你在正对着正大广场的江边观景台上，回头看看，要不是其正大广场几个大字，你还真不知道这儿也是正大广场。其实在江边赏玩了外滩风采之后，很多人都想顺道逛逛正大，而逛完正大的客人们，也想到江边看看，无奈正大广场靠江这一边连个门都没有，把本来很好的滨江特色给抹杀了。希望正大能够很好地利用自身的地理优势，演绎出滨江风情，为顾客提供更加人文的购物体验。

横向比较

根据对四家购物中心相关负责人的访谈以及与浦东商联会联合组织的实地考察，记者在如下几个方面对他们作了一个横向的比较。

注：VIP服务根据商家提供的服务内容多少来评判；一流品牌数量依据世界顶级品牌入驻数量来评判；交通环境依据人流量及临近的公交车次数、停车位及离地铁口远近综合判断；购物环境依据室内灯光、装潢与展台布局、噪音等综合评判。

一触即发的浦东商业大战

就在拥挤的新上海商业城，更多的购物中心将相继建成开业。近期恒瑞广场、远东大厦、新梅双塔大厦的购物中心即将开业，而在张杨路和世纪大道路口还将建起一个Shopping Mall.

新上海商业城的人气的确在快速增长，市场需求也在不断膨胀，但是猛然间冒出这么多大型购物中心，不管是先来者，还是后到者，都已经感受到了市场竞争的现实压力。如何面对即将到来的激烈竞争是各商家面临的紧迫问题。

长期关注浦东商业发展的浦东商联会秘书长徐一如先生认为，只有大家多多沟通、互相协作、调整业态和定位、错位经营，化竞争为合作，共同提升新上海商业城商圈的人气，才是应对即将到来的激烈竞争的首选。

而同样关注上海商业竞争的麦肯锡战略咨询顾问张女士向记者阐述了她个人对这一问题的看法，她认为在这种大战一触即发的敏感时期，各商家必须尽快审计内外部环境，理清当前的商业竞争态势，找出自身面对竞争存在的优势和劣势以及所潜在的威胁与机会，尽快做出与内外部环境相匹配的战略选择，制定行动和调整计划，并尽力付诸实施，才能先发制人，快人半拍，抢先建立有利于生存与发展的优势定位，这样才不至于被动应战，落得黯然伤神的结局。

关于这一商圈未来的发展格局，在新上海商业城周围生活和工作的精英们有他们自己的看法。中国商标专利事务所上海分公司总监沈亦可先生告诉记者，他非常希望看到这一商圈的快速繁荣和发展，更是欢迎新的零售业厂商的加入，有竞争对于消费者来说总归是好事情，至少比一两家长期垄断市场要好得多。

而关于这一商圈未来的投资价值，瑞垠盈投资董事张人天先生认为，激烈的竞争是商业地产潜在价值增长的外在体现，新上海商业城很有可能在五年内成为第二个徐家汇，这一商圈的快速发展必将带动周围商业地产价值的相当程度的攀升，还未进驻的商家应该早作准备。

不管未来浦东的商业格局如何演变，我依然每天匆匆走过新上海商业城那块广告牌前拥挤的斑马线；我依然会带朋友去江边吹吹晚风，逛逛正大；我依然相信这四家购物中心会继续成为精英们的物质领地。此外，我更加相信，整个上海的精英们会越来越向往我们采风杂志和商联会合作评选出的这些商业地标。