房地产大腕潘石屹：一路闯来一路歌

李占军

大家喜欢叫他老潘，老潘生于1963年11月14日，受过“文革”的苦，享过改革的福。别人说他是个精明能干的商人，善于包装，喜欢做概念；他却说自己是个朴实的农民，性格内向，只有大专文凭。20世纪80年代，老潘大学毕业后进了机关，后来，他毅然抛掉“铁饭碗”，辞职南下。29岁的时候，潘石屹开发了万通新世界，之后又相继开发了SOHO现代城、建外SOHO等楼盘。2001年，潘石屹邀请12位著名的建筑师在长城脚下盖起了12栋别墅。在这些变化背后，房地产大腕潘石屹究竟是怎样一个人，究竟是什么因素成就了他的今天，是性格还是时代？让我们一起走近潘石屹。

老潘的童年：贫穷是我最深刻的记忆

老潘说，20岁之前，他的表达能力特别弱，20岁以后才有了一些变化。那么，20岁之前，他到底过着怎样的生活呢？

“我的童年是在甘肃天水一个缺水，非常荒凉的农村里度过的。那个地方太穷了，没有粮食吃。”60年代的中国到处都在闹灾荒，潘石屹的童年充满了饥饿和艰难。“在我11、12岁的时候我妈妈就瘫痪了，一直不能下床，到现在还瘫痪在床，父亲是右派，家里没饭吃，所以就把我的一个妹妹送人了。那时候我们家只有两床被子，一床大一点，一床小一点，送妹妹走的那一天，妈妈用大被子将妹妹裹了起来。我问妈妈今天晚上我们盖什么，妈妈说，你妹妹都送出去了，就得把这个被子陪着一起送出去。”

小时候，潘石屹常听父母说起城里的人和事儿，他梦想能到外面的世界去看一看。1978年十一届三中全会之后，潘石屹的父亲终于平反了，与此同时，潘石屹考上了兰州市一个技校。跟随父亲进城的那天，潘石屹看见了楼梯，那是路边一个二层的招待所，他第一次见到楼梯，异常兴奋，抬脚就往楼上跑，最后被看门的老大爷赶了下来。潘石屹上学那几年，非常贫困，怕把裤子洗烂了，他一直穿着脏裤子；怕同学看见自己的午饭只有一块发糕，他偷偷躲进教室去吃。

老潘初下海：跨过铁丝网“闯”进深圳

一次偶然的机会，潘石屹上了大学，虽然只是大专，而且还是石油学校，但是大学校园还是改变了潘石屹。大学毕业后，他进入了石油部下属的一个国家机关，得到了一个踏实的铁饭碗。然而就在大家争抢铁饭碗的那个年代，潘石屹却纵身下海。1987年，潘石屹拿着最后一张工资条，握着101块钱的工资辞职了，他要南下打工。其实当时的潘石屹算不上辞职，因为单位根本就没有同意他停薪留职的申请。潘石屹走的时候，一个同事对他说了这样一句话，“潘石屹，你的血管里流着不安分的血液。”

17年前，潘石屹24岁，只身去深圳的时候，他既没有钱也没有过硬的文凭，他那个学校只是一个大专院校，没有学位证书。面对全然陌生的南方城市，面对未被开垦的荒地，他开始独自寻觅自己的第一桶金。

当时去深圳一定要有边防证，办理边防证要由所在单位出具介绍信，申办人持介绍信到当地的公安部门办理。可是潘石屹和单位都“掰”了，谁会给他开介绍信，他又去哪儿弄那个边防证？于是，他只有偷偷摸摸地“闯”进深圳。

“闯”进深圳的路有很多条，可是无论怎么走，有一道铁丝网是无法避开的，只有越过这道网，才算真正进入特区。潘石屹花了二三十块钱请一个当地人帮助他过网，这个当地人带着他顺着铁丝网走，走着走着，就走到了一个出口，说是出口，其实就是铁丝网上的一个洞，不知是谁挖出来的，反正成了“自由进出”的豁口，潘石屹就跟着当地人从那个洞钻了过去。有人发现了他们，从后面追来，当地人就带着潘石屹沿着稻田一路狂奔。终于，抱着自由的希望和向往，抱着对金钱的欲望和事业的追求，潘石屹闯进了深圳。

深圳是潘石屹下海的第一站，去深圳也是他24年来第一次越过长江，以前，他从没有到过南方。刚到深圳的时候，潘石屹特别不适应，语言环境不一样，饮食习惯不一样，气候不一样，他过得很艰难，水土不服，全身长满了湿疹，根本就听不懂广东话，无法和人交流沟通。

老潘的第一桶金：借鸡生蛋，冒险投身房地产

在深圳那两年，潘石屹并没有找到属于自己的天空，他一直在给别人打工，一直在等待，在寻觅机会。而深圳的近邻——海南却逐渐成为一颗新星，特别是在1992年邓小平南巡讲话之后，海南一天天崛起，逐渐成为中国最大的经济特区。为了寻找新的机会，潘石屹来到了海南。

在海南，潘石屹遇到了冯伦、易小迪等五人，后来，他们一起被称为中国“房地产六君子”。邓小平南巡讲话之后，土地终于被作为商品，可以出让和买卖了，海南大片闲置的土地为以潘石屹为首的雄心勃勃的六虎将提供了大显身手的广阔天地，六虎将联合出动，26岁的潘石屹就此迈出了人生创业的第一步。

他们首先看上的是海口的八座别墅，他们的计划是：把这八座别墅买下来，然后再卖出去，赚取其中的差价。于是他们六个人计划先成立一个公司。当时最困难的问题就是资金，六个人谁也没有钱，可是要想办公司，买别墅，赚钱，就得先投入大笔的钱，后来，他们看中了别人腰包里的钱。他们找到北京一家金融机构驻海南的办事处，从那个办事处借了一大笔钱——500万。

当然，潘石屹他们并没有碰到慈悲为怀的善人，没有人会白白把这么一大笔钱借给这帮只有脑子没有实力的穷鬼，借款方的条件很苛刻，第一个条件是利息为20％，第二个条件是扣掉利息之后，赚了钱利润五五分成。这两个条件已经够苛刻了，然而还有第三个条件，那就是钱不能交给六虎将，借款方派人管理这笔钱，根据六虎将操作的情况决定资金的使用。借款方的三个条件宛如三道紧箍咒，答应了这些苛刻的条件，潘石屹他们才借到了“鸡”，这只借来的“鸡”到底能不能生蛋，就全看六虎将了。

其实当时潘石屹他们就是在冒险，有人问潘石屹：万一赔了，你们拿什么来抵这20％的利息？潘石屹这样回答：“赔了的话就是无产阶级，身无分文了，可是如果赚了，那就是我淘到的第一桶金。我从没想过退路。”

六虎将分析了当时海南的整个房地产情况，认定他们看上的那八座别墅会涨价。他们购买的时候，别墅的价格是每平方米两千多元，随着时间的增长，事实证明了他们判断的正确，他们买下别墅两个多月之后，别墅的市价就翻了一番，变成四千多元一平方米了。那是以潘石屹为首的六虎将挣到的第一桶金，钱的数目不算很多，但对他们的影响却很大。还完借款，付清利息，分给借款方50%的利润，扣掉税款，他们还剩下了100多万。六个人，每个人分到了十几万。

这些钱让潘石屹着实兴奋了一段时间。拿到钱的那天晚上，潘石屹怎么也睡不着觉，浑身燥热。第二天一早，他跑到银行，从银行里取出一点点钱。拿着钞票，他禁不住怀疑这是不是真的，到底能不能用，他转了一圈，决定买点东西，先买了一张海南日报，然后又买了几个面包。吃着面包，他才回过神来，在心里告诉自己，这真的是钱，真的可以用。

老潘出招：急流勇退安全脱身

第一桶金的获得巩固了潘石屹投身房地产的信心，没钱的时候都能赚到钱，有钱的时候还能赚不到钱吗？

第一批淘金者的成功验证了海南房地产市场的巨大潜力，继六虎将之后，许多人急不可耐地跳进了海南房地产这片深不见底的商海中。1993年到1994年，每年有57亿房地产投资流进这块正在开发的土地，热火朝天的海南房地产市场充满了泡沫。截至1998年，海南积压商品房703万平方米，积压资金达800多亿。在沸腾的泡沫中得意忘形的人们追逐着海南房地产市场的狂潮，没有人想到，涨潮的前夜潘石屹急流勇退，脱身而逃。

其实，潘石屹也是在偶然间发现了海南房地产的真相。那一次，潘石屹的一个项目合伙人提出，他听说新出台了一个法律文件，内容涉及房地产投资的前景，很让人担心。他请潘石屹去海口市规划局跑一趟，查查那个文件的具体内容。潘石屹很认真地去找那个文件。第一次去海口市规划局的时候，规划局的人拒绝接待。潘石屹没有放弃，他是那种永不言弃的男人。第二次，他又去了，并且买了一点小礼物去。也许是潘石屹的执著打动了规划局的人，也许是他的小礼物起了点作用，总之，有关人员终于接待了潘石屹。他们允许他查看他所需要的文件，并且详细地向他介绍了相关内容。那个文件其实并没有太多关于房地产市场的内容，然而，细心的潘石屹却从规划局人员无意的介绍中了解到一个重要信息，那就是海口市目前的房地产总面积。

回去之后，潘石屹仔细算了算，他用海口市当时的房地产总面积除以海口市暂住人口和常住人口之和，得到了当时海口市人均住房面积，其实这个结论并不是真正的海口市人均住房面积，事实上大部分房子都握在房地产商手里。潘石屹的结论是，当时的海口，人均住房面积达到了50多平方米。这个数字给潘石屹敲响了警钟，因为据他所知，当时北京人均住房面积为7平方米，一些发达国家人均住房面积也只不过20、30多平方米，可是海口却已经达到了50多平方米，这个不正常的数字预示着暴风雨就要来临了。

当时的潘石屹其实还不懂得太多的生意经，但是他牢记商场的一个基本原则，那就是不要违背常识和常规，无论是市场还是个人，一旦违背了常识和常规，就必定要失败，任何超乎正常的发展终归都要回归常规。凭着这样的判断，潘石屹感觉到，“这块地方的天要塌下来了，跑吧，跑得越快越好。”于是，他毅然撤出海南房地产市场，北上京城，重新创业。

老潘的二次创业：我的北京，我的SOHO

有了海南那几年的原始积累，潘石屹在北京做得从容而坚实。

1992年，潘石屹与人合作共同创建了北京万通实业股份有限公司，在北京开发出一系列房地产项目，包括北京万通新世纪广场、中国国际航空公司大厦、北京万通理想世界(现改名为新城国际)。1995年初，潘石屹离开万通，创立北京红石实业有限公司，1996年开发位于国贸桥东侧、总建筑面积48万平方米的现代城，创下了一个月销售300套的骄人记录，有的楼还没有动工就已被订购了50%。

2001年1月初，SOHO现代城的广告大范围出现，同时一本银灰色封皮、长达100多页的SOHO现代城楼书出现了，它以大量的照片、漫画与插图图解SOHO现代城，"有点前卫、有点另类"的SOHO现代城引起了市场的关注，SOHO一词开始被广泛提及，楼书中一句"你准备好SOHO了吗？"极具煽动性。1月8日，SOHO现代城开盘认购，不到一个月就被认购了十之七八，尤其是开盘的前三天，日销售过亿。客户夜间排队发号的热烈场面让人联想起二十年前北京人排队购买大白菜。

潘石屹的SOHO现代城包括10幢30层高的大厦，共有2200套公寓和商铺；潘石屹后来还重返海南开发了博鳌蓝色海岸、在北京开发了建外SOHO、长城脚下的公社。其中长城脚下的公社是由12位亚洲建筑师设计完成的一个当代私人住宅建筑艺术收藏馆，在2002年威尼斯双年展上荣获大奖。

最后，值得一提的是，潘石屹的成功离不开一个人的帮助，那就是他的妻子张欣，曾在美国华尔街做投资顾问的张欣不仅主管了SOHO的设计工程，而且还给了潘石屹许多事业上的帮助和支持，二人相辅相成，共创老潘今天的成功。