上海房价涨到头？

沈　城

上海房地产市场“拐点”的出现，对全国来说都具有深刻的标志性意义。

根据国家统计局2004年3月12日发布公告，上海房价以5148元／平方米的价格高居全国首位。

上海房价持续勰升的直接推动者是当地政府。房地产业增加值占到上海2003年GDP7.4％的比重，已经提前两年达到了“十五”目标。

而上海房价2003年出现的20％出左右整体涨幅，已大大超过上海GDP、户均家庭可支配收入的增幅，比2002年8．2％的整体涨幅劲升了12％。

然而，从2003年底以来，上海房地产市场出现了有价无市的停滞现象。上海房地产市场“拐点”的出现，对全国来说都具有深刻的标志性意义。

有价无市

有价无市的直接表现分三种：一是挂牌抛售的期房数量猛增，而接盘的购买者寥若晨星，二是二手房价格出现了倒春寒三是上市新房价格停滞。

购买期房的人中。相当都分是投资客。他们在购买到某套物北之后，主要是对价格上涨的趋势进行“押宝”，在期房到现房这段时间内，实现投资收益的利润最大化。他们之所以急于脱手，是担心上海可能出台限制期房转让的政策。如果政策果真限制期房转让，而自己又没有资金偿还银行贷款，恐有破产的风险。

为避免城门失火，殃及池鱼，包括我爱我家、上房置换等多家著名房屋中介公司，早已停止了对期房转让的服务。

2003年，在一路“涨声”的伴奏下，二手房交易火爆，价格几乎每天都在涨。但进入2004年之后，伴随委托抛售的二手房大量增加的是成交量的急剧减少，呈现出典型的缩量下跌特征。2004年2月，委托拍卖的二手房数量比1月份增长了八成。然而虽然参加拍卖的人很多，但成交量却并未增加，绝大多数参与者只做看客。

自己开发出来的楼盘会否成为“空城”，正在成为很多房地产商的最大担心。据不完全统计，2003年底以来，上海新开盘中约80％以上的价格没有向上调整过。为了不让自已开发出的楼盘成为“空城”，一些开发希冀通过放慢新房上市速度来进行调控，但收效甚微。相反，正式签订购房合同时，往往是退订户竟然比付款人还要多。

上市新房价格的长时间停滞，多少说明供不应求的局面已经不再。而期房与二手房价格有价无市的走势，则直接说明了大量的投资性购房人已经开始了兑现利润的过程。

政策组合拳没压住房价

按照国际上的经验，控制房地产过热，防止过度投机炒作，通常采用四项揩施：加大土地供应、银行收紧信贷、增加税收与行政立法。从目前的情况来看，上海已采取了这四项措施中的三项，只有限制期房转让等行政立法尚未正式付诸实施。

2003年4月28日，上海市土地管理工作电视电话会议决定：推进土地招标挂牌出让和土地储备制度，实行“熟地转让”。随后，供住宅建设用的土地供应量明显增加。

2003年5月3l日，持续5年的上海购房退税政策宣告结束。此前，房契税已经从0．75％被上调到了1．5％。

2003年6月5日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》(史称“121号文件”)，对房地产开发贷款做出了严格规定。

按照常理来讲，这三项政策组合拳的实施，应该让房价出现回落，至少是保持稳定。然而，上海房价的“单边上扬”势头并未减弱。涨幅之大、速度之快，令全国瞠目。

为什么在打出政策组合拳后，上海的房价还能扶摇赢上呢?上海市政府的一份研究报告指出，2003年上海房价上涨较快基本上是合理的。从2000年开始的这一轮房价上涨，是需求拉动和成本推动共同作用的结果。需求增长速度高于供给的增长，是推动房价上涨的主要因素。需求增长主要来自市民改善住房、动拆迁推动和投资性购房三个方面。应该说，这些需求总体上是正常的、合理的。

建设部住宅与房地产业司委托上海社科院房地产业研究中心制作的“中国房地产市场预报预警体系”则认为，上海楼市趋势不容乐观，管理者应该发出适度的预警。

上海市之所以认为上海房地产是健康的，主要理由在于投资性购房比例并不高。据介绍，国际上公认的投资性购房警戒线为20％。而按照上海市统计局公布的调查结论，在上海投资性购房比例为16.6％。

上海市社科院房地产业研究中心的顾建发教授则提出，上海的投资性购房比例要高于现有调查值。上海市统计局在统计时，并没有把“炒单”和炒期房的人纳入统计范围。

据专家透露，对上海楼市有无泡沫的评价，市政府方面的惯例是定期召集专家例会研讨，然后“统一口径”发布。上海社科院房地产业研究中心的“警戒线”，是根据历史数据由计算机自动生成，而上海市房屋土地管理局的“警戒线”则是根据专家们的“统一口径”做出。

再讨论上海房地产到底有无泡沫已经没有意思了。CB魏理仕董事陈炜在房地产市场浸淫了多年，他的建议或许能够给人以启发。“如果我是上海房地产市场的第一批炒家，就会从2004年起开始撇退。”戴德梁行则用它们的研究数据做出了诘问：在房价节节上升的同时，租金的上涨速度却很慢，有些地区甚至出现了下降。房价与租金的背离，说明了什么?

硬扛房价?

“我的压力很大!”

当上海市房屋土地管理局局长蔡育天将这句话重复两遍的时候，距他参与2004年上海“两会”举办的“关于如何进一步完善本市房地产市场的思路和对策”的专题审议会仅余几个小时。给蔡育天压力的难题，是将上海房价的增幅控制在12％内。将增幅控制在12％内有一个前提，就是房价不能跌。

这样的任务，并非信口之言，而是韩正市长在上海市十二届人大二次会议上所做的《政府工作报告》的细化和落实。报告原文是：“商品住房价格上涨偏快，房地产市场调控有待加强。”

对于蔡局长的这一任务，华东师范大学东方房地产学院院长张永岳教授大惑不解。他认为，房价既不是开发商一家说了算，也不是由购房者一厢情愿所定，更不是政府可随意制定的，房价是由市场通过价值规律来认定的。

按照《政府工作报告》的意思，划定年度的房价涨幅是为了“使广大普通市民能改善住房得到实惠”。但造成上海房价几年来一路上扬的主要原因，恰恰被不少专家认为是政府削减住宅建设土地供应量所致。正是由此造成的房价与居民收入的背离，才导致了上海市民购房能力的不足。

看涨上海楼价的重要理由，在于把目前上海的楼价与香港楼价作比照。因为上海的雄心，就是要在经济地位上赛过香港。上海利用限制土地供应来拉抬房价的做法，是在直接效仿香港。尽管香港目前楼价较1997年高峰期已至少打了对折，但仍达上海平均楼价的几倍，这自然让上海心妒。

然而，且不论人均收人、可支配收入这些硬性指标的巨人差异，殊不知乔港房地产市场本身就是全世界最不正常的地产市场，香港政府算得上是全世界干预房地产市场最多的政府。限制土地供应是港英政府当时敛财的重要手段，但由此造成的房地产泡沫令香港人苦不堪言。

截至到2003年底，香港私人住宅楼宇市场蒸发的市值至少在2．4万亿港元以上。香港社会口前出现的财政赤字、负资产、通货紧缩、高失业率等一系列都与房产泡沫破灭有着千丝万缕的关系。

与山地包围的香港截然不同，上海多平地。由于上海的城市范围在理论上可以无限延伸，从而天然地限制了上海地价的上涨空间。现在之所以还有不菲的地价，主要是因为上海尚不够发达的轨道交通还没有形成对传统中心区域产生明显的稀释作用。

望源企业董事长、市人大代表季宝红认为，上海房管局局长蔡育天难以完成的任务不在于将房价涨幅控制在12％以内，而是如何保持上海房价的不跌。

季宝红说：“上海房价一路飙升至今最主要的原因，在于1999年是上海土地供应景最少的一年，而房地产产品的生产周期恰好是3年。也正是这3年里，上海房价一路飘红。如今，是海房地产市场的土地供应量、新开工面积以及施工面积和批准预售面积都比较大，这会对房价下调起到很大作用。”