非居民企业出租境内房屋如何纳税

案例：A公司是一家中国居民企业，在中国境内租赁厂房，该厂房归属于新加坡税收居民企业B公司。B公司在中国境内未设立任何机构、场所，也未设立“常设机构”。那么，非居民企业B公司取得的租金收入如何纳税？哪些税费应当由A公司代扣代缴或缴纳？

一、增值税。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：“在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。”财税〔2016〕36号文件附件1第十二条规定，“所租赁的不动产在境内”属于在境内销售服务。因此，境外企业将境内的房屋租赁，应当在我国缴纳增值税。

《营业税改征增值税试点实施办法》第六条规定：中华人民共和国境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。第二十条规定：境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，扣缴义务人按照下列公式计算应扣缴税额：应扣缴税额=购买方支付的价款÷（1+税率）×税率。因此，B公司在境内不动产租赁不区分一般纳税人和小规模纳税人，也不存在简易计税，直接由支付单位即A公司按照9%适用税率计算扣缴增值税。

二、附加税费。根据《城市维护建设税法》（中华人民共和国主席令第五十一号）和《财政部国家税务总局关于城市维护建设税计税依据确定办法等事项的公告》（财政部国家税务总局公告2021年第28号）规定，境外单位和个人向境内销售劳务、服务、无形资产缴纳的增值税、消费税，自2021年9月1日起不再计入城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加的计征依据。因此，非居民企业出租境内房屋，虽然应缴纳增值税，但不需要缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，相应A公司也不存在扣缴附加税费。

三、房产税。原城市房地产税是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地，按照房价、地价或租价向房地产所有人或使用人征收的一种税，其征缴对象主要是在华拥有房屋产权的外国侨民、外国企业和外商投资企业。该税种于2008年予以废止。根据《财政部国家税务总局关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》（财税〔2009〕3号）规定，自2009年1月1日起，对外资企业及外籍个人的房产征收房产税，在征税范围、计税依据、税率、税收优惠、征收管理等方面按照《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）及有关规定执行。因此，非居民企业持有境内的房产在房产税征税范围的，应当依法缴纳房产税。房屋出租按照租金收入12%计征房产税。房产税由房产所在地税务机关征收，其征收管理按《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定执行。承租方租赁非居民企业的房地产，对房产税没有法定扣缴义务，但《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，产权所有人不在房产所在地的，由房产代管员或者使用人缴纳。因此，A公司应当依法缴纳房产税。

四、城镇土地使用税。根据《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业征收城镇土地使用税问题的批复》（国税函〔2007〕596号）规定：《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》，将外商投资企业和外国企业纳入城镇土地使用税的征收范围，是国家加强土地管理的重要举措，有利于发挥税收的经济杠杆作用，引导各类企业合理、节约利用土地，保护土地资源，公平税收负担。各地对各类企业包括外商投资企业和外国企业，都应严格依照国务院决定和修改后的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的有关规定征收城镇土地使用税。承租方租赁非居民企业的房地产，对城镇土地使用税没有法定扣缴义务。但根据《国家税务局关于检发〈土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（国税地字〔1988〕第15号）的规定：拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税。因此，A公司应当依法缴纳城镇土地使用税。

五、企业所得税。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。非居民企业取得的所得，减按10%的税率征收企业所得税。《国家税务总局关于非居民企业所得税管理若干问题的公告》（国家税务总局公告2011年第24号）第四条第二款规定，非居民企业出租位于中国境内的房屋、建筑物等不动产，对未在中国境内设立机构、场所进行日常管理的，以其取得的租金收入全额计算缴纳企业所得税，由中国境内的承租人在每次支付或到期应支付时代扣代缴。因此，A公司支付租金时，应当以不含税收入按照10%扣缴预提企业所得税。

注意：如果非居民企业委派人员在中国境内或者委托中国境内其他单位或个人对上述不动产进行日常管理的，应视为其在中国境内设立机构、场所，非居民企业应在税法规定的期限内自行申报缴纳企业所得税。

六、印花税。《印花税法》第一条第二款中规定：在中华人民共和国境外书立在境内使用的应税凭证的单位和个人，应当依照本法规定缴纳印花税。另据《财政部国家税务总局关于印花税若干事项政策执行口径的公告》（财政部国家税务总局公告2022年第22号）规定，在中华人民共和国境外书立在境内使用的应税凭证包括“应税凭证的标的为不动产的，该不动产在境内”，因此，非居民企业出租境内房屋所签订的合同应当缴纳印花税。根据《印花税法》第十四条规定，纳税人为境外单位或者个人，在境内有代理人的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，由纳税人自行申报缴纳印花税，具体办法由国务院税务主管部门规定。

作者单位：中汇武汉税务师事务所十堰分所