新零售下的便利店选址分析

摘 要：近年来，国内连锁便利店显著增长，增速持续多年位居零售业态前列。本研究以武汉市场便利店为分析对象，通过调研连锁便利店门店营业额与选址的关联度，明确了门店选址受商圈因素和地点因素的影响。针对选址因素进行分析，结合新零售背景，本文提出了具体的选址评估和优化方案，以期帮助连锁便利店在激烈的市场竞争中更好地自我定位，在不断扩张的过程中做出更明智的选址决策。本文结论旨在为连锁企业提供实际可行的策略指导。

关键词：便利店；新零售；营业额；选址策略

一、前言

便利店（Convenience Store），简称 CVS，世界上第一家真正意义上的便利店来自美国7-Eleven便利店。20世纪70年代便利店在日本快速发展，目前日本拥有超过3万多家24小时便利店，实现了全覆盖的服务网络。便利店以其地理位置近、商品种类多、营业时间长、提供额外服务等四大特性，区别于其他传统零售商店，由此获得“便利店”之名。近年来，尽管我国消费服务业增长有所减缓，但便利店的扩张势头却比较显著。随着外资便利店品牌持续向中国大陆的二、三线城市扩散，国内本土便利店业态也呈现快速发展的势头。这得益于行业的发展、消费需求的升级以及资本市场的关注。24小时连锁便利店已逐渐成为现代城市商业生态中不可或缺的一环，极大地丰富了城市生活，给居民带来了更多的温馨和便利。

在线下实体零售领域，选址被誉为便利店盈利的金钥匙，凸显了选址对于连锁便利店成功的重大影响。业界常用“立地”一词，指的是连锁门店的地理位置选择。通过借鉴国际连锁便利店品牌，特别是7-Eleven便利店的运营策略，可以得知便利店的选址是确保盈利的关键因素。

二、武汉便利店市场发展概述

自21世纪伊始，便利店在武汉开始萌芽，2015年开始步入快速发展期。目前，武汉便利店业态可划分为三个主要类别：24小时便利店、社区便利店和传统零售店（见图1）。

第一类是24小时便利店，以711、中百罗森、有家及Today便利店等为佼佼者，这类便利店在商品种类、投资费用、硬件装修、营业时间和服务内容方面都符合一线城市的标准。其特点是全年24小时营业、品类丰富，提供2000～3000种商品，涵盖从日常生活用品和各式餐饮服务，以全面满足消费者需求。其门店布局考究，服务多样化，如打印、复印、各类票务充值等，极大地丰富了消费者的便利生活体验。

第二类是传统的社区便利店，代表品牌包括美宜佳、可多和慕臣。这类店铺在武汉的数量约为1000家，它们主要采取加盟的方式来运营。这类便利店通常分布于社区或商业街区，日营业额介于4000～8000元。这些便利店以其便捷性和社区服务为特色，虽规模较小，但在满足社区居民日常需求方面发挥了重要作用。

第三类是传统零售店，即传统的夫妻档和杂货店，主要分布在老旧社区和城中村。这些店铺面积在5～20平方米不等，商品陈列简单，品种通常为烟酒副食，日常只需一人守店。随着武汉市经济的发展、旧城改造项目的实施、人口流动和服务升级等多方面因素的影响，这些店呈现快速衰退的趋势。它们存在的问题主要包括店铺面积狭小、提供的服务有限、商品更新频率慢。

武汉作为中部地区的重要城市，便利店市场具有巨大的发展潜力和空间。当前，随着经济的稳步增长和城市化进程的加速，加之消费者对便利性和服务质量要求的提升，武汉便利店行业面临着前所未有的发展机遇。经营者需深耕细作，不仅要提供高质量的商品和服务，更要注重消费者体验的提升，从而在未来几十年内推动武汉便利店行业的蓬勃发展。

三、便利店选址因素

在便利店的门店选址过程中，其核心策略是要善于分析公司历史开店营业数据，分析哪些因素会影响门店的日均销售额。经过细致的调研和分析，业内专家已经较为系统地识别出了影响门店经营绩效的关键因素，这些发现为新店铺的选址决策提供了重要的参考依据。这些影响因素主要包括商圈特征和地理位置特征两大类。

商圈特征指的是以门店为圆心，向外扩展数公里范围，能够影响门店营业额的各种因素。这类因素主要涉及密集区域的商业吸引力以及与竞争对手相关的市场竞争力度。地理位置特征则聚焦于更为微观的视角，包括门店所处的具体位置、周边建筑环境、土地利用情况等因素，这些都直接影响门店的可见度、可达性和客流量。这一系列的细分考量，旨在为便利店连锁品牌提供一个全面、科学的选址策略框架，确保每一家新开门店都能在最佳位置迎接其目标消费者。

1.商圈因素分析

商圈定义为一个以门店为核心，向四周扩散一定距离的区域，这个区域具备吸引顾客前往消费或接受服务的能力。通常情况下，顾客距离店铺越近，商圈的吸引力越强。简言之，商圈覆盖了潜在顾客可能来店内消费的最广泛范围，直接关联顾客到访的可能性（见图2）。

（1） 市场规模分析

商圈内居住或工作的人口总数直接影响了潜在客流量，客流量即每日通过店面的人流数量。人流密集度是评价便利店选址优劣的关键指标之一，理想的选址往往位于人流量较大的城市街区，如交通信号灯周边、易于行人视线触及的区域。因此，在选址过程中，对市场规模的评估至关重要。

（2） 竞争环境考量

周边存在的同业竞争者可能会分流一部分销售额。因此，开店前必须对周围的竞争对手进行详尽分析，这包括分析竞争对手的客流、销售商品、价格策略及服务模式。特别需要评估是否会与周边店铺形成激烈竞争，进而影响各自的营业额。竞争对手的分析不仅限于同行业内，近年来，由于行业界限越来越模糊，不同业态间的竞争也不容忽视。因此，对商品、价格、服务模式进行全面比较，针对门店潜在弱点制定策略并落实执行，显得尤为重要。

（3） 商圈品质评估

尽管人口居住总量是一个关键指标，但更为重要的是评估商圈内潜在顾客的“质量”，即是否存在足够的目标顾客群。顾客的年龄、性别、职业、家庭规模、收入等因素都是衡量商圈品质的重要指标，选择开店地点时应综合考虑这些维度。此外，过往人流（通行量）与车流（交通量）的调查也同样重要，这二者的密集度直接关联潜在的营业额。高通行量和交通量表明了更高的营业潜力，但同时也需要关注行人的行走速度等，以此判断顾客的消费品质。

2.地点因素分析

（1） 交通状况

便利店的成功与其所处的交通条件密切相关。大部分便利店顾客来自200米范围内，因此，该区域内的交通集散地如公交站、地铁站等，或人口密集区能显著提升顾客流量。重要的是，店铺前应有充足的停车空间，并且货物装卸应方便。不便的交通条件不仅会增加运营成本，还会影响顾客的访问频率。在同一个商圈内，不同的位置对门店进店数量的影响也不相同。例如，在长途汽车站里面开店，进站口一般会比出站口的生意好很多，虽然二者人流量差不多，甚至有些出站口会比进站口人流更大。

（2） 建筑物结构

便利店的物理结构，包括店铺面积、停车位数量、入口及出口的布局和座位区的配置，对营业额均有直接影响。理想的店铺应宽敞、停车便利，且拥有多个易于进出的门面。质量优先的选址策略要求充分考虑顾客的便利性和舒适性。理想的店铺建议面积尽量宽敞、停车位较多、并确保店铺和停车场都有好几个出入口，同时面对主要道路的门面入口应该宽敞。在快速开店过程中，为了确保开店数量，经常不注重开店质量，导致一些店型歪斜，也会退而求其次被选择。如果反复执行这种漫无计划的选址模式，等到察觉时，店铺就可能已经无法经营下去。

（3） 服务半径

服务半径指的是以门店为中心，在一定距离内的可服务范围。便利店的服务半径为200米，消费者从办公室或者家中为起点行走5分钟可到达门店。在便利店选址中，要设置一个指标，根据具体的商圈情况，确立服务半径距离。可以为其设定一个达标值，达标值及其以上的区域，适合选为便利店地址，值越高代表可选性越好；达标值以下，则不建议选为开店地址，值越低越可以优先淘汰，选址人员在选址的时候可以参照这些维度再做判断。

（4） 动线

动线是选址很重要的因素，动线指一条马路上连接顾客引导设施的道路。举例来说，在车站下车的人要前往百货公司的路线，就是动线。如果有好几个顾客引导设施，动线就会显得复杂，于是顾客也难以了解，容易发生变化，这也是动线的特征。掌握人潮通过的动线，并在该条路线上开店，就能提高营业额。吸引顾客的设施。例如中心车站、大规模商业设施、购物中心、交通量大的干线道路以及十字路口等。顾客引导设施是否位于邻近位置，将使营业额出现大幅变化。

总之，在选择便利店的具体位置时，必须综合考量交通条件、建筑物的结构特点、服务半径和顾客动线等因素，以确保所选地点能最大程度地满足顾客需求，从而推动门店成功运营。

四、新零售下便利店选址策略

1.创新选址观念

在审视众多连锁公司的选址策略时，不少公司依旧采用传统路径，即寻找可转让或可租赁的商铺进行扩展。随着时间推移，一旦品牌声誉建立，物业所有者便主动邀请其入驻新开发的楼盘。然而，这些新兴地产项目并不总是符合这些公司的发展需求。鉴于此，连锁便利店公司需转变思维模式，主动出击，精选地段而非被动接受物业方的提议。连锁品牌应通过系统跟踪管理潜在铺源，无论是等待租约到期还是即将开放的新铺，均需进行有效记录与跟进。此外，应持续对潜在店铺进行深入研究，以便在真正机遇来临时迅速行动，优化选址效率。

2.借助外部工具了解商业环境

精确的选址过程离不开对目标区域人口及其动态的深入了解，这些信息可以通过外部工具获得。常见的地图应用通常包含人口热力图等功能，利用第三方 API获取城市热力数据，构建连锁便利店选址模型。选址人员可以在上下班高峰期打开人口热力图，以了解目标小区的人口密度。此外，选址人员还可以使用房地产应用程序来获取关于小区的户数和房价等信息。还可以利用外卖平台，例如饿了么，查看附近社区生鲜超市或水果店其每月的外卖订单量和单品订单量。以上这些信息对于开店具有指导作用。

3.进行商圈规划

对于连锁零售企业来说，选址专员流动性大，且经验不一定丰富。然而，可以让有经验的员工进行网络规划。例如，对于社区便利店，可能需要满足两千户的人口才能开设一家门店。在这种情况下，可以将这两千户的人口划分为一个资源商圈。有经验的员工可以完成这一网络规划工作。然后，开发选址人员不必盲目地寻找店铺，而可以专注于这些商圈片区，提高目标性。一旦找到符合要求的店铺，选址人员可以提出开店建议。如果店铺不符合要求，需要谨慎判断。

4.综合数据分析，科学评估选址

在选址中，特别是针对社区便利店，选择固定人口的测量值是关键。传统的固定人口测量可能需要时间，而且周期较长，例如晚上进行亮灯率的测量。因此，可以考虑使用外部数据，如百度的数据，以创建电子围栏来了解人口密度。这些外部数据通常准确度较高，因为它们基于手机SDK的LBS定位，几乎每台手机都安装了百度的应用程序。未来，选址数据应结合企业内部采集的数据，以及企业对行业、片区和商圈的了解。因为一些小区看似情况相似，但可能属于不同的商圈，而外部数据无法提供这些信息。这就需要由了解该片区的有经验的员工来进行调研。在便利店选址方面，需要结合“道、术、具”的思路，通过一系列方法进行科学评估，包括目标店铺的销售额估算、投资成本、盈亏分析等。

五、结语

在新零售时代的浪潮下，便利店选址策略的制定显得尤为关键。这不仅是一门科学，更是一门艺术，涉及对市场细腻的洞察与具有前瞻性的布局。一个明智的选址决策能够为便利店带来源源不断的客流，确保其在激烈的市场竞争中保持优势。

通过对武汉市便利店市场的深入分析可以认识到，成功的选址策略须立足于对客流量、获客率、客单价、坪效以及复购率等关键指标的精准把握。这些数据不仅指导选址人员寻找那些经过严格验证的黄金地段，而且帮助其为便利店的长期繁荣选定最合适的地理位置。通过精心的选址，便利店能够在竞争激烈的商圈中建立起难以逾越的竞争壁垒，从而确立市场领导地位。

在新零售背景下，门店经营的智慧并不仅限于地理位置的选择，还包括了对整个商业生态的深刻理解和全面布局，意味着要在提高供应链效率、降低运营成本、优化顾客体验等多个维度上下功夫。更重要的是，它要求企业不断探索新的商业模式和创新路径，以应对快速变化的市场需求和消费者行为。

本文以武汉市便利店市场为例，深入分析了新零售环境下便利店选址的多维度因素，旨在为便利店经营者提供更加系统的选址策略。随着新零售的不断发展，那些能够精准定位、灵活应变、符合消费者需求的便利店，将在未来的市场竞争中脱颖而出。

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作者简介：杨磊（1995.09— ），男，硕士研究生，研究方向：医学伦理、市场分析和消费者行为。