进一步改革完善商品房预售制度

房地产业是我国重要的支柱产业。促进房地产业平稳健康发展，是推进中国式现代化的内在要求。当前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，住房商品化初期沿用至今的“三高”（高负债、高杠杆、高周转）发展模式日渐暴露其弊端，对推动房地产高质量发展带来严重掣肘。房地产发展新阶段呼唤发展新模式。党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》）提出，“加快构建房地产发展新模式”“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。这意味着，加快构建房地产发展新模式，需建立完善与之匹配的融资、销售、财税、土地等基础性制度，为其提供强力支撑。其中销售制度处于枢纽地位，它上联房地产开发企业（以下简称房企）融资和银行开发贷款，中联预售资金监管和使用，下联购房者按揭贷款和权益保护，是基础性制度安排中的重中之重。《决定》之所以特别强调改革商品房预售制度，其根本原因就在这里。

发展新模式呼唤销售制度变革

近年来，随着房地产市场供求关系发生重大变化，我国房地产业已进入新的发展阶段。新发展阶段呼唤发展新模式。2021年中央经济工作会议首次提出“探索新的发展模式”，2022年和2023年中央经济工作会议对此的表述是“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”和“加快构建房地产发展新模式”。从“探索”到“推动”再到“加快”，蹄疾步稳、有序推进。

《决定》沿用了2023年中央经济工作会议的表述“加快构建房地产发展新模式”。后者在表述“新模式”前，用了“完善相关基础性制度”一语，而《决定》提出“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，则聚焦靶心、精准瞄向“相关基础性制度”中最关键、最核心的融资和销售两大目标。

我们知道，商品房销售制度包括商品房预售制度和商品房现售制度两大部分。商品房预售制度是指将规划拟建或在建的商品期房作为标的物，确立房企与购房者交易关系，并向购房者收取首付款（或定金）的销售制度。商品房现售制度是指将建成完工后的商品现房（或二手房）作为标的物，确立房企（或卖方）与购房者交易关系的销售制度。由于在该制度下，买卖双方“一手钱一手货”，所见即所得，因此人们将其称之为“现房销售制”。

商品房预售制度根据其商品房交付前后预售房价与首付款差额的付款方式安排不同，又可具体细分为以下两种模式：

一种是购房者预交首付款后，即借助住房金融系统，通过适当的制度安排，同时办理房企预售房剩余价款（预售房价与首付款的差额，下同）收取和购房者住房按揭贷款手续（需要在长达数十年的约定期限内分期偿还银行按揭贷款）。在这种模式下，由于房企预售房剩余价款收取和购房者住房按揭贷款手续的办理，是以购房者需要一个3到5年的漫长等待过程的“期房”（涉及远期合约）为前提条件的，故将这种销售模式称之为“期房预售制”。我国现行的商品房预售制度实行的就是该模式。

另一种是购房者预交首付款，待商品房完工交付后，再借助住房金融系统，通过适当的制度安排，同时办理房企预售房剩余价款收取和购房者住房按揭贷款手续。在这种模式下，由于房企预售房剩余价款收取和购房者住房按揭贷款手续的办理，是以购房者得到合乎承诺条件的“现房”为前提条件的，故将这种销售模式称之为“现房预售制”。遗憾的是，我国几乎从未实行过该模式。

我国为何偏爱“期房预售制”

如前所述，我国现行的商品房预售制度实行的是“期房预售制”，而非“现房预售制”。我国之所以对“期房预售制”偏爱有加，其实也是一种无奈选择—为了有效破除住房商品化初期房源供应和开发资金“双紧缺”瓶颈。我国自1998年住房商品化启动迄今长达20余年的时间里，由于城镇化加速推进、家庭小型化、土地要素市场发育不成熟等原因，商品房市场一直处于供不应求状态，尤其是大型和特大型城市供求矛盾更加突出。直至近年，供求关系出现由紧转松迹象，这种状况才有所缓解。

众所周知，房地产业是典型的资本密集型行业，投资量大、建设周期长、资金周转慢，“期房预售制”无疑是根本破解开发资金约束难题的有效途径。事实上，偏爱“期房预售制”不仅符合房企的融资需求，而且也合乎购房者的现实需要。因为在供不应求伴随房价上涨预期的特定条件下，“通过预售锁定价格要比购买现房节省资金”确实可以给购房者带来实实在在的好处。房企融资饥渴症、购房者心理预期，叠加房地产金融属性，久而久之，“期房预售制”便陷入路径依赖和锁定效应怪圈，以致进入房地产发展新阶段，也难以抑制其惯性冲动，这也即《决定》不得不提出对其进行调整的原因所在。

不过，偏爱“期房预售制”也是有代价的。只不过这种代价要么被快速发展阶段的房价上涨预期所掩盖，要么推给社会最终由购房者承担。在“期房预售制”下，对于购房者而言，将来房屋交付时是否合乎预购时的承诺条件，还存在很多变数—购房者几乎为此承担了烂尾、货不对板、延期交付等全部风险。与此不同的是，在“现房预售制”下，则相关风险能够被购房者自主锁定。因为只有购房者得到合乎承诺条件的现房后才可办理房企预售房剩余价款收取手续，否则还有“退货”的机会。就此而言，前者重于房企融资功能而轻于购房者权益保护，而后者则做到了两者间的统筹兼顾和利益平衡。

偏爱“期房预售制”的结果，诱使其成为房地产“三高”的帮凶。美国著名经济学家斯图尔特·迈尔斯曾对此有过形象的描述：有形资产在破产后容易转让，无形资产则难以转卖，因而资本密集企业破产成本低，无形资产密集企业破产成本高，导致前者的最优负债率高于后者。而房企的基本特征又使其最优负债率高于其他行业，尤其是在房价预期上涨期间，提高负债率成为房企提高投资回报率的最优路径。这也即米勒-莫迪利亚安尼模型所表达的 “企业资本结构影响企业总价值， 负债经营能够为企业带来节税效应”的基本涵义。“期房预售制”无疑为房企加杠杆打开了方便之门。

据国家统计局公布的数据显示，我国商品房预售面积（“期房预售制”）占总销售总面积的比重一直保持在75%以上，其中，2019年、2020年和2021年分别达到87.9%、89.8%和89.6%。房企通过“期房预售制”获得购房者购房价款，成为它们的零成本开发资金，大大降低了房企的自有资金门槛，这在客观上对房地产“三高”又起到了推波助澜的作用。

可见，构建房地产发展新模式，寻求房企融资与购房者权益保护两者间的平衡点，为房地产降“三高”，应从改革现行商品房预售制度做起，尽快创造条件实现“期房预售制”向“现房预售制”转型，最终取消“期房预售制”。与此同时，还应积极推动实施“现房销售制”，加快形成“现房预售制”和“现房销售制”啮合互补、协同发展的新格局。

“期房预售制”隐藏和诱发风险隐患

不可否认，实行“期房预售制”对于有效筹集房地产开发建设资金，促进房地产市场快速发展确实起到了重要的支撑作用，但也由此隐藏和诱发诸多风险隐患。这里的隐藏风险隐患，是指被房地产黄金时代持续上涨的房价预期所掩盖的风险隐患。随着近年来我国房地产市场步入调整期，这些隐藏的风险隐患才被逐渐暴露出来。我国学术界有关房地产“灰犀牛”的诙辞并非空穴来风，“期房预售制”的“催化”作用难咎其责。

其一，唤醒“灰犀牛”。2020年以来，从福晟、泰禾、华夏幸福，到恒大等标杆房企，均不同程度地出现了债务危机，导致不少楼盘出现“烂尾”风险，并波及金融系统引发土地开发贷款、住房开发贷款和个人按揭房贷风险。为了及时防范和化解这些风险，整个社会都为之付出了沉重代价。部分房企的“暴雷”已经证实，在“期房预售制”下，稍有不慎，就有可能唤醒“灰犀牛”。因为“灰犀牛”的酝酿和积聚，在很大程度上就直接或间接地源自“期房预售制”。

其二，扰乱市场秩序。“期房预售制”是催生不具备资质的开发商的制度性诱因。在房地产黄金时代巨大利益的诱惑下，一些不具备资质的开发商通过挂靠房企获得后者的信用和资质条件从事房地产开发，房企也通过收取不菲的挂靠费而迅速扩大其收益渠道。一旦出了问题（如房价下行），那些不具备资质的开发商不会、也没有能力承担责任，由于它们并非真正意义上的市场主体，相关遗留问题自然也就甩给了被挂靠房企，给后者的声誉和财产安全带来重大损失。这表面上看似管理问题，而实质上则是“期房预售制”下利益诱惑的导火索问题。即使在所谓的“暴利”时代，仍不乏拿钱跑路的案例，严重扰乱了房地产市场秩序，更有甚者，还会由此诱发社会不稳定因素。

其三，助长投机“炒作”行为。“期房预售制”是诱发房地产套期保值、投机“炒作”盛行的元凶。囤积居奇就是一种典型的人为“捂”住市场有效供给的投机行为，其结果必然导致市场价格发现功能失灵（类似于垄断条件下的定价机制）。这种被扭曲了的价格在生产周期长、具有投资属性（非真实需求）、无替代性或替代性差的情形下，必然出现价格愈高需求愈旺的反供求规律现象。

随着被扭曲了的价格信号的引导和资本市场“反馈回路”机制的作用，房产“泡沫”越吹越大，极端情况下，市场机制将以一种可怕的方式出清，严重者甚至危及整个金融经济系统安全。正如价值投资奠基人本杰明●格雷厄姆在他的《聪明的投资者》一书中所警示的那样，“所有成本都可以通过贷款支付，开发商可以一文钱不投而获得整个资产，……整个房地产参与各方都缺乏原则、洞察力和起码的常识，以至于整个行业日益膨胀，并最终毁于一旦”。如此看来，2021年和2022年中央经济工作会议在表述“新模式”前，都用了“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”一语，这显然是有深意的。

其四，损害购房者权益。“期房预售制”下以“期房”为标的物的房地产市场，由于涉及远期房价涨跌预期问题，一旦出现房价上涨预期压力加大情形，在巨大的利益诱导下，不可避免地出现人为毁约现象。因为这时房企的最优策略是，故意拖延工期和交房时间，想方设法人为毁约（因按预售时的价格交房，开发商宁愿退回首付款、按揭付款和相应利息），给购房者造成重大损失。因为这时的购房者已失去了在“期房预售制”下按原房价重新选择的机会，并因之承担了高房价的风险成本（延期重新选择购房的机会成本）。

推动“期房预售制”向“现房预售制”转型

推动“期房预售制”向“现房预售制”转型，形成“现房预售制”和“现房销售制”各司其职、各尽其责，协同发展的新格局，是构建房地产发展新模式的内在要求。

目前，“现房预售制”是西方发达国家普遍实行的一种商品房销售制度。西方发达国家之所以对该模式情有独钟，根本原因就在于它们进入后工业社会、城市化率达到80%以上的稳定结构后所表现出来的人口结构、住房结构和经济结构等特征在房地产领域里的“映射”—商品房市场已跨越交易活跃期，进入供过于求“按需定制”的冰河期。这时的“现房预售制”，事实上已经被锻造成了一种用于防范和化解房地产“烂尾”风险的“自动稳定器”机制。如加拿大、澳大利亚等国家在房屋设计图纸获得审批后即可预售，只有预售到规定的数量后才能建造；否则，政府不允许开工，银行也不敢发放贷款。

在这种意义上，“自动稳定器”不仅被赋予了洞悉商品房市场购房者真实需求的“调查问卷”的功能，同时还扮演了宏观统筹房屋投资结构与最大满足购房者需求匹配度的“校准仪”角色。也就是说，当预售达不到规定的数量时，就要根据市场反馈的信息及时对规划和设计进行调整，以最大限度满足市场需求作为房屋投资的出发点和归宿。

迄今为止，我国房地产市场已发生根本性变化，商品房市场已告别供不应求时代，进入供不应求向供求平衡过渡的新阶段，整体上尚未跨越交易活跃期，进入供过于求“按需定制”的冰河期。但短期的、局部性的结构性矛盾依然存在，如存在局部性的商品房结构性过剩（人口净流出城市和小城镇）与短缺（人口净流入大型和特大型城市）并存现象。该阶段的基本特征是，房价上涨预期逐渐减弱，房价总体趋于稳定，住房商品化初期的资金约束瓶颈已基本破除。这无疑为“期房预售制”向“现房预售制”转型提供了基础条件。

本质上，“现房预售制”和“现房销售制”互为补集，也即两者间是一种互补关系，前者的适用范围是后者所不能覆盖的范围。同样，后者的适用范围也是前者所不能覆盖的范围。

由上所述，“现房预售制”仅限于房地产供求关系松平衡或出现局部性的商品房结构性过剩的人口净流出城市和小城镇中的新开发商品房，不适宜存量房和二手房。让“现房预售制”充当“校准仪”角色和发挥“自动稳定器”作用，实现以人定房、以房定地、以房定钱，以有效防范因盲目投资而导致的商品房供过于求式“烂尾”风险。

为了稳妥推进“现房预售制”转型，还应同步解决以下两大问题：一是降低首付款比例。2024年5月17日，央行、金融监管总局发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》规定，首套房最低首付比例调整为不低于15%，二套房最低首付比例调整为不低于25%。基于构建房地产发展新模式、弱化房地产融资功能、维护购房者权益的视角，该比例还是明显过高，应进一步下调至5%左右的水平。在美国，很多州都将该比例控制在1%至3%之间；在法国，该比例的上限也只有5%。之所以如此之低，原因其实很简单，首付款不是用来融资的，而是用来作为购房者无故毁约风险补偿抵押金的。二是强化预售资金监管。应通过健全监管标准体系，完善配套政策措施，严厉各方责任，建立信息共享机制等，将落脚点放在有效遏制房企向购房者转嫁风险上。

加快推动实施“现房销售制”

目前，我国“现房销售制”的适用范围较广，除了大量的存量房和二手房外，还包括房地产供求关系紧平衡或出现局部性的商品房结构性短缺的人口净流入大型和特大型城市中的新开发商品房，但不适宜房地产供求关系松平衡或出现局部性的商品房结构性过剩的人口净流出城市和小城镇中的新开发商品房。因为在不适宜的范围内，虽然“一手钱一手货”的交易机制不会给购房者带来风险隐患，但由于缺失“校准仪”和“自动稳定器”功能，无法避免供过于求式“烂尾”风险。

2023年末，我国常住人口城镇化率达到66.2%，但户籍人口城镇化率只有48%。根据第七次全国人口普查数据，2020年我国家庭户住房自有率达到73.8%，高于60%左右的世界平均水平。透过这两组数据不难发现，未来城镇化发展、刚需下降与二手房存量巨大并存，市场交易活跃度不会减弱，但满足刚需将更多地转向二手房市场。“现房销售制”发展空间广阔。

在适宜采用“现房销售制”的情况下，购房者“用货币换取房产”的做法，更为安全、可靠、便捷、高效。相比之下，通过签订远期合约来等待一个尚未完工的商品房的做法显得多此一举。当下，“现房销售制”应用场景丰富，适用条件完备，正是积极推广实施的好时机。

一是转轨成本低。对于“现房销售制”本身来说，与其说是转轨成本，倒不如说是“期房预售制”融资压力测试成本。至于由此带来的房企流动性压力问题，完全可以借助住房金融系统或常态化“白名单”融资协调机制得以解决。

二是有经验可循。早在2020年3月，海南就成为全国第一个在全省落地“现房销售制”的省份，2020至2022年，海南现房销售占比分别为20%、24%和39%。目前，北京、杭州、济南、西安、福州、合肥等城市也先后加入到“现房销售制”队伍。国家统计局数据显示，近三年来，我国的现房销售面积占比从13.0%上升至22.5%。

三是短期有空间。中指研究院监测数据显示，截至2024年5月末，50个代表城市商品住宅可售面积短期库存出清周期为21.3个月。其中，三、四线代表城市出清周期为30.7个月。短期库存去化压力巨大。无论购房者是个人还是企业（保障房以购代建），为库存去化减压，唯“现房销售制”能堪大任。

（杨孟著为民建湖南省财政与金融委员会委员。责任编辑/王茅）