对房地产业发展的一些认识

《信心与动能：未来中国经济增长动力与改革前瞻》

贾康 著

中信出版集团

2024年6月

从全局看中国房地产行业复苏的大趋势，可以做出一个大概率的判断。2021年时，从年初的三条红线开始，作为政策调控的主要取向，各个公共权力环节一起发力，从严从紧防范风险，看起来政策取向都正确，在实践中却引出了“合成谬误”宏观负面效应这样一个结果。毋庸讳言，这和2021年底中央经济工作会议所说的我们面对的“三重压力”的成因有关，在解读2021年中央经济工作会议精神的时候，中财办负责常务工作的韩文秀副主任就言简意赅、直言不讳地指出了这种合成谬误。决策层在指导纠偏的实际工作中，房地产业界是相当典型地在消除合成谬误。经济工作会议以后，对于房地产业界在政策上可谓“暖风频吹”，一直延续到管理部门在金融方面推出的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，以一系列措施具体指导帮助房地产业界进一步回暖。支持发展的政策文件下发后，2023年1月，中国人民银行、原银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，细化规则。各个地方政府辖区，从统计数据上来看，当地三个月的房地产成交均价是下降的，那么房地产市场里的首贷利率，就可以往下做调整，宽松、优惠的政策依据，已经细化为这样一种可操作的状态。

2023年春节长假期间，房地产业总体的发展态势就是经济回暖，景气回升，消费在很多地方表现为“报复性反弹”，这个反弹之后它的延续性现在看也比较明显，复工复产将会更顺利。上半年总体的经济回暖是加速的，二季度在指标上会进一步提振市场信心，而如能提升信心改善预期，就为我们下半年三季度、四季度乘势把中国经济景气水平继续往上推升，进一步打开2023年经济社会发展的新局面，提供了非常好的客观条件。

房地产市场的两重结构

中国人的一个传统认知就是无论在哪一行业、哪一领域做事情，都要“取势”，即看大势，乘势而上，所以在中国经济社会总体乘势而上这个有极大概率的情况之下，我们要特别注意“机遇偏爱有准备的人”。房地产市场在已经形成的一轮轮的冷热交替中，早已形成了“冰火两重天”的结构特征。在2023年整个经济形势打开新局面、景气回升的大趋势和主基调之下，我认为在中国，将会是房地产业界“火”的一边率先回暖——其实在一些一线城市已经很明显，这样一种以主导的复苏为特征的局面，将会在全局中成为主基调。我们也不排除有些地方还会有困难；“冰”的一边，比如最极端的是鹤岗，正式宣布财政重组，但是鹤岗的最冰冷期已经过去了。有人误打误撞地看到在鹤岗买房子很便宜，有闲钱就买了一套，而后他忽然发现自己可以做中介为其他人提供买卖服务，结果很快就发展出自己的业务来了。中国发展的机会，在我们实际生活中应与时俱进地注意并把握好它。

接着我想说前面提到的“冰火两重天”的框架不会很快改变，各个具体城市、各个具体的地方政府辖区之内，一定要具体地做考察分析，做专门的讨论，不可能套用一个解决方案。从结构上来看，人们注重所谓“新一线”的概念。过去“一线”是清楚的，现在的“新一线”，人们首先想到的是杭州。二线、三线的概念在逻辑上跟“一线”也有点儿像，就是得有“新二线”“新三线”，这应该是中国经济社会成长性的体现，合乎我们经济学研究者非常关注的中国长期潜力，从中期到长期逐渐打开潜力空间。我们继续使城镇化的红利得到释放，相关的重要概念就是“新一线”“新二线”“新三线”。我觉得可以把它概括成一个概念，就是“有新兴市场发展机会的中心区域”。中国的这些中心区域，比如“建成区”，全中国将近700个建制化的大中小城镇里面，发展机会仍是主要方面。在“冰”的一边，还要逐渐恢复，还要经过阵痛，而新兴的中心区域的发展机会，即“新一线”“新二线”“新三线”，实际上蕴含着市场机遇、理财机会。三线以下的市县镇，还有农村地区的市场，一般被称为“下沉市场”。据我所知，快手是比较早在下沉市场做出努力的平台，快手用现代信息技术，以短视频这种很多年轻人特别愿意接受的方式，沟通信息，并迅速地对接供需。显然，这也是在快手开拓下沉市场的基础之上，面对全局的发展，进一步结合中央强调的乡村振兴、城乡一体化，以及推进整个经济的回暖，抓住机遇发展。

从住房供给来说，政府要牵头跟市场主体合作，做好保障房的供给。图/视觉中国

房地产投资现象其实是必然存在的，那它形成的不动产到底是投资品还是消费品呢？如果按照中央特别强调的“房住不炒”的政策，那么实际上它是满足人民美好生活需要的住房，从房地产业基础性制度建设、打造长效机制来看，倘若落在尽可能遏制住炒作之后，以住宅为代表的不动产，表现为老百姓、人民群众“大项耐用消费品”的有效供给，那就是落在“房子是用来住的”这个主要目的上。这样就可以按照中央精神更好地防范和抑制市场可能出现的扭曲和泡沫。

任何市场都不可能完美无缺。我们过去见到不少偏差、扭曲，这些年在强调健康发展长效机制过程中，正在努力总结经验，掌握防范这些扭曲的方法，特别是老百姓不满意的泡沫化的一些现象——动不动就“热”得难受。当然，“冷”起来也是问题。其实前些年中国房地产市场在调控方面未能令人满意，主要来说，多轮调控措施治标不治本。

2023年以后，结合基础性制度建设，贯彻中央的指导方针，我们能够使这个市场越来越带有长期健康发展特征。那么这里的内在逻辑，当然就要弱化住房的金融、投资属性。我们不必否定老百姓有了住房，在可能的情况下，会形成金融上的便利性。他拿住房做抵押，就可以取得贷款，拿了贷款资金，就可以进行下一轮创业，因此房子就有了金融属性。前些年有些人组织炒房团，是要炒什么呢？就是不断倒手获利，拿了很多的房源以后，一方面不愁卖不出好价钱，另一方面可以进一步做抵押取得贷款，收更多的房子，滚雪球式地越做越大，但这造成了扭曲和泡沫化。我们这些年已经越来越有把握遏制这种恶性炒房，但是真正怎样处理这些问题，形成中央所说的健康发展的长效机制，还有很多问题需要解决。

虽然以后要使住房落在让老百姓过日子的“大项耐用消费品”的有效供给上，但从房地产市场总体来看，不能理解为房地产市场包括住房会完全失去投资属性。因为在整个房地产有效供给里，必须有商业性的租房市场，我们搞社会主义市场经济，很难设想只有保障性的长租房，只有完全产权的商品房，而没有一个商业性的租房市场与整个市场相配套，形成它必要的多元化的结构特征。全球都是这样，但是这种商业化的租房市场不能过于发达，不能动不动就被人炒起来。我的一个观点是：在房地产越来越多以住房的概念落在“大项耐用消费品”有效供给上的同时，也要注意这个市场必然是多样化的。

从住房供给来说，政府要牵头跟市场主体合作，做好保障房的供给。比如公租房、政策性的长租房，以及共有产权房，这些都属于保障轨，在把保障轨托好，托到年轻白领都能够以共有产权房比较便捷地解决自己“住有所居”问题之后，再往上配套，就是一般商品住宅、中高档商品住宅，还有高档商品住宅，中国社会里不可能不让一些成功人士在市场上挑选自己中意的别墅。当然，在商品房的轨道上，同时存在着商业性的租房市场。租房市场的房源从哪儿来？还是从买主来说，他有自己的刚需，有改善性需求，而后可能还买第三套房，第三套房在自己占有产权的过程中，可以把它租出去，到了老年，他可能把这个房子卖出去，形成他自己的“商业性社会保险”，因为他深信在这几十年中国社会城市化的发展过程中，好地段的房子大概率是不断升值的，这等于投资式地给自己买了一个“商业性社会保险”，这也无可厚非。这种投资行为也契合我们商业性租房市场房源的形成。

完善房地产市场经纪人制度

在房地产市场上，有必要的经纪人制度。我注意到，在中国买卖双方交易时大多数的情况是找一个中介就行了，这个中介一手托两家，撮合买卖双方成交。但我后来发现，我国中介市场与国际上相比有明显的区别，比如，在美国房地产市场普遍适用的是单边代理经纪人模式，这个模式对我们也有一定的借鉴意义。多重上市服务系统，是由买卖双方各自的经纪人展开的。买方和卖方各自挑选自己的经纪人，这种经纪人按照规则，单独代理买卖双方中的一方，再确定必要的律师事务所、各个环节上各种合规认定的主体，要找有专业资质的机构派人员来，只有政府最后认为完全合规，才能完成交易。这种单边代理经纪人是各为其主的，成交以后各自收取佣金。这适合于法治化程度比较高的社会环境，它的好处就是在形成细致服务的同时，可以规避风险和后续可能的纠纷，买卖双方不见面，整个事情就办完了。中国社会如果采用这种模式，可能会发现该模式还有其他好处。买卖双方见面后，各自的性格都可能带来交易的不确定性：两边若觉得有共同语言，谈得热乎，可能有利于成交；但如果看着就不对付，交易可能就泡汤了。

在美国那种模式下，买卖双方从头到尾不见面，不涉及“印象分”，避免不必要的纠纷，谈不成就各自再去找，谈成了就自然而然一步一步达成交易。所有的问题都是由双方的经纪人解决的，各环节上都有律师把关，对房屋要一一验证，要填写非常复杂的表格。中国在法治化的道路上，首先在二手房市场，也不排除由原来的以一个经纪人主体为中心的撮合方式向单边代理演变。我们听说已有这样的方式，被称为经纪人合作网络模式，是将房源、客源分开，各有专门的负责者，这种演变已经产生了越来越明显的影响。当前有影响力的“直播带货”方式，对接到现在的“直播带房”。这样的一些情况，在创新方面我觉得是非常值得肯定的。直播带房主播者，怎么形成社会上的美誉度，让“粉丝”认可你是值得信任的主播这是最关键的。信任值千金，自然而然它就有一种内在的驱动力，在阳光化、负责到底、不断接受社会评价的情况下，千方百计体现自己对“粉丝”的忠诚和服务的耐心、周到、细致，于是较好地消除信息的不对称，提高服务质量，方方面面形成共存、共荣关系，共同促进社会服务和公共福利环境的优化，这是信息技术支持的一个非常好的演变。这种房产主播在带房过程中直观地看，主要为买方服务的方式，是不是也可以认为带有单边特征呢？这是中国经济在发展中可以进一步认识和总结的。

（本文摘自《信心与动能：未来中国经济增长动力与改革前瞻》；编辑：许瑶）