上海二手房如何换购无锡新房

近期，无锡市梁溪区官方微信“梁溪发布”一篇文章引起市场关注。《商品房“以旧换新”4.0版，升级发布》文中写道：“增加上海、南京等长三角城市范围内存量二手商品住宅的收购。”

也就是说，持有上海二手房源的居民，通过相关的线上预登记通道报名，就有机会将上海的二手房出售给梁溪城发集团指定的主体，同时可换购指定的新楼盘房源。

今年4月，无锡推出住房“以旧换新”项目，第一个月，首批次就有超过40位换房人完成了交易。有市场人士提出，希望能扩大参与范围。8月，无锡在全国范围内首次试水住房跨城“以旧换新”，当时面向的是在无锡、苏州、常州等城市拥有自有物业，可以参与换购梁溪区的梁溪城发集团旗下七处新建商品房项目。10月，将参与范围扩至上海、南京。

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉《财经》，与前几次“以旧换新”项目相比，此次略有不同，因为从概率上看，上海人卖房子去无锡的概率比较小，因此该政策引发了市面上不同声音。

无锡谦益泽房产负责人叶志朝向《财经》介绍，目前无锡主流楼盘在售有90多个，即将面市也有30个左右。另外，今年无锡土拍共四次（含11月20日土拍）、25幅，土地面积101万方。而2024年1月-9月，新房网签备案在12038套，远低于历年同期水平，开发商（城投）资金压力巨大。（2023年全年20887套，2022年全年24945套，2021年全年54487套，2020年全年48640套）。在无锡政策推出之初，即8月-9月，市场热度非常高，百姓对“以旧换新”的政策、流程、评估价格、购入新房价格等都表现出较大的兴趣，各楼盘咨询量及来访量确实出现井喷现象，经开区的五个楼盘，梁溪区的四个楼盘表现尤为明显。如经开区的五个主力楼盘，登记“以旧换新”一项客户数量达到近千组（注：会有部分重复）。梁溪区的某个楼盘（未开盘）来电咨询电话数量达到300+。据了解，8月30日，梁溪成交首单“异地以旧换新”，卖旧和买新无缝对接、手续方便，评估价格和新房价格透明。流程操作对于其他城市来说有参考价值。

通过“以旧换新”购房者可占一半以上

值得关注的是，无锡曾多次推出“以旧换新”，此次加入了上海和南京。

《财经》注意到，在新版本中，参与此次活动的楼盘从原来的七处增加为九处，均位于无锡市梁溪区，其中有一处楼盘是现房，四处楼盘是在售房源，另外还有四处楼盘标着“即将上市”。然而，对参与此次活动的上海二手房源有哪些要求，以及如何定价、过户等细则，公告并没有涉及。

售楼处工作人员介绍，居民若想用上海二手房置换该楼盘新房，需提供房产证、身份证、房屋照片等资料，由工作人员递交给公司，公司审核后，居民需缴纳1万元意向金，之后公司会给居民的旧房做整体评估，而旧房最终的评估价可抵扣掉新房售价的相应部分，例如新房价值300万元，旧房评估价为150万元，则旧房由公司收购后，居民再补交150万元的差价。若居民旧房最终评估价高于新房售价，可选择“一房换多房”，或公司方将多余的钱退还给居民。

叶志朝告诉《财经》，无锡执行该政策与人口老龄化有关。无锡作为长三角的核心城市之一、人均GDP（国内生产总值）最高的城市，第七次人口普查数据表明，2010年-2021年间，无锡人口净流入108万左右，人口增长较慢的是梁溪区，同时人口老龄化最严重的也是梁溪区，65岁及以上人口占本区人口比例16.93%。异地“以旧换新”也是吸引外来人口的举措之一，可以帮助解决外来人才住房置换的后顾之忧。

“政策的出发点和目标是好的，能进一步增加‘以旧换新’政策的适用空间，丰富了购房者的选择面、扩大了覆盖面。”严跃进认为，无锡这家国企去收购上海、南京的二手房，肯定做了成本方面的考量，毕竟这两地的二手房相对来说还是抗跌的，而且现在收购的时机也较好，价格已经调整过一轮了。但从实际情况来看，对持有上海二手房的人来说，专门把上海的二手房出售掉，然后去无锡买新房，这种情况可能并不多见，除非有一些特殊情况，如有意从上海换到无锡定居。因此，“政策发布后，实际效果如何？还很难说，但仅从试水和创新的角度来看，值得关注”。

严跃进还告诉《财经》，该政策值得肯定，这与国家统一大市场的思路相吻合。同时，这也符合长三角城市群、都市圈概念。

叶志朝向《财经》介绍，旧房范围从无锡市扩大到长三角城市，属于试点；旧房不超过新房金额的60%，是风险管控的有效措施；一换多、多换一、直系亲属间房屋可以旧换新，是总结实际情况之后推行的细则，也便利购房者“以旧换新”。

据了解，无锡户均持有商品房数量约1.4套，市场进入改善阶段，面积需求以120平方米-140平方米为主，产品上从高层转向小高层、洋房产品居多，而近一年多的时间，二手房的挂牌量一直居高不下，交易价格下降，有置换需求的百姓，面临着两个问题：手里房子卖不掉，手里现金不足以去购入新的一套改善住宅。所以，“以旧换新”新政应运而生。

创新举措效果有待观察

严跃进告诉《财经》，无锡此次推出二手房换购，一定会有效果，但效果有限。目前二手房资源比较紧俏，房主并不着急出手。

“此外，二手房的估价标准、过户流程以及企业收购二手房之后如何交易，也存在问题。此前无锡做二手房换购时，房地产市场基本盘较弱，不过四季度，房地产市场行情有所抬头，因此与上次相比，房地产市场基本盘已经发生变化。”严跃进说。

严跃进介绍，无锡本身有房地产去库存的压力，因此活动的出发点在于新房去化，符合当下循环经济的概念，有利于促进消费升级。但要注意的是，如何消除摩擦，让交易更顺畅。

据了解，河北省等近日也颁布了全省“以旧换新”的政策。从10月24日开始，河北省支持各城市综合运用个税退还、购房补贴、信贷支持等政策，开展商品房“以旧换新”、房博会等促销活动，因城施策满足人民群众合理购房需求。近期，地方密集出台楼市刺激政策，推动房地产市场止跌回稳。

10月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期以上贷款市场报价利率（LPR）为3.6%。值得一提的是，此次5年期利率下调多达25个基点，也意味着除了北京、上海等部分城市，其余大多数城市房贷利率将降至3%以下。

上海调整住房限购政策，对非上海市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满一年及以上。持有《上海市居住证》且积分达到标准分值、在上海市缴纳社会保险或个人所得税满三年及以上的非上海市户籍居民家庭，在购买住房套数方面享受沪籍居民家庭的购房待遇。调整首套房最低首付款比例为15%。

深圳则调整分区住房限购政策、取消商品住房和商务公寓转让限制、调整个人住房转让增值税征免年限、优化个人住房贷款政策等措施。广州宣布自9月30日起，该市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。这也意味着，广州成为一线城市中首个全面取消限购的城市。

9月30日晚，北京也发布调整政策，五环内非北京户籍家庭社保年限“5改3”，五环外非北京户籍家庭社保年限“5改2”，首付首套房贷首付比例不低于15%，二套不低于20%。

9月29日，无锡市住房和城乡建设局等九部门发布了《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，涉及首套房认定标准、加大公积金支持、优化商业贷款利率、盘活存量住房、拓宽房票使用范围和对象等十条重磅措施，助力楼市平稳健康发展。

叶志朝告诉《财经》，近一段时间，低首付、低利率、高额度（公积金贷款）、退个税、契税补贴、以旧换新、人才购房补贴一系列政策确实密集。

据悉，无锡的房价跌幅整体至少在25%以上，表面上看是房产行情差，实际上是刚需购房或者改善的延迟消费。二手房市场，降价换量，预计今年二手房交易量会高于去年的40800套，但是均价低于去年的14130元/平方米；新房市场，目前1月-9月仅12000套左右，是近五年最差的一年，如果算上10月以及接下来的11月-12月，无锡新房市场的销量有限。

严跃进告诉《财经》，随着房地产市场回暖，如果二手房在市场上不缺买家，二手房换购的前景会受到影响。

叶志朝向《财经》介绍，无锡试水异地换购房子，真正的挑战来自收进来的旧房屋属于非标产品、情况各异、单套金额较大，同时由于分散在各个小区，在城投实际获得该类房屋后，用来出租、出售，还是提供人才用房，或者作为资产进行融资等，管理成本、保值增值等是否有风险，有待观察。