商业地产项目的现金流管理研究

摘要：商业地产项目现金流管理需要全面考虑项目的特点、市场环境和资金需求，建立科学合理的资金规划和预测体系，以确保资金的充足和稳定。建立高效的资金管理和监控机制，实施信息化管理手段，加强对资金流动的实时监测和分析，及时发现和解决资金管理中的问题和风险。积极开展与金融机构和投资方的合作，实施多元化的融资策略，提高项目的资金利用效率和运作灵活性。

关键词：商业地产项目；现金流管理；影响因素

在互联网、大数据、人工智能迅速发展的背景下，商业地产项目面临转型升级的现实挑战。与传统商业地产项目相比，当前商业地产项目开发需更加注重消费者的体验感，通过不断提升服务质量，创新服务项目来吸引更多的消费者。而商业地产项目转型发展，需要充分考虑市场需求、环境变化等因素，评估其中潜在的风险因素，做好现金流管理是降低项目风险的关键。因此，在商业地产项目开发、项目建设和项目运营过程中，有必要将现金流管理相关问题研究作为重点，进一步明确商业地产项目的现金流管理相关理论及现状，以问题为导向，提出商业地产项目的现金流管理以合理化路径。

一、商业地产项目现金流管理的理论基础

商业地产具有其特殊性，商业地产是以商业运营为最终目标，与居住性质的地产和工业性质的地产相比，商业地产能够快速聚集资金，同时具有非常强的可持续性。从商业地产的概念看，商业地产是以实现物业价值增加为主要目的，涵盖零售、餐饮、配套以及其他新兴业态的经营方式的地产行业。在商业地产运营过程中，除了购物中心和写字楼以外，还包含广义上的以休闲为目的的酒店等多种形式。

商业地产项目是在商业地产运营过程中的具体载体，商业地产项目是否盈利对商业项目发展产生直接影响，因此很多商业项目在开发过程中都将现金管理作为重点。商业地产项目现金流管理是以现金流作为管理对象。根据商业地产项目的开发具体情况，将现金流管理贯穿整个流程，通过对现金流的数量和期限进行统筹安排，让商业地产现金流能够发挥更大的价值和作用。商业地产现金流管理重点要分析现金流的基本特征、现金流的具体流向及现金流的管理现状，进而提升商业地产项目现金流管理的系统性、整体性和全面性。目前我国商业地产项目主要是通过租赁和出售的方式获得收益，因此商业地产项目资金在建设过程中和后期运营过程中都会有现金流，在项目建设阶段现金流出包括建设成本及建设完成之后对出售、出租的部分缴纳的相关税费，同时还包含运营过程中的运营管理成本投入，而商业地产项目的现金流入则包含出售和出租两大板块。

当前针对商业地产项目现金流管理主要采用的是现金流量表。这一分析工具广泛地应用在商业地产项目现金流管理领域。其反映的内容主要包含以下几个方面。首先，现金流量表必须是在一定的财务计算周期内。现金流量表分为月度报表、季度报表、半年报表和年度报表等等。但无论哪种报表，都需要在一定的时间范围内才能够体现现金流量表的价值。其次，现金流量表必须按照相关统计制度来落实。唯有如此才能够真实地反映商业地产项目的运营状况，比如，包含日常经营所产生的各项现金收支。结合现金流量表能够对商业地产项目的资金进行合理划分，形成有针对性的资金回流方案。资金回流之后也可以偿还债务，也可以通过多种形式为项目创收。因此在现金流净值分析时，不能简单地根据净流量的正负作为现金流优劣的评判标准。商业地产项目在建设过程中以及后期运营过程中所产生的债务也需要偿还，这需要项目运营主体做好宏观把控，进而做到债务杠杆的平衡。现金流量表作为商业地产项目现金流管理的重要工具，对项目所发生的一切有关现金流入、流出的情况进行真实记录，所形成的数据报告能够使商业地产项目管理者更加清楚，准确地了解当前商业地产项目的整体运营情况和财务情况，进而根据其数据反映的内容作出战略决策和判断，进一步提升商业地产项目建设和运营质量。

二、商业地产项目现金流管理现状及存在的问题

在商业地产项目现金流管理过程中，通过统一现金流预算编制，要求商业地产项目的相关单位按照月度和季度的形式对现金流的执行情况进行上报，通过考核的形式来评价商业地产项目相关单位的现金流管理情况。通过统一现金流预算编制能够使商业地产项目现金流管理更加具象化，使商业地产项目现金流管理的任务要求能够真正执行下去。但当前部分商业地产在现金流管理过程中制度机制落实得不够具体，特别是随着商业地产项目后期运营的参与主体越来越多，这一做法也出现了明显缺陷，难以达到项目运营灵活多变的资金需求，在一定程度上影响了商业地产项目的战略决策。

首先，商业地产项目现金流管理体系贯彻落实不到位。部分商业地产在项目运行过程中虽然也在积极推进统一现金流预算编制模式，但在具体落实过程中，部分参与主体对于现金预算编制模式重视程度不足，在执行过程中只是一些简单的数据记录和日常管理，没有建立贯彻商业地产项目运营管理全流程的现金流管理体系。加之在具体工作落实过程中缺少制度机制约束，使商业地产项目主体在运行过程中只是简单地对现金流管理相关数据进行收集，缺少后续办法和措施，这与先进的现金流管理体系还存在明显差距。

其次，商业地产项目现金流管理工作缺乏整体性和系统性。商业地产项目在现金流管理过程中需要财务部门牵头，招商部门、工程部门、企划部门和运营部门也要相互配合，这样才能够确保商业地产项目现金流管理效率和质量。但目前在实际现金流管理工作中，虽然财务部门也在积极努力要求其他业务部门密切配合，但由于部门之间缺少横向的沟通和联动，其他部门对于现金流管理重视程度不足，无论是在数据汇总，还是在制度执行过程中都需要财务部门多次重复监督，才能够确保相关部门做好现金流预算，这不仅增加了财务部门的工作压力，降低了工作效率，影响了现金流管理。

最后，商业地产项目主体对现金流管理重视程度不一。商业地产项目现金流管理对于商业地产可持续发展起着关键性作用。但目前部分商业地产项目主体在对待现金流管理上态度不一，认为现金流管理只在财务部门内部进行就万事大吉，缺少系统思维。同时将“财务数据管理”等同于“现金流管理”，在这一背景下，不仅影响了商业地产项目的现金流使用，也无法实现多部门的密切配合，真正将现金流管理体系落实到位，在一定程度上影响了商业地产管理层的科学决策。综合来看，目前随着信息技术的不断发展，为商业地产项目现金流管理提供了多元化手段。但部分商业地产在项目建设和运营过程中，没有将现金流管理作为重要方面，无形之中增加了财务部门的工作压力，也难以让其他部门认识到现金流管理的重要性，客观上造成了现金流管理浮于表面，无法发挥商业地产项目现金流管理的真正价值。

三、商业地产项目现金流管理的影响因素

商业地产项目现金流管理包含项目的最初设计、建造到后期的出售、出租以及项目运营整个生命周期的现金流入流出过程。由于商业地产项目属于长期投资项目，因此设计主体多，管理战线长，在商业地产项目现金流管理过程中涉及的不确定因素也较多。例如，在前期设计和建造过程中涉及大量的成本投入，后期运营管理过程中还需要对不同主体的资金收益进行测算，对不同主体、不同时间阶段受到的影响因素也存在明显差异。加之，成本波动受到宏观政策及政府规划的影响，建设成本受到原材料、人工、贷款利率、建设时间、天气因素等影响后期的运营，又涉及运营成本、管理成本等等，因此商业地产项目现金流管理的影响因素较多。

首先，团队建设因素。商业地产项目运行周期长，投资规模大，在前期建设和后期运营维护过程中跨越了不同行业，涉及的参与主体非常多元，需要投入大量的人力、物力、财力才能够确保商业项目的正常运营，同时对团队建设提出了较高要求，在保障商业项目前期建设和后期运营过程中，既需要稳定的团队建设，也需要高素质的员工。政府之所以会支持商业地产项目发展，就是因为商业地产项目既可以打造城市名片，也能够带动其他产业发展。但同时在商业项目运营过程中，优质人员往往为了获得更好的工作环境、更高的薪酬，存在一定的流动性，对项目运营管理产生直接影响。相应在商业地产项目现金流管理过程中，高素质的财务人员也是宝贵的资源，这就需要商业地产项目在现金流管理过程中一定要将团队建设作为重要方面，进一步提升财务人员对于商业地产项目的归属感，同时也要为其提供良好的工作环境和有竞争力的薪资，这样高素质的财务人员才能够为商业地产项目现金流管理献计献策，不断提高生产项目现金流管理质量。

其次，运营管理因素。商业地产项目前期建设时间还相对较短，后期运营管理是重中之重，时间跨度更长，相应地在商业地产运营管理过程中所产生的现金流管理问题越多，商业地产项目要实现可持续发展，就需要吸引消费者前来消费。目前线上运营模式已经深刻改变了消费者的消费习惯，消费者在消费过程中会“货比三家”，以商业地产项目为根基的商业购物中心，虽然也会吸引消费者前来购物，但并不会直接消费。相应地对商业地产项目运营管理提出更高要求，如果消费者没有很好的服务体验和非常有竞争力的售卖价格，消费者就不会在此消费，相应地也就不会产生现金流。因此在商业地产项目现金流管理过程中，既要节流，也要开源，要主动与商家合作，特别是要加强与官方旗舰店的沟通互动，要让官方旗舰店尽量让利消费者，并提供热情周到的服务，激发消费者的购物体验，这样才能够带来现金流。

最后，宏观政策因素。宏观政策对商业地产行业影响最为直观，特别是地方政府出台的配套政策对于商业地产发展至关重要。2018年，国家在房地产税收制度改革方面进行了一系列制度调整，政府投资保障房和限价房进一步挤占了商品房市场，越来越多的房地产企业开始将关注点放在商业地产项目之上，通过打造购物中心和写字楼等项目能够获得较好的回报率。在这一背景下，越来越多的资本参与到商业地产项目投资之中，进一步加剧了商业地产项目的竞争。商业地产项目要想在激烈竞争中脱颖而出，就需要节约成本，提升资金的利用效率，相应地对商业地产项目的现金流管理工作提出了较高要求。既需要商业项目主体在现金流管理过程中关注国家宏观政策调整，也要对整个市场态势进行精准分析，进而结合商业地产项目现金流管理的相关数据依据，调整商业地产项目的战略布局。

四、商业地产项目现金流管理的对策

商业地产项目现金流管理是商业地产项目管理的重要方面，现金流管理质量高低对商业地产项目的可持续发展起着关键性作用，提高商业地产项目现金流管理质量，有必要实施一体化管理模式。在管理过程中将商业地产项目看作一个整体，将现金流管理融入商业地产项目管理的全流程。

（一）实施一体化管理

商业地产项目现金流管理重点在于提高现金流利用质量，相应就需要将商业地产项目开发、运营、管理各个环节统一起来，对各个阶段、各个环节现金流管理的特点和相互关系进行重新梳理，制定一体化策略，进而明确商业地产项目开发运营管理各个阶段的现金流管理目标和重点。首先，要树立项目参与者一体化管理理念。只有项目参与者在思想上给予现金流一体化管理逐步重视，才能够将这一管理理念融入商业地产项目现金流管理全过程。在商业地产项目前期建设阶段，需要制定合理的现金流编制，同时也要对商业地产项目实施过程中的环境要素变化等相关数据信息进行收集。如，政府的宏观政策、行业变化以及项目在开发过程中的原材料成本变化等，这样才能够为现金流管理一体化工作具体落实提供更完善参考。同时项目参与者还要定期地对现金流管理工作进行阶段性总结，对于出现问题要及时分析，进而对现金流管理工作进行优化和完善。其次，积极推进现金流一体化管理。除了要在思想上重视以外，还要将现金流一体化管理工作落到实处。商业地产项目现金流管理对整个项目开发影响巨大，一旦在现金流管理方面出现失误，必然会影响项目的进展，甚至会增加后期运营管理难度，使现金流管理陷入恶性循环。因此，建立和推进现金流一体化管理措施有助于提升商业地产项目现金流管理的前瞻性、时效性和完整性。最后，要重视商业地产项目历史数据的利用。在商业地产项目现金流管理过程中会形成一系列的历史数据，这些历史数据是当前商业地产项目现金流管理的重要参考。特别是很多商业地产项目开发时间较长，历史形成的现金流数据较为完整，这些数据对于当前商业地产项目现金流管理都具有重要参考意义。财务人员可以对现金流的历史数据进行系统分析，进而更好地掌握在现有管理过程中可能出现的风险点，并有针对性地采取措施，将现金流管理出现的风险消灭在萌芽状态。

（二）建立现金流管理体系

建立商业地产项目现金流管理体系是确保项目顺利实施的关键所在，因此有必要通过建立健全资金计划和预算体系，完善资金监控和管控机制，加强与外部合作和融资安排，建立风险管理和控制机制，进而提高项目的资金利用效率，实现商业地产项目的长期稳健发展。

1. 开发期阶段。在商业地产项目的开发阶段，建立现金流管理体系是确保项目顺利推进的关键步骤。首先，建立全面的资金规划和预测体系。在项目开发之初，应通过深入的市场调研和细致的项目分析，对整个开发周期中所需的资金进行科学合理的规划和预测。这包括对开发成本、投资回报、资金周转等方面进行全面而精确的估算和分析，以确定项目的资金需求和使用计划。其次，建立高效的资金管理和监控机制。在开发期间，需要建立起一套严格、科学的资金管理体系，对项目的资金流动进行实时监控和精准分析。这包括建立资金流动的信息化系统，实现对资金流动的全程追踪和监控，及时发现并解决可能存在的资金问题和风险。此外，积极开展与金融机构和投资方的合作，实施多元化的融资策略，也是建立现金流管理体系的重要手段。通过与各方建立良好的合作关系，充分利用外部资金和资源，为项目提供更多的资金支持和保障，确保项目的资金需求得到及时满足，提高项目的资金利用率和运作灵活性。再次，加强风险管理和控制，及时应对可能出现的风险和挑战，也是现金流管理体系的关键环节。在开发期间可能面临的风险包括但不限于市场风险、技术风险、政策风险等，需要建立起一套科学有效的风险管理机制，通过制定预案和措施，降低风险的发生概率和影响程度，保障项目的顺利实施和现金流的稳定运作。最后，要建立开放、透明的信息披露和沟通机制，与项目相关各方及时分享项目的现金流管理情况和决策结果，增强各方对项目的信心和支持度。通过建立良好的合作关系和沟通渠道，促进项目各方达成共识，提升项目现金流管理质量。

2. 建设期阶段。商业地产项目在建设期需要全面考虑项目的规模、类型、地理位置等因素，并结合市场环境和投资者需求进行精准设计。首先，注重规划和调研。在建设时期，通过对市场需求、竞争格局、土地利用政策等方面进行深入研究，明确项目定位，为后续的现金流管理奠定基础。应运用高级的财务分析工具，如敏感性分析、蒙特卡洛模拟等，对现金流预测进行风险评估，形成应对方案。落实资金监控机制，以确保项目资金真正地被用于项目建设，通过建立严密的资金流动追踪系统，监控每一笔资金的流向和用途，及时发现和解决资金流失或滞留的问题。建立有效的成本控制体系，以确保项目在建设过程中的费用得到有效管理和控制。包括对项目各项成本进行全面预算和核算，建立成本监控机制，及时发现成本超支或浪费现象，并采取相应措施加以控制。同时，采取成本管理措施，降低建设期间的运营成本和资本支出。此外，加强与金融机构和投资方的沟通和合作，积极开展资金融通和融资安排。通过与各方建立良好的合作关系，充分利用外部资源，为项目提供更多的资金支持和保障，确保项目的资金需求得到及时满足，提高项目的资金利用效率和运作灵活性。

3. 运营期阶段。在商业地产项目的运营期阶段，建立一个严谨的现金流管理体系至关重要，通过建立现金流管理体系为项目运营提供完善支持。具体而言，首先，实施精细化的财务监控。要建立一套完备的财务系统，全面、准确地记录和追踪每一笔资金流动。利用先进的财务软件，将每个环节的资金流动情况精准记录，使项目管理者对项目的财务状况了如指掌。其次，实施多维度的现金流分析。在建立现金流管理体系时，应当结合项目的特点和行业的规律，建立起一套多维度的现金流分析模型。包括现金流量表、资金周转率、偿债能力等指标的分析，通过深入挖掘数据背后的信息，为决策提供更加科学、精准的依据。另外，实施灵活的资金调配策略。在商业地产项目的运营期间，资金的使用是灵活多变的，需要根据市场环境和项目实际情况进行调配。因此，建立灵活的资金调配机制至关重要。通过优化资金结构、合理规划资金流动路径、积极开展资金融通等，以确保资金的高效利用和最大化效益。建立现金流管理体系是商业地产项目运营成功的关键所在。通过实施精细化的财务监控、多维度的现金流分析、灵活的资金调配策略和风险管理和控制，可以有效地提升项目的财务运营水平，实现项目长期稳健发展的目标。

总之，商业地产项目的现金流管理是商业地产管理领域的核心问题之一，直接关系到项目的盈利能力和生存发展。随着市场竞争的日益激烈和经济环境的不断变化，传统的现金流管理方法已经不能完全适应市场需求，因此有必要对商业地产项目的现金流管理进行深入研究，以寻求创新性的管理策略和方法。同时加强风险管理和控制，建立完善的风险管理体系，制定科学有效的风险应对措施，降低项目面临的各种风险的影响和损失。

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（作者单位：中铁二十一局集团德盛和置业有限公司）