楼市复苏，先涨房价？

万千期待中，楼市迎来了金九银十。

中原地产研究院数据显示，北京二手房住宅实际成交预计10月达到2.5万套，创8年来同期最高；截至10月26日，深圳全市新建商品住宅网签认购达到10030套，创近年新高；与此同时，广州住建局信息显示，截至10月21日，广州一手住宅认购量7680套，环比9月增长48.7%。

2024年，楼市降幅总体放缓。今年前三季度，中国新建商品房销售面积同比下降17.1%，与上半年相比降幅缩小1.9个百分点，连续4个月收窄；新建商品房销售额同比下降22.7%，与上半年相比降幅缩小2.3个百分点，连续5个月收窄。

积极的现象背后离不开支持性政策的层层支持。今年5月17日，被称为“史诗级”的救市新政出台，个人住房贷款利率下限取消，全国层面的首套房最低首付比例降至15%；9月26日，稳经济信号再度释放，政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地，降低存量房贷利率等。

无论何时，房子都是中国社会最关注的议题之一，购房也是普通人一生中最重要的消费。应当如何理解近年楼市的巨大变化？楼市目前处于哪个阶段，人们要如何做出购房决策？针对一系列备受关注的问题，南风窗采访了中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞。

楼市复苏，会有哪些信号？

南风窗：现在很多人都在等待楼市真正的复苏，楼市复苏会出现哪些信号？

倪鹏飞：楼市真正复苏最明确的信号，就是房价持续一定时间的上扬，进而量价齐涨。价格上涨反映的是市场的基本出清。如果市场出清了，也就是存量房大部分得到了消化，供需出现平衡甚至供应有所短缺，风险完全释放也意味着需求敢于释放，这样房地产就会进入需求带动供给的房地产量价扩张周期。

南风窗：你不久前曾表示，国内楼市具备了一些止跌企稳的条件。能谈谈具体有哪些条件吗？

倪鹏飞：我当时说的是，在理想假定条件下，我们具备了一些止跌企稳的条件。

理想的前提条件有至少三点：第一是房地产当前市场需求潜力不断释放，过去我们有一段时间，由于各种行政限制政策和必要的保障性政策支持不足，导致刚需和改善性需求无法充分释放；第二，市场对未来的预期必须是乐观的，如此则城镇家庭不仅一套需求普遍强劲，而且二套房需求也会有不少，房地产存量市场对增量市场调整的冲击会大大减少；第三，宏观经济持续向好，从而城镇化增长、城镇家庭收入和就业及预期向好，住房需求及预期会持续向好。

数年前，我们课题组对中国房地产市场的预测研究提出，具备上述三个理想的假定条件，2021—2030年中国商品住房每年的增量需求，或者说新商品住房销售量将保持在8亿～10亿平方米。

日本楼市和中国还是有很多相似之处，只是日本的调整是在城市化的后期，中国则发生在户籍人口城镇化还不到50%的时候，这意味着未来我们还有更多需求可以释放。

根据2024年第三季度的情况，我们预计2024年全年商品房销售可能在8亿多平米，所以接近理想假定条件的底部。但是要达到理想的条件，无论从短期还是从长期、无论从政策还是从制度、无论从楼市还是从宏观，都还要加大努力。

目前看，确实具备了一些止跌企稳的条件。一是市场增量的调整已经接近理想假定条件的底部。这是比较重要的条件，不仅从实践上，至少通过努力一下可能实现，而且从预期上，理性的认知也可能影响预期微调。

第二个条件是楼市政策大幅加码。比如，4万亿“白名单”项目信贷，100万套旧房改造，加上再贷款和专项债券支持地方政府收储商品房转为保障房，再考虑商业贷款的配套新增，新增加的资金理论上接近弥补从2021年18万亿投资顶点下降到2023年11万亿的缺口。如果这些措施能够快速落地，即便打些折扣，也会在一定程度上让市场有所改观，对预期产生一些积极影响。

第三个条件是宏观经济变量应会出现积极变化。除了新兴产业发展势头良好持续贡献经济增长和结构调整外，本轮及后续一揽子增量政策，不仅力度大，而且政策模式也发生了重大调整，财政货币政策相结合打开了宏观调整政策的新的巨大空间，对投资与消费都有带动作用。相信到了今年第四季度及2025年，重要宏观经济变量应该会有一定的改善。

中国楼市供需关系，正发生变化

南风窗：中国楼市经历过不少“市场过火—政策收紧—市场调整—又变火”的循环，但这次调整好像并不一样，不一样在哪里？

倪鹏飞：不一样在供需关系。

过去，房地产市场极度短缺尤其人均存量住房极度短缺，短缺导致了需求很旺盛。虽然有时候增量增长过快短期需求难以跟上，通过短暂调整，市场很快实现增量出清，存量短缺仍然持续支撑市场快速扩张，同时市场长期供不应求还决定预期长期乐观。但经过20多年超高速增长，到2021之前，房地产市场其实已经出现了饱和。基于可能的收入水平，参考国际经验，按照之前的小康目标规划，2020年城镇人均居住面积是30平米。

实际上，2020年全国城镇人均居住面积是38.6平米，2023年底，我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米。央行2019年调查数据显示：城镇拥有住房的家庭中，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%。

再从增量上看，2021年，国内商品房销售面积接近18万亿，城镇常住人口才9万多亿，相当于一年每人增加两平米住房面积，这在世界上也很少见。所以这一次调整面临的，除了像之前一样的增量过剩的消化，还有存量过剩的调整。

存量过剩还因为预期的变化而加剧，上述央行调查显示不少家庭拥有两套以上的住房，在经济形势好，收入、就业、楼市及预期乐观的情况下，两套住房也许是中产家庭的标配，但是在收入、就业和楼市不乐观的情况下，原来二套住房正常持有就变成过剩出售，加剧二手住房过剩及整个房地产市场调整和市场出清的难度。这也决定这次市场调整时间相对要长一些。

南风窗：现在这个情况，其实很多人会拿来与上世纪的日本相比较，为什么日本楼市调整的时间可以长达20年？长时间调整会带来什么好处和坏处？

倪鹏飞：我始终认为，日本楼市和中国还是有很多相似之处，只是日本的调整是在城市化的后期，中国则发生在户籍人口城镇化还不到50%的时候，这意味着未来我们还有更多需求可以释放。

日本楼市是在其城市化超过70%时才调整，在那种情况下，城镇化带来的房地产增长空间较小，再加上人口老龄化、少子化和产业向外转移，导致日本收入长期不增长，房地产需求少，所以消化过去过快增长的住房存量和价格，持续了很长时间。

我们虽与日本有些不同，但我们过去超速增长所形成的过剩存量不少，因此从客观上讲，中国房地产市场调整也需要时间。从主观上讲，政府政策干预对市场调整的长短也起作用。也从这个意义上讲，房地产调整长短各有利弊，各国可以根据自己的情况进行不同的选择。

政策加码，对楼市产生哪些影响？

南风窗：目前国家为稳定楼市出台了诸多强有力的措施，在你看来，在哪些地方或对于哪些群体还可以做得更多？

倪鹏飞：目前虽然供给过剩已成事实，但我国有2.6亿的新市民，以及可能随迁的1.5亿乡村留守妇女、老人和儿童等潜在的新市民，其城镇居住问题还没有得到基本的解决。

对于这些家庭不能保交楼或不愿保交楼，也应该考虑出台一些增量的照顾政策，包括所得税抵扣减免、保障房优先申请，甚至协调首付款退还等，尽量减少他们的损失。

目前国家统计局农民工调查报告显示，作为新市民主体的农民工，2023年其在城市的人均居住面积24.0平方米，比上年提高1.4平方米。其中，在500万人以上城市，农民工的人均居住面积为19.1平方米。

因此，引导需求释放，除了引导已拥有住房的城镇中高收入居民释放高质量的改善性住房需求外，保障城市新市民群体的住有所居，是一举多得的举措（即同时有助于市场再平衡、完善住房保障、转变发展模式、稳定经济增长），应该作为工作的主攻方向加以实施。目前供需两端采取的政策措施，都可以向新市民和青年人口给予进一步的倾斜。

南风窗：那在你看来，针对以上群体，可以具体怎么做呢？

倪鹏飞：第一是处理已购未交付住房的政策。已购但未获得住房的家庭，除了部分改善性或投资者外，青年人口和新市民占很大比例。虽然预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将超过4万亿元，但很难完全覆盖，且情况发生了很大变化。青年和新市民承受更大财富损失和财务压力，对于这些家庭不能保交楼或不愿保交楼，也应该考虑出台一些增量的照顾政策，包括所得税抵扣减免、保障房优先申请，甚至协调首付款退还等，尽量减少他们的损失。

第二是城中村和危旧房改造的政策。目前100万套旧改项目货币化安置的着眼点，是支持产权家庭再购房。但是，城中村和危旧房中，其实也居住着很大比例的农民工和青年人口，改造期间和改造之后这些人的居住问题需要一定的政策照顾。

第三是政府收购商品房用作保障房的政策。这个虽然存在着一定的道德风险，但只要措施得力、机制完善，是能够规避风险而一举多得的。目前，由于政策力度小和政策设计不完善，各城市推进比较有限，有改进和完善的很大空间。

第四是减轻已购商品房的还贷压力的政策。许多新市民在房价很高时买了房，本身房价下降就造成了损失，又有那么高的房贷利率，同时收入和就业也面临减少或不确定性，所以已购得商品房的新市民家庭面临多重损失和压力。除了降低存量房贷利率，还可以考虑新增的政策。比如是否可以根据家庭收入状况，针对2018年以后买房的青年和新市民，出台一些救助和补贴政策？

南风窗：在许多普通人的感受中，国内房地产市场在高歌猛进之时突然陷入低迷，房价、销量双双下跌，你能向大众解释我国房地产市场进入下行通道的原因吗？

倪鹏飞：我将分析框架提炼为四方面因素，一个是外部环境或宏观环境，一个是楼市表现，一个是政策制度，一个是预期行为。

房地产市场的逻辑起点是宏观环境，宏观经济的增长会带动住房需求，住房需求带动住房供给，住房供给支撑宏观经济增长，政策和预期对其产生支持或阻碍的作用。

2021年之前的20多年，国内房地产市场一直处于正向扩张性循环之中。由于宏观经济长期快速增长，工业化快速推进，城镇化加速增长，城镇人口快速增加，城镇居民就业和收入快速增长，引致巨大的潜在住房需求。

从市场角度来看，一方面，中国城镇居民住房极度短缺，城镇存量住房极其有限。另一方面，大量的人到城镇来并且收入快速提升，所以市场居住需求急剧上升，导致供给无论存量和增量都赶不上需求的增长，从而需求带动供给不断扩张。

从预期的角度，由于房地产还有投资属性，大家都认为房地产市场供不应求，宏观经济长期向好，从而对于“房地产供不应求、房价会不断上涨”的预期非常乐观，刺激了投资甚至投资需求，也带动宏观经济的增长。

由此，宏观经济、楼市供需、市场预期三者互相推动，导致房地产市场持续扩展。

在这种情况下，楼市政策主要目标是抑制楼市过热，并在宏观经济增长和楼市过热之间寻求平衡。但在经济增长放缓时，通过放松抑制楼市的政策力度支持楼市增长，而在楼市过热、经济增长较快时，加大抑制楼市的政策力度。过去的房地产市场总体是政策抑制、其他三项相互促进扩大的阶段。

总的来说，中国房地产市场前期过于火爆，房地产的存量、增量实际上都高到了非调整不可的地步，加上特殊的外部环境冲击，政策从严，使得部分市场风险暴露，居民预期逆转，导致房地产发展的逻辑发生变化。

买房还是消费，普通人可以怎么做？

南风窗：我们怎么理解楼市、房价与消费的关系，它们是否存在一个最佳的平衡点？

倪鹏飞：合理的房价收入比就是最佳平衡点或合理区间，房价过高就会导致其他消费受影响，效用无法实现最大化。

在市场经济制度下，如果一地房价长期超出合理区间，那居民会用脚投票即外流，各种资源也会根据房价进行空间流动。

长期来说，房价和收入必须保持在合理区间内，一个城市才可持续地发展。在市场经济制度下，如果一地房价长期超出合理区间，那居民会用脚投票即外流，各种资源也会根据房价进行空间流动。

南风窗：你曾经提到，房地产消费的挤出负效应已经超过房地产投资正的带动效应，你能解释一下这个现象吗？

倪鹏飞：房地产过度的投资和消费会挤出其他消费和投资，从这个意义上可以说过度投资和消费会减少对经济增长的贡献甚至导致负增长。

2019年在房地产投资正增长9.6%的情况下，考虑房地产的挤出效应，我们测算提出房地产投资和消费对经济增长的总贡献为－0.81%。2022年、2023年、2024年上半年，房地产投资负增长直接拖累经济增长为－1.27%、－1.06%、－0.7%。房贷月供远超虚拟房租，挤出消费，拖累经济增长－2.06%、－1.37%、－0.9%。房地产对经济增长的拖累分别为－3.33%、－2.43%、－1.6%。

除了每个月的房贷会挤出消费，还有一个是财富效应：房价在涨的时候，人们认为自己的财富在增加，就敢消费；现在房价下降，人们的财富缩水，也会影响支出。

南风窗：买房还是消费，你建议普通人怎么做？

倪鹏飞：当前情况，要根据预算及收入预期做相对谨慎的选择。房地产确实有投资的属性，但最近两年可能不是最佳时间，这是说时间上要谨慎；从空间上说，即使整体下行的状态下，一些城市和一些城市的区位也是有成长的，但这需要谨慎识别，并且具有变化性。

普通居民的居住消费，还是要根据自己的实际需求来确定。在预算允许的情况下，可以提前和推迟一年半载购买，但是不可能有更长期提前或延后。比如，马上要结婚，不买房不行，马上要生小孩，不改善不行。这种情况还是以住为主，不一定特别介怀价格的波动，即使房价会有波动，近几年降下去，后面可能还会涨起来，总之会回到合理的区间。

同时，房地产的信息不对称很严重，所以要花出时间研究，收集各方面信息。这样，无论在价格还是在质量上，才能尽量物有所值。

（实习生李彦妮对本文亦有贡献）