W房地产集团公司财务风险预警问题研究

摘 要：本文结合房地产行业特点，以W房地产集团公司（以下简称W集团）作为研究对象，对W集团的经营环境及财务风险进行了分析，发现其外部环境压力大，内部盈利空间收窄、营运效率不足。接着对W集团近五年的财务风险进行了综合评分。最后根据W集团存在的风险问题，提出了相应的防范措施，包括要加强内部控制建设、建立预警职能部门、推进业财融合、多元化业务投资和把握政策机遇。

关键词：房地产;财务风险预警;W集团

引言

当今企业财务预警模型研究已逐渐完善，研究方法从单一模型到多变量模型，随着数理统计的深入发展，逐渐兴起了各类模型。研究指标也不再局限于财务数据，也包括一些非财务指标数据。当然每个方法都有其各自的优缺点，因此在制定财务风险预警模型时，要结合自身情况，找到合适的方法。

一、研究目的

当前，大部分研究都是针对上市房地产公司来研究房地产行业财务风险的预警，而针对具体的房地产企业研究较少，前期研究成果不一定能适用具体的房地产公司。因此，本文选择具体企业为研究对象，通过识别该企业内外部风险，构建适合该企业的财务风险预警模型，以丰富案例研究视角。

本文的主要内容是建立财务风险预警模型，为W集团财务风险预警提供参考，帮助W集团及时发现自身潜在的财务风险，同时明确W集团生产经营的薄弱点，及时采取措施，尽量将风险降低到可控水平，以防止出现破产危机，增强W集团的抗风险能力。

二、W集团经营环境及财务风险分析

本文以W集团的财务特征为分析对象，从W集团所处的外部环境及内部财务状况两个角度分析其面临的财务风险。

（一）W集团经营概况分析

W集团在资产重组后，主营业务向商业地产延伸，目前业务范围开始朝商业、住宅、酒店、写字楼、长租公寓、物业服务等多元化发展，企业发展布局分布在北京、天津、上海、深圳、杭州等30多个一、二线城市。在商业地产领域，W集团发展了三条不同品牌风格定位和核心客群的业务。

在住宅地产领域，细化市场，根据不同人群对住房品质的要求，发展了特色住宅产品线;在其他领域，通过聚合跨行业资源，依托于智慧城市运营体系，使企业能够协同发展。W集团的多业务发展战略，适应了时代变化，同时又提升了企业竞争力。

W集团一直聚焦在住宅地产业务的开发和销售，在完成资产重组之后，通过与商业地产的整合，增强了商业地产板块的竞争力。同时，W集团也在积极寻找新的盈利点，业务开始向产业地产、写字楼、公寓、物业服务等领域延伸。

（二）W集团财务风险分析

从2017年开始，W集团营业利润开始稳步上升，净利润逐年增加，然而从2020年完成企业资产重组后，集团净利润增长放缓，随着疫情的爆发，从2022年年末的财报可以看出，W集团净利润急速下滑，跌幅达到220%，集团经营在国家宏观调控和疫情的冲击背景下，受到了不小的影响。

W集团的组织框架中没有设立独立的财务风险预警部门，公司全面风险管理工作的领导机构为内控工作领导小组，财务风险管理的整体运作和组织协调主要由审计部门负责内部控制的财务人员来负责，主要工作就是根据各部门提供的数据编制风险管理年度报告，交给上级审议。结合当前的财务风险分析，W集团风险预警管理流于形式，及时性不强，不能起到反馈的效果。

W集团财务风险的识别和评估主要从风险发生的可能性和影响程度两方面，依靠过往的工作经验进行主观分析，尽管一直坚持着全面性和重要性的原则，但是由于W集团规模庞大，业务数据繁多，缺乏科学系统的财务风险预警方法，导致财务人员只能通过个别财务指标的变动趋势进行分析，无法将企业的各项活动与财务指标相结合来得出综合的指导意见。

（三）财务风险预警构建分析

随着国家对房地产行业收紧的政策和外部不确定因素增加，如汇率波动等因素，如何迅速发现自身风险并积极面对，是每个企业应该注意并掌握的。从W集团近几年的年报数据，可以看出从2017年到2019年，偿债能力和盈利能力指标呈积极向好趋势，而营运能力和发展能力指标数据开始恶化。在2020年后，营运能力和发展能力随着企业资产重组的完成有了一定的改善，但还是不及2017年的水平，而盈利能力和偿债能力在2020年至2023年连续四年开始下降。与此同时，由于疫情的影响，各项指标数据开始回落，企业净利率更是首次出现负值，远低于行业水平。

对于W集团的财务风险，企业内部不利因素是风险发生的主要原因，而外部不利条件会作用于企业内部因素进而表现出来，由此可知，W集团应当尽快建立科学的财务风险预警模型，以此作为风险诊断的工具，及早发现不利因素。

三、W集团财务风险预警模型研究

（一）风险预警模型的构建

首先通过对财务风险的偿债、盈利、营运、发展这四个维度选择具有代表性的财务指标，先第一次根据值法算出各个初始指标数据的权重，然后对各维度的数据进行相关性分析，避免关联度大的指标信息的重复，重新筛选出代表各维度的指标，根据最后的指标范围，第二次使用值法计算出权重。权重确定后，根据国资委2020年发布的《企业绩效评价标准值》对各主要房地产企业指标的财务风险预警标准值进行综合评价，得出企业近五年的预警水平。

尽管目前财务风险预警模型已应用较广，但对于财务指标的选择，目前还没有统一的结论。通过相关文献分析，目前在财务指标上一般是根据盈利能力、偿债能力、营运能力和发展能力这几个维度选取，具体指标的筛选需要遵循以下原则：

一是全面性。财务指标的选取要结合企业的行业特征，多维度、多类别地确定，这样才能形成一个全面的风险预警体系。

二是可比性。各项财务指标不仅要做到企业不同时刻纵向的比较，而且还要满足与同行业企业之间的比较。

三是重要性。无论是单个财务指标还是同类的财务指标，都要反映出代表的预警意义，因此，需要选择代表性较强的财务指标。

四是财务绩效标准值的确定。根据2020年国务院国资委颁布的《企业绩效评价标准值》中的大型房地产企业标准值来确定企业财务风险预警阈值，财务状况分五档：优秀、良好、平均、较低、较差值。

五是财务风险预警等级的划分。

运用功效系数法确定企业财务风险，首先要将各财务风险进行预警等级划分，根据文献资料中各标准值的等级进行对应的分数划分。

财务风险预警等级分为Ⅰ级—无警、Ⅱ级—轻警、Ⅲ级—中警、Ⅳ级—重警、Ⅴ级—巨警共五级，详见表1。

（二）风险预警评价结果分析

根据之前对W集团筛选出的指标权重和指标标准值，现计算W集团2018年—2022年的综合功效得分，得出W集团预警评分分别为：62.2、55.3、77.6、70.6、52.6。

通过上述综合功效系数得分和警情等级看来，W集团2020年刚刚达到轻警水平，2019年财务状况开始恶化，转为中警，2020到2021年，情况开始好转，转为轻警，但是2022年得分急速下滑至五年来最低值，虽然目前是处在中警状况，但是从得分趋势看2020年到2022年的发展趋势，如果集团不加以重视，及时采取措施，可能会使集团面临更严重的财务风险。

从各项指标的趋势可以看出，2018年至2020年，W集团各项评分指标都在中警级别以上，其中成长能力的评分相对最高，说明企业发展潜力较强。除成长能力以外，其他指标变化幅度较小，评分较为稳定。盈利能力和偿债能力指标呈现小幅度上涨趋势，达到近五年来的最高点，说明企业偿债能力和盈利能力有所改善。而营运能力指标呈小幅度下降趋势，降到近五年来最低点，主要原因是W集团的存货周转率和总资产周转率等的资金运营能力较低。但从2020年以后，除营运能力指标外，其他预警级别均呈现下降趋势，尤其是在2022年，受疫情的影响，盈利能力和发展能力跌幅明显，下降到近五年最低值，主要原因有国家对房地产行业调控力度加大、市场环境压力大和基础业务盈利空间收窄。

四、W集团财务风险防范建议

（一）健全财务风险管控体制

一是加强内部控制建设。集团决策层要有风险预防意识，并自上而下地传递给集团各部门。内部强调风险评估和风险管理，动态监测集团风险，明确规定各岗位职责权限，并重视各部门信息的沟通和内部监督，让信息传递渠道更加通畅，各项数据能够被及时反馈，营造出良好的内部环境。设立奖惩机制，激发员工的主观能动性，提高员工的自主性，只有这样各部门员工才会积极参与企业的风险防控工作，将内部控制制度落实到位。

二是建立预警职能部门。从W集团组织架构可以看出，W集团没有专门的职能部门负责财务风险预警工作，仅仅是依靠集团财务部提供的数据，向上传导至集团战略层，然后由战略层进行决策分析。然而财务风险预警工作仅通过财务部事后的财务数据反映集团的整体财务风险情况，存在滞后性，增加了集团被动管理风险的可能。另外，财务风险预警工作不仅涉及集团内外部多维度的信息搜集，还需要对各项指标数据的变动情况进行捕捉，在信息搜集和整理方面，预警部门要有权力获得各部门的信息。因此，成立一个自主运作的财务风险预警部门，以获取高质量信息，可以有效地对集团经营状况、财务风险情况进行系统化、专业化的诊断，起到提早预防的作用。同时，集团还应构建一个全面系统的财务风险预警模型，整合各项指标数据，为集团的经营决策提供动态连续的分析[1]。

三是积极推进业财融合。集团要利用互联网大平台进一步提高集团信息化建设管理水平，推进业财融合的系统建设。明确业财融合的工作目标，构建综合考评机制，强调注重集团整体利益的全局意识，打破各部门之间的数据壁垒，打通业务部和财务部的信息传递渠道，共享各业务数据，方便各项数据的采集、处理、分析和决策。另外，要提高员工的综合素质和专业能力，重视复合型人才的培养，定期对员工进行培训并强化业财融合的工作理念。

（二）优化产业布局

随着各地房地产宏观调控政策的升级，房地产市场发展节奏在近几年仍然会保持低速发展的趋势，由此，房地产企业需要积极调整战略布局。

一是多元化业务投资。以住宅为重心的企业要扩大自己的视野，将目光延伸到养老、医护、健康、娱乐、房产中介等多个领域。目前许多龙头企业都开始摸索着转型，W集团可通过将单一住宅发展转向轻资产业务或具有附加值的相关领域。目前可延伸到产业链上下游，如在上游可为投资者提供建筑设计服务，在下游可与建材等供应商合作，将传统住宅向精装修住宅转型。精装修住宅不仅为企业带来了利润空间，同时高品质住宅也带动了销售率。企业可以根据自身的战略发展，多元化发展业务。将业务扩大到证券投资、广告营销等多个非住宅领域，形成一个适应集团发展的战略布局，从而增强集团抗风险能力[2]。

二是把握政策机遇。随着我国城镇化持续推进，城镇开发模式已从增量开发转为存量更新。随着土地供应越发紧张，与政府相关部门合作，参与城市更新项目成为房地产企业拿地的另一种方式。同时，对于受金融部门管控较严的房地产企业，可将保障性租赁住房作为投资的关注点，这种资金投入较少、有政府支持且与房地产开发业务紧密相关的项目可作为降低财务风险的措施。

总结

本文结合房地产行业特点，以W集团为研究对象，对W集团的内外部风险进行了分析。同时，本文探讨了W集团财务风险预警模型的构建方法。最后对W集团近五年的财务风险进行了综合评分，并根据集团存在的风险问题提出了相应的防范措施。

参考文献：

[1]周俊峰.我国房地产企业财务风险及其防范研究[D].长沙：湖南大学，2008.

[2]曾乐明.房地产企业财务风险预警体系分析[J].当代会计，2019（20）：122-123.