房地产企业全面预算管理存在的问题及解决思路

摘 要：当前，房地产行业开始进入“白银时代”，企业发展面临“严冬”，要想获得健康稳定发展，就要积极从内部挖潜增效。作为财务管理的核心内容，全面预算管理可以从战略角度对各类资源进行科学调配，通过事前编制、事中控制、事后评价，有效提高资源利用效率，防范财务风险问题。本文首先简单阐述了房地产企业实施全面预算管理的积极意义，然后剖析了房地产企业实施全面预算管理存在的问题，最后提出了相应的解决思路，希望为企业预算管理体系的完善提供参考。

关键词：房地产企业；全面预算管理；预算目标

我国房地产行业自住房货币化改革后快速发展，但初期的发展是在粗放的模式下快速发展，企业的盈利主要是土地的自然升值，导致很多房地产企业并不重视预算管理，但随着房地产行业进入白银时代，企业的盈利能力逐步下降，甚至有一些中小房企因为管理粗放而倒闭，或被迫终止和转让项目。在此背景下，资金规模大、投资时间长、经济效益受到市场波动影响较大等行业特点使得房地产企业越来越重视全面预算管理。

一、房地产企业实施全面预算管理的意义

（一）优化企业资源配置

从房地产企业发展角度来说，实施全面预算管理，可以结合经济活动实际需求进行各类资源的整合和调配，在保证业务活动顺利进行的基础上，控制成本费用支出，避免出现资源浪费或者闲置问题。结合房地产真实发展情况可以发现，在经济新常态背景下，多数房地产企业都存在着资源短缺问题，特别是规模较小的企业，要想获得健康稳定发展，就要积极从内部降本增效，对现有资源进行科学调配[1]。通过全面预算管理，房地产企业可以对各个项目所需要的资金进行科学预测和合理规划，在预算执行过程中对资源使用情况进行动态监督和科学控制，有效提高资源利用效率，避免出现无预算或者超预算支出问题，为企业长远健康发展奠定基础。

（二）助力企业降本增效

房地产企业工程规模较大，项目周期较长，资金占用期长，需要通过全面预算管理，将管理工作覆盖到经济事项的所有环节当中，有效提高资金利用效率，降低企业资金使用成本，提高企业经营管理水平，帮助企业创造更多的经济效益。随着社会经济的发展和经济体制的变革，房地产企业在开展财务管理工作时，需要利用不同类型的内控体系，对各个部门员工的日常行为进行约束，对经济事项的开展情况进行监督，而全面预算管理就是其中最直接有效的工具，可以在预算编制过程中对经济活动的所有流程进行科学预测，在执行过程中对资金使用情况进行动态监督，在完成以后对执行情况进行科学考评，从而有效提高资金利用效率，控制成本费用支出，为企业降本增效目标的实现提供保障。

二、房地产企业全面预算管理存在的问题

（一）预算目标与战略契合度不高

预算目标是企业对未来一个阶段发展方向和规模的科学预测，需要与战略目标结合，但是一些房地产企业在设置预算目标时缺乏全局观念，未能对内外部环境进行全面分析，没有安排有关人员对工程项目实际情况进行实地考察，对于战略规划和发展目标缺乏正确理解，制定出的预算目标存在主观性和盲目性，与战略规划之间的契合度不高，违背了预算管理的初衷。

（二）预算编制工作缺乏合理性

房地产企业在开展预算管理时，通常采用递增式编制方法，也就是根据往年资料对预算方案进行简单调整，如果过去的基础数据缺乏真实性和完整性，就会影响编制出的预算方案的整体质量，不利于其导向作用的发挥。同时，一e6cf98d37809f618977d1e28f376c407c80f602ca5e9834fd799667444a18b67些企业会根据领导要求进行预算编制，或者以利润指标为导向开展预算，过分重视短期经营成果，缺乏对市场环境的调研，未能对企业实际情况进行综合分析，编制出的预算无法满足企业发展的实际需求。此外，许多企业预算编制流程不够科学，预算编制内容不够全面，基层员工缺乏参与积极性，使得预算方案缺乏科学性和可行性。

（三）预算执行控制力度不足

许多房地产企业未能建立科学完善的预算执行机制，未能对各个部门在预算执行中的职责权限进行明确，缺少完善的资金审批机制，没有对预算执行的所有环节进行动态监督和科学分析，无法及时发现预算实际执行与既定目标的偏差，影响了预算执行的力度。同时，企业缺少规范化的预算调整制度，没有对预算调整的条件进行明确，调整流程不够清晰和科学，容易出现调整过于随意的问题，影响了预算的刚性。

（四）预算考核评价不到位

预算管理需要企业所有员工的共同参与，时间跨度较长，需要通过考核激励机制激发员工的工作积极性，但是一些房地产企业未能将预算管理纳入绩效考核之中，设置的绩效考核指标过于单一，没有结合各个部门实际情况进行针对性设计，考核流程不够规范，影响了考核结果的准确性。同时，许多企业没有将预算考评结果与奖惩机制进行对接，影响了其激励作用的发挥，不利于企业预算管理水平的提高。

三、房地产企业全面预算管理问题的解决思路

（一）基于战略目标优化预算目标

战略目标是企业发展的方向，对运营管理工作具有指引作用。房地产企业在开展全面预算管理的过程中，要以战略目标和实际情况为基础，科学设计中长期发展规划，并将其细化分解形成各个部门的工作目标，在阶段性目标实现的同时，推进企业战略目标的实现。房地产企业可以利用平衡计分卡等工具进行科学的设计和合理的分解：一是财务维度。这一维度指标主要是对企业战略执行情况和实际成果进行衡量和分析。由于房地产企业主要的业务是项目开发和销售，所以，可以选择销售收入和资金回收指标对战略目标的实现情况进行评估；成本控制是企业盈利的核心环节，可以选择项目开发成本、净利润、销售利润率指标对企业的管理水平和盈利能力进行判断；房地产企业属于高负债类行业，可以选择经营现金流量、资金周转率、资金负债率指标对现金流管理情况进行分析。二是客户维度。指的是企业需要积极提升市场占有率，扩大产品影响力，提高客户满意度。比如，扩大市场占有率方面可以设置市场占有率和去库存率指标；在扩大产品影响力方面可以设置品牌知名度指标；在提高客户满意度方面可以设置老客户维持率、客户投诉率、客户流失率指标[2]。三是内部流程维度。指的是企业需要通过业务流程的优化，提高内部控制水平，实现健康稳定发展。在进度控制方面可以设置关键点指标；在质量控制方面，可以设置验收一次合格率指标；在创新投入方面可以设置创新成本投入指标。四是学习成长维度。要求企业注重员工素质的提高、信息系统的优化、企业文化的完善。在员工关系方面，可以设置培训次数、重要岗位离职率、员工满意度指标；在企业文化方面可以设置企业文化认同度指标。

（二）优化预算编制工作

房地产企业在对预算编制环节进行优化的过程中，要加强预算管理与战略目标的融合，结合内外部环境变化建立以战略目标为导向的预算编制机制，采用上下结合的预算编制流程，将企业战略目标细化为不同层级员工的责任，保证预算管理在顺利推进的基础上，使其符合企业战略目标，有效提高企业的预算管理水平。首先，房地产企业要以战略规划为基础，全面分析内外部环境，深入了解企业战略定位，制定出切实可行的发展目标，结合预算管理的实际需求对内部组织结构进行调整，解决预算管理中管理松散的问题，为预算管理的实施奠定基础。企业要加强各个部门的沟通交流，定期组织所有员工进行预算管理专项培训，激发他们参与预算管理的积极性，使他们能够按照有关要求及时反馈预算管理基础数据，保证资料文件的真实性和完整性。企业要设立专门的全面预算管理委员会，下设预算管理办公室、业绩考评委员会、内部审计委员会。其中，预算管理办公室负责预算管理日常事务；业绩考评委员会负责预算考核制度的制定和实施；内部审计委员会负责预算执行的监督和结果的审计[3]。其次，在预算编制流程上，首先要由企业管理层结合经济形势制定预算决策，确定年度预算目标，再由预算管理办公室起草草案，上报给总经理办公室进行审核，批准后下发给职能部门，各部门负责人再结合自身实际需求编制部门预算，上报管理办公室，由财务部门汇总和审查，提出平衡建议，反馈给各个部门进行修改，确定最终草案，然后上交给委员会进行讨论和调整，由董事会审批，确认无误后下发执行。再次，在预算编制方法上，房地产企业主要的业务内容是房屋建设和销售，项目开发周期较长，存在较强的不确定性，可以选择滚动预算法，坚持远近结合的原则，由会计部门结合上一阶段实际情况对各类资金支出进行分析，根据下一阶段发展需求进行预算编制，保证预算的连续性，满足长短期发展的实际需求。最后，在预算编制内容上，项目管理中心要结合开发进度和实际需求编制预算，保证预算编制具有一定的灵活性，从而可以及时根据内外部环境变化进行动态调整，保证预算目标的实现。针对重点指标，要结合一级节点依次编制计划表。销售管理部门要结合预算目标，全面分析销售收入和市场占有率等情况，充分考虑客户关系指标，编制出科学可行的预算方案，并细化分配到所有销售人员；财务部门要结合职能部门编制的业务预算，对企业资金进行科学配置。

（三）加强预算执行管控与调整

1.预算执行控制

首先，房地产企业要建立科学完善的预算执行制度，对各个部门预算执行程序进行规范。具体来说，财务部门要结合各个部门具体情况对董事会批准的整体预算进行细化分解，形成各个部门的具体指标，建立完善的指标体系，下发给各个职能部门，确定部门和员工的具体任务，并向员工进行企业运营计划的讲解；各个部门要严格按照预算目标和方案开展工作，结合日常工作情况编制预算执行台账和反馈表，在月末将执行报告反馈给财务部门，汇总审查后，将预算目标与实际执行进行比较，编制形成总结报告，上报给管理层进行审批，并根据差异成因制定出解决策略。同时，企业要加强对资金管理工作的重视，建立完善的资金支付体系，科学设置支付条件和流程。对于预算内资金，企业要建立规范化的支出管理机制，由部门经理完成审核后，分管副总审批，由财务部门结合企业实际情况和部门具体需求进行审批，通过后方可拨付；针对预算外资金，企业要建立完善的预算预备费制度，假如需要支出额外资金，在预备费内，可以进行支付，如果超出预备费支出能力，要汇总后反馈给董事会审批。

2.预算调整

当受内外部环境因素影响，使得预算方案无法高效执行时，企业要坚持严谨性和科学性原则，对预算目标和计划进行科学调整。预算调整条件包括：一是市场环境出现巨大变化，需要企业对项目开发和战略规划进行调整；二是国家出台新的政策或者对原有政策进行修订，使得政策环境出现巨大变化，原有战略方案和预算目标不再适配外部环境；三是受到各种因素影响使得企业出现突发事故；四是总经理办公室讨论分析确定需要调整。预算调整流程为：第一步，预算责任部门要对执行情况进行汇总，编制出书面报告，并对客观因素带来的影响进行分析，反馈给预算管理办公室；第二步，预算管理办公室组织有关人员进行讨论分析，确定预算调整的必要性和可行性，对调整报告进行分析和计算，确定调整后预算和原有计划的偏差，如果较小，属于普通调整，如果较大，属于重大调整。第三步，根据预算调整类型，上报给主管部门进行审批；第四步，预算管理办公室对调整报告和方案进行整理，对年度预算进行调整。

（四）规范预算考核评价工作

全面预算管理要求企业所有员工的共同参与，具有全员性特点，所以，企业要建立科学完善的预算考评指标体系，对预算目标完成情况进行科学考评。一方面，对企业整体和职能部门进行考评。对企业整体进行考评是指对整体预算指标完成情况进行评价，主要针对企业整个年度的预算目标；对职能部门进行考评是指从部门角度出发对预算指标完成情况进行考核，主要针对企业整体预算目标分解后下发给各个部门的预算目标。由于不同部门的职能和目标不同，预算指标和权重设计存在较大差异，要求企业进行针对性设计。比如，对销售部门的考核主要应关注财务和客户维度的指标；对财务部门的考核主要应关注财务维度的指标。另一方面，对个人进行考评。对个人进行考评是指对个人预算工作完成情况进行评价，了解个人在实际工作中存在的问题，及时帮助有关人员进行改进，促进企业整体预算管理水平的提高。

参考文献：

[1]李明露.房地产开发企业全面预算管理问题的解决建议[J].首席财务官， 2023，19（10）：60-62.

[2]马媛媛.房地产企业全面预算管理存在的问题及对策探讨[J].企业改革与管理，2023（03）：3.

[3]倪晓媛.浅析房地产开发企业全面预算管理存在的问题与对策[J].当代会计，2022（14）：32-34.