房地产国企投资项目的内部控制及其管理策略

摘 要：论文旨在探讨优化房地产国企投资项目的内部控制及其管理策略，主要围绕项目职责划分、进度控制、投资决策、内部审计和投融资渠道等方面展开。研究结果显示，通过明确职责、强化监控、提升决策科学性和多元化投融资渠道，能显著提高项目管理效率和降低风险。基于此，研究认为，优化房地产国企投资项目的内部控制与管理策略，对于提升可持续发展能力和市场竞争力至关重要，有助于推动行业向更加规范、高效的方向发展。

关键词：房地产；国企投资项目；内部控制；管理策略

前言

在房地产国企投资项目中，通过制定和执行严格的内部控制措施，能够明确项目各个环节的职责划分，加强项目进度和质量的监控，确保投资决策的科学性和合理性。同时，内部控制还能有效防范项目风险，提高资金使用效率，保障企业资产安全。因此，建立健全的内部控制体系对于房地产国企投资项目的成功实施具有重要意义，是保障企业健康、稳定发展的基石。

一、房地产国企投资项目的主要原则

遵循城市规划与政府政策是房地产国企投资项目的基石。任何房地产项目都需与城市整体发展规划相契合，顺应政府政策导向，确保项目在法律和政策框架内的合规性，最大化地利用政策红利降低投资风险。国企在投资决策时须全面考虑项目的经济效益，确保投资回报率达到预期水平。严格控制项目成本，优化资源配置，提高项目的盈利能力。房地产国企应注重投资结构的优化，通过合理配置不同类型的房地产投资项目，如住宅、商业、工业等，实现投资组合的多元化和平衡，有助于降低单一项目的风险，提高整体投资组合的稳健性和回报率。国企在追求经济效益的同时也要积极承担社会责任，关注环境保护、社会和谐等方面的影响。通过采用环保材料、节能技术等措施，降低项目对环境的影响，推动产业模式高质量发展。

二、房地产国企投资项目的内部控制及其管理

方式常见问题

（一）项目职责划分不明确

项目团队内部成员对各自职责范围模糊不清，常常出现职责重叠或遗漏的情况。由于职责不明确，团队成员在项目实施过程中可能会相互推诿责任导致工作效率低下，延误项目进度。缺乏明确的职责划分还会造成资源分配不合理，影响项目的整体效益。究其原因，首先，在项目初期，企业的项目管理经验不足或对项目复杂性认识不足，未能制定详细的项目管理计划，对团队成员的职责没有明确划分和界定。其次，在项目执行过程中由于沟通不畅或团队协作不力，使项目职责的变动和调整未及时同步到所有团队成员，造成职责不明确的现象[1]。

（二）项目进度控制及监督不到位

一些项目进度往往滞后于计划，导致项目成本增加、资源利用效率低下。由于监督不足，项目执行过程中的问题难以被及时发现和纠正，可能引发连锁反应，影响项目进度。项目进度的不透明和不可预测性增加了项目管理的风险，使得项目团队难以制定有效的应对策略。究其原因，一是缺乏明确的项目进度计划和监控机制，导致项目进度无法得到有效控制；二是各部门之间信息不共享、工作不协同，使项目进度难以得到全面掌控；三是项目执行过程中可能遇到各种风险和挑战，如政策变化、市场波动等对项目进度产生不利影响。

（三）投资决策过程缺乏科学性与系统性

决策过程往往基于经验判断而非客观数据分析，缺乏对市场趋势、项目可行性等方面的深入研究和评估，导致投资决策存在盲目性和风险性。决策流程缺乏系统性和规范性，缺乏明确的决策标准和程序，使决策过程容易受人为因素的干扰，不利于决策结果的客观性和准确性。出现该问题的原因主要有以下几条：一是缺乏科学的决策支持工具和方法，无法对投资决策进行有效的量化和分析，使决策过程过于主观和片面；二是企业内部治理机制不完善，缺乏独立的决策机构和专业的决策团队，导致决策过程受到内部利益的影响；三是市场环境复杂多变，信息获取和分析难度大，使企业难以做出及时、准确的投资决策。

（四）内部审计与监督职能发挥不到位

在部分国企中内部审计与监督的重要性并未得到应有的重视，直接影响了内部审计部门的业务能力与工作效率。在机构设置上，内部审计部门可能受到其他部门的制约，导致其在组织结构中处于较弱的地位。在人员配备上由于缺乏足够的资源投入，内部审计部门面临人员不足、专业素质参差不齐的问题。在职权赋予上内部审计部门的独立性和权威性也受到挑战，使其难以有效地执行各项监督任务。此外，内部审计与监督的制度和流程也存在不完善之处。缺乏明确的标准和监督程序，使审计与监督工作缺乏统一的指导原则和操作规范，难以确保审计结果的客观性和公正性。部分审计人员素质不高，缺乏专业知识和实践经验，也限制了内部审计与监督职能的发挥[2]。

（五）监理与施工单位暗合，人为设置管理盲区

在房地产国企投资项目的实施过程中，内部控制及其管理方式的有效性直接关系到项目的成功与否。但是，一个常见且棘手的问题是监理与施工单位之间可能存在的“暗合”现象，即双方出于某种利益考虑，形成部门默契，人为设置管理盲区，导致项目管理中的监督和控制机制失效。监理作为独立的第三方，本应负责对施工单位的工程质量、进度和安全进行全面监督，但在与施工单位关系过于紧密的情况下，会放松监管力度，甚至对违规行为视而不见。不仅增加了项目风险，还会损害国企的利益和声誉。因此，加强房地产国企投资项目的内部控制和管理方式至关重要。必须确保监理与施工单位之间保持独立性和公正性，防止任何形式的利益输送和暗箱操作。

（六）投融资渠道过度依赖某一途径

过度依赖某一投融资渠道会增加项目的财务风险。一旦该渠道出现波动或受限，企业的资金流将受到严重影响，会导致项目资金短缺、进度延误甚至项目失败。过度依赖还可能使企业错失其他更优质、更经济的融资渠道，从而增加项目的融资成本。究其原因，首先，部分房地产国企在投融资策略上缺乏前瞻性和创新性，未能及时关注市场动态和新兴融资渠道，导致投融资渠道单一。其次，企业可能受到政策、市场或自身条件的限制，无法有效拓展多元化投融资渠道。此外，部分企业在投融资过程中存在盲目跟风或依赖经验的现象，缺乏对项目的深入分析和风险评估，也容易导致过度依赖某一渠道[3]。

三、优化房地产国企投资项目内部控制及其管理的策略

（一）明确项目职责划分，构建清晰的职责体系

房地产国企要对整个投资项目进行全面的分析和评估，明确项目目标、范围以及关键节点。基于此，构建完善的职责体系，详细列出每个岗位、每个部门在项目中的具体职责和权限，确保每个成员清楚自己的工作内容和边界。注重职责的层次性和协调性，高级管理层应该承担宏观决策和战略指导的职责，而中层和基层员工则负责具体的执行和操作。同时，各部门之间需要保持紧密的沟通和协作，确保项目能够顺利推进。为了确保房地产国企投资项目职责体系的有效执行，建立健全责任追究机制显得尤为重要。企业应当明确每个岗位和部门的责任归属，形成清晰的责任链条，确保每位成员的工作都有章可循、有据可查。在此基础上，制定详细的责任追究程序，一旦项目中出现任何问题或偏差，都能迅速找到责任人，并依据程序进行公正、客观的责任认定。同时，设立奖惩制度，对履职不力、造成损失的员工进行严肃处理，以此警示全体员工；而对那些工作表现优秀、为项目做出突出贡献的员工，则给予相应的奖励，以资鼓励。这种责任追究与奖惩相结合的管理方式，不仅能有效激发员工的责任感和使命感，还能确保项目顺利进行，为企业的稳健发展奠定坚实基础。

（二）强化项目进度控制，建立动态监控机制

项目团队在项目启动之初就制定详细且合理的进度计划，并明确各项任务的时间节点、责任人以及所需的资源。建立动态监控机制，利用先进的项目管理软件和信息技术手段，实时跟踪项目进度。在监控过程中，项目团队需要实施定期进度评估，将实际进度与计划进度进行对比分析，识别leQCK6rSvvPONIxs6nxM7PoNMAcGo5ul7/JFL9OifwA=偏差并找出原因。评估结果可以作为项目决策的重要依据，帮助项目团队及时调整进度计划，确保项目能够按照预定目标顺利进行。此外，为了确保项目顺利进行，项目团队在面对挑战时，需采取具体方法进行动态调整。首先，定期召开项目进展会议，及时收集和分析项目中的问题和障碍。其次，根据问题原因，应迅速制定调整方案，如增加人力、物力或财务支持。根据项目进度和实际情况，灵活调整时间节点，确保项目关键节点不受影响。此外，优化工作流程，去除不必要的环节，提高项目执行效率[4]。

（三）提升投资决策的科学性与系统性

首先，应建立完善的决策信息双向管理制度，确保政府层面的政策动态能够迅速传达至企业，同时企业也能及时反馈经营问题，实现政策与市场的有效互动。房地产开发企业应聚焦于信息化技术的全面应用，精选适配的ERP或CRM系统，确保系统与企业运营需求紧密契合。构建智能化的经营管理平台，整合企业内外部数据，实现信息的无缝流通和共享，确保各部门协同高效。通过系统升级推动财务管理从手工操作向线上自动化转变，减少人为错误，提高数据处理速度，不仅有助于提高管理效率，还能为投资决策提供更为精准的数据支持，使决策更具科学性。在投资决策过程中，企业应注重风险管理和控制。通过建立健全的风险评估机制，对潜在的市场风险、经营风险等进行全面评估，并制定相应的风险应对措施，确保投资决策的稳健性。其次，企业还应加强人才培养和团队建设，提高员工的专业素养和决策能力。通过定期的培训和学习，使员工掌握最新的市场动态和行业知识，为制定科学的投资决策提供有力的人才保障。

（四）加强内部审计，提升审计部门独立性与权威性

首先，确立审计部门的独立性，使其在组织结构上与其他部门保持相对独立，避免潜在的利益冲突，以确保审计结果的客观性和公正性。其次，明确审计部门的职责，如独立审计、监督、评价和建议的权力，使其能够不受干扰地对投资项目进行全过程、全方位的审计监督。同时，企业应制定详细的审计流程和制度，明确审计的目标、范围、方法和标准，为审计部门提供明确的操作指南，确保审计工作的规范性和有效性。建立定期审计和专项审计相结合的制度，对投资项目进行持续、全面的审计监督。审计部门应对审计结果进行认真分析和总结，及时向上级领导层反馈审计发现的问题和建议。最重要的是，要建立整改跟踪机制，对审计发现的问题进行持续跟踪和督促整改，确保问题得到及时有效解决。具体来讲，设立专门的整改监督小组，负责跟踪审计发现的问题整改进度，并制定详细的整改计划和时间表，明确整改责任人和完成期限。建立问题台账，记录问题详情、整改进度和结果，便于查询和审计追踪。最后，定期召开整改进展汇报会议，反馈整改情况，督促相关责任人科学、精准、高效地解决问题。

（五）构建多元化投融资渠道体系

房地产国企应积极拓展社会融资渠道。通过发行企业债券、股权融资、引入战略投资者等方式，吸引社会资本的参与，不仅可以增加资金来源，还能通过资本合作实现资源共享、优势互补。地方政府专项债是国家为了支持地方基础设施建设而发行的一种特殊债券，具有低利率、长期限等优势。房地产国企可以结合自身项目特点，与地方政府共同谋划，争取专项债资金的支持，降低融资成本。并且，加强与银行的合作关系，建立良好的信用记录，争取更优惠的贷款条件。还可以探索通过供应链金融、应收账款融资等新型银行融资方式，进一步提高融资效率。此外，建立城市房地产融资协调机制，通过按小区纳入白名单，提升国企的融资信誉，进而降低融资成本。优化融资结构，如增加长期、低成本的融资方式，减少短期、高成本的资金依赖，也有助于企业稳健经营。同时，通过谈判降低贷款利率，能进一步减轻企业的财务压力，提升项目的整体盈利能力。除了上述渠道外，房地产国企还应积极探索其他创新型的融资方式。例如，可以利用资产证券化、房地产投资信托基金（REITs）等工具，将项目资产转化为可流通的金融产品，拓宽融资渠道。

结语

综上所述，优化房地产国企投资项目的内部控制与管理策略是确保项目成功与企业持续发展的关键。通过明确职责划分、强化进度控制、提升投资决策的科学性与系统性、加强内部审计的独立性与权威性，以及构建多元化投融资渠道体系，可以有效降低风险、提升效率，并促进企业的可持续发展。这些策略不仅有助于房地产国企在当前复杂多变的市场环境中保持竞争力，也为整个行业的健康稳定发展提供了有力支撑。

参考文献：

[1]范旭.房地产企业投资管理及风险控制的策略探讨[J].商业观察，2022（01）：67-69.

[2]鞠咏秋.房地产企业做好投资和融资管理的措施研究[J].现代营销（上旬刊），2022（05）：13-15.

[3]王雅光.业财融合在房地产企业财务管理中的应用研究[J].中国管理信息化，2023（17）：82-85.

[4]谢凤英.新形势下房地产企业投资闭环管理探讨[J].中国市场，2024 （05）：112-115.