宏观调控环境下房地产营销策略分析

摘 要：近些年来，房地产行业迅速发展，所暴露的问题也在不断增加。特别是在宏观调控背景下，房地产企业营销管理人员要明确宏观调控对于营销产生的影响并有针对性地做出优化，为房地产企业的健康发展提供支持。

关键词：宏观调控；房地产；营销；方案

在新时期，我国经济从原本的高速发展转变为了高质量发展，对于房地产行业造成了一定影响，房地产企业需要应对更加白热化的市场竞争。特别是随着我国相关部门对房地产行业宏观调控力度的提升，房地产企业要增强自身适应力，主动调整市场营销方案，提高营销效果，满足自身长远发展需要。

一、房地产行业的宏观调控环境

随着房价的不断上涨，社会中大部分资金进入到房地产行业中，对市场的发展造成了一定冲击。为了改善这一情况，我国开展了宏观调控，有效减缓了房价上涨进度，为国民经济的稳定长远发展提供了条件[1]。考虑到我国的经济水平，打造长期可靠的房地产管理方案，可以为房地产行业的稳定发展提供支持。近些年来，房价的调动，提高了商业银行产生风险概率。商业银行在信贷紧缩背景下，想要获得更多经济效益，就必须从细节出发制定信贷政策。在今后，房地产政策将会产生变化，需要相关人员对房产信贷进行合理把控，遏制炒房行为，这在一定程度上提高了房地产企业营销困难程度。

二、房地产营销作用

随着房地产行业的进一步发展，营销工作的作用更加突出，已经变为了房地产企业的关键任务。将房地产营销落到实处，可以为当地经济发展提供条件，将房地产开发方案和现实生活相结合，降低出售、出租物业难度。

同时，房地产企业要重视对于房地产资源的深度挖掘，考虑到目标群体当前所需，有针对性地设置营销方案。借助于分析房地产营销过程中所产生的问题，进行优化。因此，从房地产企业的角度来看，营销有着不容忽视的作用。

三、房地产营销存在的问题

在新时期，房地产营销已经获得了一些成绩，但是由于多方面因素的影响，在开展房地产营销时仍有不足，导致房地产企业无法获得理想经济收益，从某种角度来说，制约了房地产企业整体实力的提升，不利于房地产行业的稳定发展[2]。为了改善这一情况，需要房地产营销人员加大力度进行分析，明确房地产营销常见问题以及宏观政策对其产生的影响。

（一）房地产市场的认知存在明显差距

当前，房地产营销活动中的问题频发，比如说无法及时周转资金、难以占据竞争优势等。为了改善这一情况，需要房地产企业增强自身认知能力。部分房地产企业在进行工作时，将地皮、楼盘的施工作为关键，缺乏品牌形象塑造观念，甚至会在互联网技术支持下虚假宣传，导致房地产企业难以吸引到高质量的客户群。因此，房地产企业要更新自身的认知水平，确保所开展的营销是以人为本的，使消费者更加认可这一品牌，将品牌战略落到实处。

（二）会被政策所影响

随着社会的发展，我国相关部门对房地产行业开展了宏观调控，房地产的准入门槛会被政策所影响。

第一，在全国范围内进行限购。通常情况下，一个家庭中拥有两套房子的居民是不具备再购买房子的资格的。

第二，所制定的税收政策较为严谨。一方面，营业税出现了上涨。另一方面，在开展二手房交易时所收取的税费越发严谨。

第三，房地产评估技术获得了一定发展，为存量房交易税收征管试点的宣传推广提供了条件，能够避免因为避税导致楼市调控功能下滑的情况。

第四，要将个人转让房地产所得税政策落到实处，优化现有的个人住房信息系统，为依法征税工作的实施提供条件。

第五，住房信贷政策具有明显差异，减少投资购房者的数量。特别是在购买第二套房子时，贷款首付会明显高于首套，贷款利率也出现了明显上涨[3]。

第六，所开展的土地供应管理较为严格。一方面，全面普及土地竞价方式，为普通中低价位的商品住房提供土地资源。另一方面，参与土地竞拍中的单位、个人要明确资金获取渠道并展示证据，严肃处理随意变更住房性质的单位或者个人。最后，如果是房地产用地使用年限超过两年但是却并未获得施工许可的项目，要由相关部门回收土地使用资格。

（三）房地产市场并不科学

在新时期，大部分房地产企业对于市场发展的认知较为片面，并未系统进行市场考察。部分企业虽然进行了市场分析，但是过于片面，并未深度挖掘市场现状，仅凭借自身经验决定是否开展项目，导致房地产企业所开展的市场投资并不恰当，不够为不同群众提供服务，从某种角度来说，阻碍了房地产产品销售。还有部分房地产企业将开发作为关键任务，不愿意参与到市场调研中，导致产品销售过程中问题频发，难以获得预期经济效益，这在一定程度上提高了产品项目运营风险出现概率。

四、宏观调控环境下房地产营销策略

在宏观调控环境下，开展房地产营销是非常关键的，能够增加房地产的销量，为房地产行业的发展提供条件。因此，房地产行业要明确宏观条件对于房地产企业所产生的影响，增强房地产企业的整体实力，确保房地产企业可以在市场竞争中占据优势，为房地产行业的转型升级提供支持。房地产企业可以从以下几点出发开展营销活动：

（一）找准目标市场

房地产企业只有找准目标市场，并考虑当前市场发展情况设置营销方案，才能够通过营销占据优势。在尚未投资前，需要细致分析当前各区域发展情况以及市场需求，科学地管控各项资源。因为目标市场的要求存在差异，企业所设置的战略也有所不同，只有挑选出可以符合企业发展需要的目标市场，才能够达成共赢。大型房地产企业可以挑选发达城市，而经济实力较差的房地产企业可以选择在小城中获得发展，增加自身对客户群体的吸引力。通常情况下，在主城区所设计的中端产品有着良好的发展空间。当前，20岁～30岁左右的年轻人购房较多，但是其在购房时，对于价格较为关注，一般会选择购买90平方米左右的房屋。考虑到以上多种因素明确目标市场，能够为营销活动的开展提供条件。

（二）精准进行市场定位

房地产企业要根据自身现实情况，分析所处市场条件、人们居住要求以及消费喜好等内容，确保项目规划是科学的。在这个过程中，还需要考虑建筑物的类型、所用原材料和面积等，充分利用内部资源，提高企业的知名度，使企业在市场中具有立足之地。房地产企业只有塑造好的形象，获得社会各界的认可，以品牌战略为出发点所开展的营销才可以获得优势。在宏观政策支持下，大多数消费者会选择观察，只有塑造知名品牌，才可以获得更多客户的关注，增加营销所获得的经济收益。

（三）合理开展产品营销

房地产企业要基于房产居住要求以及市场发展规律，打造出能够满足人们居住需要的房屋。当前，倾向于购买房屋的大部分都是年轻群体，而年轻群体可获得的经济收入较少，将小户型作为主要选择。要在宏观政策的指引下，将二居室、小三居户型作为设计关键。新时期，房地产企业不断发展，更多房地产企业参与到了市场内。因此，需要塑造品牌，并将提高产品质量作为关键，根据需求打造适应市场的产品。在这个过程中，还需要考虑到房地产企业和其他企业产品的不同之处，确保房地产产品是具有差异的，防止同质化严重导致人们丧失购买热情，阻碍房地产行业发展的情况出现。除此之外，还需要积极主动地开展市场研究，明确房地产市场所提供的各类产品以及其市场占有率，只有将其作为前提开设房地产项目，才可以改善住房质量。房地产产品有着生命周期较长、价格高昂等特征，开发商要做好售后服务，确保业主的需要可以得到满足，从而提高自身的信誉等级。

（四）对价格进行控制

在开展营销时，要分析消费者的现实需要、心理变化以及喜好。特别是对于房地产企业而言，制定科学的价格方案，控制价格是确保房地产项目占据竞争优势的重要手段。由于房地产的价格高低不一，企业需要承担较大压力，因此，企业在定价时要对其他同类产品开展分析，确保所制定的价格稍低于同类产品定价，借助价格优势增强自身的竞争力。随着宏观调控的实施，消费者在不断观望，只有精准定价，提供优惠政策，才可以吸引更多消费者。需要注意的是，在进行定价时，必须从整体角度出发，分析营销花费以及各项成本投入，确保营销团队可以享受优惠，但是不能随意进行使用。需要注意的是，不同户型提供的优惠也有着一定差异，在通过价格区别不同用户需要的同时，提高房地产企业可获得的经济效益。一般情况下，顶层、最底层的价格相对较低，中间层的价格相对较高。此外，还需要为不同消费者提供个性化优惠。比如说，应届毕业生买房可以提供一定优惠政策、全款购房者可以享受一定优惠政策等。在优惠政策支持下，提高消费者的购买热情，增加销量。

（五）设置促销方案

房地产企业所提供的产品和市场中其他产品差异较大，其价格高昂，能够在一定程度上降低消费者的购买热情。需要通过各方筛选、比较才可以开展决策。因此，在开展促销活动时，要通过广告开展宣传，使房地产产品被更多人所了解。在广告中，要将价格、质量作为宣传重点，提高房地产产品对用户的吸引力。房地产企业也需要关注线下广告的宣传，打造出具有较强新意、能够展现出房地产特征的高质量广告。比如说，要在地铁、公交站牌中铺设广告，提高广告的覆盖面和知名度。除此之外，还需要提高客户经理的宣传热情，主动提高服务质量。客户经理属于联系企业、客户的重要渠道，要增强业务经理的专业素养，确保用户的关系是协调的，并开展精确宣传，加深客户印象。房地产企业要组织客户经理参与到学习中，增强客户经理的知识储备和技术水平，确保客户经理有足够能力开展营销，帮助用户解答发展过程中产生的问题，提高客户对其专业程度的信任，做好宣传活动。在销售过程中，还可以借助于直播开展抽奖，获取客户的重视，确保房地产企业的形象可以得到改善。

（六）丰富营销渠道

在开展营销活动时，要对现有营销渠道进行更新，丰富营销渠道。可以运用以下方式进行营销：

第一，通过电话开展营销。当前房地产企业的发展压力较大，需要投入大量的时间开展新媒体宣传。但是，在进行电话营销时，仍有营销较为随意的情况，导致营销效果并不理想。为了改善这一情况，需要在开展电话营销过程中精准了解到营销主体，选择能够进行购房的客户群体，并做好回访，保障营销质量。第二，发放传单吸引更多客户群体。发放传单开展营销虽然较为老旧，效果并不高，但是能够使企业在社会中更具影响力，获得消费者认可，扩大客户资源。在城市重要商圈内分发传单，可以精准地对客户进行定位，明确客户的消费需要，为消费者提供沟通、交流机会。第三，为企业提供团购名额。房地产企业要认识到各行各业企业的关键作用。在社会企业中员工数量众多，而大多数员工是年轻群体，有较强的购房意愿。并且，在房地产企业项目附近的企业，交通较为便利，根据优惠政策，可以提高消费者购买热情，增加销售量，获取更多经济效益。

（七）开展文化宣传

在开展房地产营销过程中添加文化元素，可以使房地产产品开发更具文化底蕴，为房地产营销提供新思路，改善营销水平。我国房地产行业的竞争较为白热化，房地产营销从原本的注重功能转变为注重文化底蕴。文化已经变为了提升产品竞争力的关键。在开展房地产营销时，需要从文化需求出发，为消费者提供服务，确保消费者的情感和精神需求可以得到满足。在新时期，人们的精神需求出现了变化，对于房产有了新的标准，房屋不但要满足人们的生活需求，还需要具备一定文化底蕴。在进行房地产营销时，需要坚持以人为本原则，使消费者在舒适的环境中居住，感受到人文关怀。作为人文关怀的关键内容，运用文化进行营销，可以使人们的精神生活更加丰富。

（八）进行绿色营销

房地产企业要对于绿色生态观念予以充分关注，在主动进行绿色住宅项目施工的同时，运用绿色营销方案，满足房地产企业健康、长远发展需求。房地产企业要将环保作为营销核心，推动绿色营销。在开展营销时将房地产项目所处环境以及绿色设计、新能源的使用作为宣传重点，提高房地产营销的知名度。绿色营销不但能够反映出房地产企业对于可持续发展战略的支持，更能够为创新活动的开展提供思路，获取更多消费者的认可。

总结

我国的宏观调控环境，对于房地产企业所开展的营销活动造成了一定冲击，房地产企业想要做好营销工作，就必须考虑到当前市场发展情况和政策规划，做好宣传活动，提高自身销量，增加房地产企业产品的市场占有率，为房地产企业的稳定发展提供保障。

参考文献：

[1]彭静.HT房地产代理公司营销渠道策略研究[D].成都：电子科技大学，2022.

[2]王焕昌.房地产开发企业数字营销策略研究[D].汕头：汕头大学，2022.

[3]张志达.兰州新区城投地产瑞岭名郡项目大户型住宅营销策略优化研究[D].兰州：兰州大学，2022.